Legea Nordis: ce acoperă și unde nu te apără deloc

• 11 dec. 2025 - intrarea în vigoare a Legii 207/2025 („Legea Nordis”), pentru locuințele vândute în fază de proiect de dezvoltatori (Legea 207/2025)
• max. 5% - avansul la contractul de rezervare, care poate dura cel mult 60 de zile (Legea 207/2025)
• max. 50% - totalul avansurilor pe care dezvoltatorul le poate încasa înainte de finalizare, eșalonat, în cont dedicat proiectului (Legea 207/2025)
• 8 mar. 2026 - de la această dată se aplică prevederile despre pre-apartamentare și cadastru; promisiunile de vânzare la dezvoltator se notează în cartea funciară (Legea 207/2025)

1. Ce este Legea Nordis și de ce există

Legea 207/2025 este răspunsul legislativ la cel mai mare scandal imobiliar recent: dosarul Nordis, în care, potrivit DIICOT, 850 de persoane au plătit avansuri sau prețul integral pentru apartamente nelivrate, cu un prejudiciu estimat la 71-75 de milioane de euro. Legea a fost supranumită „Legea Nordis” tocmai pentru că a fost scrisă ca astfel de scheme să nu se mai poată repeta la dezvoltatori. A intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025, iar prevederile legate de cadastru și pre-apartamentare se aplică de la 8 martie 2026.

Cifrele complete ale valului de fraude 2024-2026, cu surse și stadii judiciare, sunt agregate în studiul Verifi al fraudelor imobiliare: peste 1.000 de cumpărători păgubiți și un prejudiciu minim raportat de aproape 80 de milioane de euro, ca estimare minimă din surse publice.

Referințe: Legea 207/2025 (în vigoare din 11 decembrie 2025); relatările Digi24 despre intrarea în vigoare și analizele juridice.ro despre prevederile legii. Pentru situația ta concretă, verifică formularea exactă a legii cu notarul sau cu un avocat.

2. Ce garanții primești când cumperi de la dezvoltator

Pentru locuințele vândute în fază de proiect de dezvoltatori, legea introduce reguli pe care până acum le negocia (sau nu le negocia) fiecare cumpărător în parte:

• Rezervarea: avans de maximum 5% din preț, iar contractul de rezervare poate dura cel mult 60 de zile.
• Avansul total: dezvoltatorul poate încasa înainte de finalizare cel mult 50% din preț, eșalonat.
• Cont dedicat: sumele plătite intră într-un cont dedicat proiectului și pot fi folosite doar pentru dezvoltarea lui.
• Formă autentică: promisiunea de vânzare se încheie la notar, nu sub semnătură privată.
• Notarea în CF: notarul cere notarea promisiunii în cartea funciară în ziua autentificării sau cel târziu în ziua lucrătoare următoare.
• Pre-apartamentare (de la 8 martie 2026): fiecare apartament primește carte funciară proprie înainte de finalizarea blocului.

Împreună, regulile atacă exact mecanismele din dosarele recente: avansuri uriașe încasate fără garanții, bani mutați între firme și același apartament promis mai multor cumpărători fără nicio urmă publică.

Referințe: Legea 207/2025, prezentată de Digi24 la intrarea în vigoare și analizată pe juridice.ro (plafonul de 5% la rezervare, contul dedicat, pre-apartamentarea de la 8 martie 2026).

3. Punctul forte: dubla vânzare se vede acum în CF

Cea mai subestimată schimbare nu este plafonul de avans, ci vizibilitatea. În schemele de tip White Tower sau Oxy Residence 2, același apartament a putut fi vândut de mai multe ori pentru că promisiunile de vânzare erau invizibile: semnate sub semnătură privată, nenotate nicăieri, fiecare cumpărător convins că e singurul.

Din 8 martie 2026, la dezvoltator, lanțul devine public: promisiunea se încheie la notar, se notează în cartea funciară, iar pre-apartamentarea face ca fiecare apartament să aibă propriul CF încă din construcție. O promisiune notată pentru alt cumpărător apare în partea a III-a a extrasului, alături de ipoteci și interdicții. Cu alte cuvinte: dubla vânzare la dezvoltator se vede în CF, dacă știi să îl citești.

Cum se citește un extras, parte cu parte, am explicat în ghidul extrasului de carte funciară. Dacă vrei documentul oficial fără drumuri, Verifi îl livrează pe email, cu conținutul explicat, de la 60 RON.

4. Golul legii: persoane fizice, terenuri, chirii

Legea 207/2025 se aplică profesioniștilor care vând locuințe în fază de proiect. Atât. În afara ei rămân exact segmentele în care se fac cele mai multe tranzacții și se pierd cei mai mulți bani „mărunți”:

• Vânzările între persoane fizice, adică majoritatea pieței rezidențiale: apartamente și case existente, vândute de proprietari, fără plafoane de avans, fără cont dedicat, fără notare obligatorie.
• Terenurile, indiferent de vânzător: avansul la un teren intravilan sau agricol nu beneficiază de niciuna dintre garanțiile noii legi.
• Chiriile: garanțiile și avansurile la închiriere, o zonă întreagă de țepe cu „proprietari” care nu dețin imobilul, rămân în afara oricărei reguli noi.

Nu este o ipoteză teoretică. În Chiajna (Ilfov), 8 cumpărători au plătit aproximativ 330.000 de euro pe apartamente prezentate ca libere, deși erau ipotecate, deja promise sau sub interdicție de înstrăinare, potrivit Știrile ProTV; antecontractele au fost semnate sub semnătură privată, exact forma pe care legea nouă nu o atinge la vânzătorii neprofesioniști. La Cluj, doi tineri au plătit 80.000 de euro avans unui vânzător persoană fizică care s-a răzgândit și a relistat apartamentul mai scump, potrivit Ziarul Profit. Ambele cazuri, cu surse și stadii, sunt în contorul avansurilor pierdute.

5. Cum te protejezi acolo unde legea nu ajunge

În golul legii, protecția rămâne cea clasică, iar ea funcționează doar dacă vine înainte de plată:

• Cere un extras CF de informare recent și citește partea a III-a: ipoteci, interdicții, sechestre, promisiuni notate pentru alții.
• Verifică vânzătorul: litigii pe portal.just.ro, insolvență în BPI, starea firmei la ONRC, datorii vizibile la ANAF.
• Numește suma explicit, avans sau arvună, cu soarta banilor scrisă pentru fiecare scenariu de blocaj (art. 1544-1546 Cod civil).
• Cere notarea promisiunii în cartea funciară (art. 906 Cod civil): este disponibilă oricărui cumpărător, nu doar la dezvoltator.
• Plătește prin transfer bancar cu dovadă, doar după semnare, niciodată numerar înainte.

Regimul avansului și al arvunei, clauzele suspensive și garanțiile legale (ipoteca legală a promitentului-cumpărător, hotărârea care ține loc de contract) sunt explicate pas cu pas în ghidul protejării avansului la antecontract.

Acest ghid este informativ și nu înlocuiește consultanța juridică. Pentru sume mari sau situații atipice, discută clauzele cu notarul și cu un avocat înainte să transferi bani.

Întrebări frecvente