Zákon Nordis: co pokrývá a kde vás vůbec nechrání

• 11. pro. 2025 - nabytí účinnosti zákona 207/2025 („zákon Nordis“) pro bydlení prodávané developery ve fázi projektu (Legea 207/2025)
• max. 5% - záloha u rezervační smlouvy, která může trvat nejvýše 60 dnů (Legea 207/2025)
• max. 50% - celkové zálohy, které může developer přijmout před dokončením, postupně, na účet vyhrazený projektu (Legea 207/2025)
• 8. bře. 2026 - od tohoto data se uplatňují ustanovení o předběžném vymezení bytových jednotek a katastru; přísliby prodeje u developera se zaznamenávají do pozemkové knihy (Legea 207/2025)

1. Co je zákon Nordis a proč existuje

Zákon 207/2025 je legislativní reakcí na největší nedávný realitní skandál: kauzu Nordis, v níž podle DIICOT zaplatilo 850 osob zálohy nebo celou cenu za nedodané byty s odhadovanou škodou 71-75 milionů euro. Zákon získal přezdívku „zákon Nordis“ právě proto, že byl napsán, aby se podobná schémata u developerů již nemohla opakovat. Nabyl účinnosti 11. prosince 2025 a ustanovení týkající se katastru a předběžného vymezení bytových jednotek se uplatňují od 8. března 2026.

Úplná čísla vlny podvodů 2024-2026 se zdroji a stavem soudních řízení jsou shromážděna ve studii Verifi o realitních podvodech: více než 1.000 poškozených kupujících a minimální hlášená škoda téměř 80 milionů euro jako minimální odhad z veřejných zdrojů.

Odkazy: zákon 207/2025 (účinný od 11. prosince 2025); zprávy Digi24 o nabytí účinnosti a analýzy juridice.ro o ustanoveních zákona. Pro svůj konkrétní případ si přesné znění zákona ověřte s notářem nebo advokátem.

2. Jaké záruky získáte při koupi od developera

Pro bydlení prodávané developery ve fázi projektu zavádí zákon pravidla, která si dosud každý kupující vyjednával (nebo nevyjednával) sám:

• Rezervace: záloha nejvýše 5% ceny a rezervační smlouva může trvat nejdéle 60 dnů.
• Celková záloha: developer může před dokončením přijmout nejvýše 50% ceny, postupně.
• Vyhrazený účet: zaplacené částky přicházejí na účet vyhrazený projektu a lze je použít pouze na jeho realizaci.
• Notářsky ověřená forma: příslib prodeje se uzavírá u notáře, nikoli soukromou listinou.
• Poznámka v CF: notář žádá o zaznamenání příslibu do pozemkové knihy v den notářského ověření nebo nejpozději následující pracovní den.
• Předběžné vymezení bytových jednotek (od 8. března 2026): každý byt získává vlastní pozemkovou knihu před dokončením domu.

Společně tato pravidla míří přímo na mechanismy z nedávných kauz: obrovské zálohy přijaté bez záruk, peníze přesouvané mezi firmami a stejný byt přislíbený několika kupujícím bez jakékoli veřejné stopy.

Odkazy: zákon 207/2025 představený Digi24 při nabytí účinnosti a analyzovaný na juridice.ro (limit 5% při rezervaci, vyhrazený účet, předběžné vymezení bytových jednotek od 8. března 2026).

3. Silná stránka: dvojí prodej je nyní vidět v CF

Nejvíce podceňovanou změnou není limit zálohy, ale viditelnost. Ve schématech typu White Tower nebo Oxy Residence 2 mohl být tentýž byt prodán opakovaně, protože přísliby prodeje byly neviditelné: podepsané jako soukromé listiny, nikde nezaznamenané, přičemž každý kupující byl přesvědčen, že je jediný.

Od 8. března 2026 je u developera celý řetězec veřejný: příslib se uzavírá u notáře, zaznamenává do pozemkové knihy a předběžné vymezení bytových jednotek zajišťuje, že každý byt má vlastní CF již během výstavby. Zaznamenaný příslib jinému kupujícímu se objevuje ve III. části výpisu vedle zástavních práv a zákazů. Jinými slovy: dvojí prodej u developera je v CF vidět, pokud ji umíte číst.

Jak číst výpis část po části, vysvětlujeme v průvodci výpisem z pozemkové knihy. Chcete-li úřední dokument bez cestování, Verifi jej doručí emailem s vysvětleným obsahem od 60 RON.

4. Mezera zákona: fyzické osoby, pozemky, nájmy

Zákon 207/2025 se vztahuje na podnikatele prodávající bydlení ve fázi projektu. Nic víc. Mimo jeho působnost zůstávají právě segmenty, v nichž probíhá nejvíce transakcí a ztrácí se nejvíce „drobných“ peněz:

• Prodeje mezi fyzickými osobami, tedy většina rezidenčního trhu: existující byty a domy prodávané vlastníky, bez limitů záloh, bez vyhrazeného účtu a bez povinné poznámky.
• Pozemky bez ohledu na prodávajícího: záloha na pozemek v intravilánu nebo zemědělský pozemek nepožívá žádné ze záruk nového zákona.
• Nájmy: jistoty a zálohy při nájmu, celá oblast podvodů s „vlastníky“, kteří nemovitost nevlastní, zůstávají mimo jakékoli nové pravidlo.

Nejde o teoretickou hypotézu. V Chiajna (Ilfov) zaplatilo 8 kupujících přibližně 330.000 euro za byty prezentované jako nezatížené, přestože byly zastavené, již přislíbené nebo pod zákazem zcizení, podle Știrile ProTV; předběžné smlouvy byly podepsány jako soukromé listiny, tedy právě ve formě, které se nový zákon u nepodnikajících prodávajících nedotýká. V Cluj zaplatili dva mladí lidé zálohu 80.000 euro prodávajícímu, fyzické osobě, který změnil rozhodnutí a byt znovu nabídl dráž, podle Ziarul Profit. Oba případy se zdroji a stavem řízení jsou v počítadle ztracených záloh.

5. Jak se chránit tam, kam zákon nedosahuje

V mezeře zákona zůstává ochrana klasická a funguje pouze tehdy, pokud přichází před platbou:

• Vyžádejte si aktuální informativní výpis CF a přečtěte si III. část: zástavní práva, zákazy, zajištění majetku, zaznamenané přísliby jiným osobám.
• Prověřte prodávajícího: soudní spory na portal.just.ro, insolvenci v BPI, stav firmy u ONRC, dluhy viditelné u ANAF.
• Částku výslovně označte jako zálohu nebo závdavek a písemně stanovte osud peněz pro každý scénář překážky (čl. 1544-1546 občanského zákoníku).
• Požádejte o zaznamenání příslibu do pozemkové knihy (čl. 906 občanského zákoníku): je dostupné každému kupujícímu, nejen u developera.
• Plaťte bankovním převodem s dokladem, až po podpisu, nikdy předem v hotovosti.

Režim zálohy a závdavku, odkládací podmínky a zákonné záruky (zákonné zástavní právo budoucího kupujícího, rozhodnutí nahrazující smlouvu) jsou krok za krokem vysvětleny v průvodci ochranou zálohy u předběžné smlouvy.

Tento průvodce je informativní a nenahrazuje právní poradenství. U vysokých částek nebo neobvyklých situací projednejte ustanovení s notářem a advokátem před převodem peněz.

Časté otázky