Законът Nordis: какво обхваща и къде изобщо не те защитава
След случая Nordis законът ограничи авансите за жилища, купувани на етап проект, и въведе задължително отбелязване на обещанията в имотния регистър. Това е голяма крачка, но обхваща само строителните предприемачи: ако авансът ти отива към физическо лице, за терен или за наем, си точно там, където беше и преди. Това ръководство ти показва двете страни: какво гарантира законът и какво остава твоя задача.
- Закон 207/2025 („Законът Nordis“, в сила от 11 декември 2025 г.) ограничава авансите за жилища на етап проект: 5% при резервация, 50% общо, по специална сметка за проекта.
- От 8 март 2026 г. обещанията за продажба от строителен предприемач се отбелязват в имотния регистър: двойната продажба става видима за всеки, който поиска извлечение от CF и знае как да го прочете.
- Празнотата в закона: продажбите между физически лица (по-голямата част от пазара), терените и наемите остават напълно извън обхвата му. Именно там бяха изгубени авансите в случаите от Ilfov и Cluj.
- Където законът не достига, защитата остава обичайната: писмен режим на сумата, отбелязване на обещанието (чл. 906 от Гражданския кодекс), проверка на продавача и CF ПРЕДИ плащането.
Какво решаваш според това кой продава
Закон 207/2025 те защитава само при покупка от инвеститор, за жилища на проектен етап. Първият въпрос преди аванса е кой е продавачът.
Verifi ти помага да подготвиш правилните въпроси и да видиш важните сигнали. При сложни правни ситуации изясни решението за подписване с твоя нотариус или адвокат.
Законът Nordis обхваща само един сегмент от пазара
Преди да разчиташ на гаранциите на новия закон, провери дали твоята сделка действително попада под действието му.
Ако продавачът не е инвеститор с жилища на проектен етап, попадаш в празнотата на закона: защити се така, сякаш той не съществува.
- 11 дек. 2025 г. - влизането в сила на Закон 207/2025 („Законът Nordis“) за жилищата, продавани на етап проект от строителни предприемачи (Legea 207/2025)
- макс. 5% - авансът при договора за резервация, който може да продължи най-много 60 дни (Legea 207/2025)
- макс. 50% - общият размер на авансите, които строителният предприемач може да получи преди завършването, на части, по специална сметка за проекта (Legea 207/2025)
- 8 март 2026 г. - от тази дата се прилагат разпоредбите за предварително обособяване на апартаментите и кадастър; обещанията за продажба от строителен предприемач се отбелязват в имотния регистър (Legea 207/2025)
1. Какво е Законът Nordis и защо съществува
Закон 207/2025 е законодателният отговор на най-големия скорошен скандал с недвижими имоти: случая Nordis, при който според DIICOT 850 души са платили аванси или пълната цена за непредадени апартаменти, с щети, оценени на 71-75 милиона евро. Законът получи прозвището „Законът Nordis“ именно защото беше написан, за да не могат подобни схеми да се повтарят при строителните предприемачи. Влезе в сила на 11 декември 2025 г., а разпоредбите за кадастър и предварително обособяване на апартаментите се прилагат от 8 март 2026 г.
Пълните данни за вълната от измами през 2024-2026 г., с източници и стадии на съдебните производства, са обобщени в проучването на Verifi за имотните измами: над 1.000 пострадали купувачи и минимални съобщени щети от близо 80 милиона евро, като минимална оценка въз основа на публични източници.
Източници: Закон 207/2025 (в сила от 11 декември 2025 г.); публикациите на Digi24 за влизането му в сила и анализите на juridice.ro за разпоредбите на закона. За конкретната си ситуация провери точната формулировка на закона с нотариуса или с адвокат.
2. Какви гаранции получаваш, когато купуваш от строителен предприемач
За жилищата, продавани на етап проект от строителни предприемачи, законът въвежда правила, които досега всеки купувач договаряше (или не договаряше) сам:
Заедно правилата са насочени именно към механизмите от скорошните случаи: огромни аванси, получени без гаранции, пари, прехвърляни между фирми, и един и същ апартамент, обещан на няколко купувачи без никаква публична следа.
Източници: Закон 207/2025, представен от Digi24 при влизането му в сила и анализиран в juridice.ro (таванът от 5% при резервация, специалната сметка, предварителното обособяване на апартаментите от 8 март 2026 г.).
3. Силната страна: двойната продажба вече се вижда в CF
Най-подценяваната промяна не е таванът на аванса, а видимостта. При схеми като White Tower или Oxy Residence 2 един и същ апартамент е могъл да бъде продаден няколко пъти, защото обещанията за продажба са били невидими: подписани като частни документи, неотбелязани никъде, като всеки купувач е бил убеден, че е единственият.
От 8 март 2026 г. при строителния предприемач веригата става публична: обещанието се сключва пред нотариус, отбелязва се в имотния регистър, а предварителното обособяване на апартаментите осигурява на всеки апартамент собствен CF още по време на строежа. Обещание, отбелязано за друг купувач, присъства в част III на извлечението наред с ипотеките и забраните. С други думи: двойната продажба при строителен предприемач се вижда в CF, ако знаеш как да го прочетеш.
Как се чете извлечение, част по част, обяснихме в ръководството за извлечението от имотния регистър. Ако искаш официалния документ без обикаляне, Verifi го доставя по имейл с обяснено съдържание, от 60 RON.
4. Празнотата в закона: физически лица, терени, наеми
Закон 207/2025 се прилага за професионалните продавачи, които продават жилища на етап проект. Толкова. Извън него остават точно сегментите, в които се извършват най-много сделки и се губят най-много „дребни“ суми:
- Продажбите между физически лица, тоест по-голямата част от жилищния пазар: съществуващи апартаменти и къщи, продавани от собствениците, без тавани на аванса, без специална сметка, без задължително отбелязване.
- Терените, независимо от продавача: авансът за терен в границите на населеното място или за земеделски терен не се ползва от нито една от гаранциите на новия закон.
- Наемите: депозитите и авансите при наем, цяла област на измами със „собственици“, които не притежават имота, остават извън всяко ново правило.
Въпросът не е теоретичен. В Chiajna (Ilfov) 8 купувачи са платили приблизително 330.000 евро за апартаменти, представени като свободни, въпреки че са били ипотекирани, вече обещани или със забрана за разпореждане, според Știrile ProTV; предварителните договори са подписани като частни документи — точно формата, която новият закон не засяга при непрофесионалните продавачи. В Cluj двама млади хора са платили 80.000 евро аванс на продавач физическо лице, който е променил решението си и е обявил апартамента отново на по-висока цена, според Ziarul Profit. И двата случая, с източници и стадии, са в брояча на изгубените аванси.
5. Как да се защитиш там, където законът не достига
В празнотата на закона защитата остава обичайната и действа само ако предхожда плащането:
Режимът на аванса и задатъка, отлагателните клаузи и законовите гаранции (законната ипотека на купувача по предварителния договор, съдебното решение, заместващо договор) са обяснени стъпка по стъпка в ръководството за защита на аванса по предварителния договор.
Това ръководство е информативно и не замества правната консултация. При големи суми или нетипични ситуации обсъди клаузите с нотариуса и с адвокат, преди да преведеш пари.
Често задавани въпроси
Защитава ли ме Законът Nordis, ако купувам апартамент от физическо лице?
Не. Закон 207/2025 се прилага за жилищата, продавани на етап проект от строителни предприемачи. Продажбата на съществуващ апартамент от физическо лице, тоест повечето сделки на пазара, остава уредена от общите правила на Гражданския кодекс: таваните на аванса, специалната сметка и задължителното отбелязване на обещанието не се прилагат.
Прилага ли се Законът Nordis за терени или наеми?
Не. Законът се отнася до жилищата в строеж или на етап проект, продавани от професионални продавачи. Авансите за терени и депозитите или авансите при наем остават извън него, въпреки че именно там често се губят пари.
Какъв аванс мога законно да платя за апартамент на етап проект?
При договора за резервация — максимум 5% от цената, а резервацията може да продължи най-много 60 дни. Общите аванси, получени от строителния предприемач преди завършването, са ограничени до 50% от цената, на части, а парите се плащат по специална сметка за проекта съгласно Закон 207/2025.
Как да видя дали апартамент от строителен предприемач вече е обещан на друг?
В имотния регистър. Обещанията за продажба от строителен предприемач се сключват в нотариално удостоверена форма, а нотариусът заявява отбелязването им в CF; от 8 март 2026 г. предварителното обособяване на апартаментите открива собствен имотен регистър за всеки апартамент преди завършването на блока. Обещание, отбелязано за друг купувач, се вижда в част III на извлечението от CF.
Продавачът е физическо лице и ми иска голям аванс. Какво да направя?
Тук новият закон не ти помага, затова защитата е в документите и проверките: назови сумата изрично (аванс или задатък) с писмени сценарии за връщане, поискай отбелязване на обещанието в CF (чл. 906 от Гражданския кодекс), провери продавача (съдебни спорове, несъстоятелност, принудително изпълнение) и имота (тежестите в част III на CF) преди всяко плащане.