Ustawa Nordis: co obejmuje i gdzie w ogóle Cię nie chroni
Po sprawie Nordis ustawa ograniczyła zaliczki na lokale mieszkalne kupowane na etapie projektu i wprowadziła obowiązek ujawniania umów przedwstępnych w księdze wieczystej. To duży krok, ale obejmuje tylko deweloperów: jeśli Twoja zaliczka trafia do osoby fizycznej, na grunt lub najem, jesteś dokładnie w tej samej sytuacji co wcześniej. Ten poradnik pokazuje obie strony: co gwarantuje ustawa i co nadal należy do Ciebie.
- Ustawa 207/2025 („Ustawa Nordis”, obowiązująca od 11 grudnia 2025) ogranicza zaliczki na lokale mieszkalne na etapie projektu: 5% przy rezerwacji, 50% łącznie, na rachunek wydzielony dla projektu.
- Od 8 marca 2026 umowy przedwstępne sprzedaży u dewelopera ujawnia się w księdze wieczystej: podwójna sprzedaż staje się widoczna dla każdego, kto zamówi odpis CF i potrafi go przeczytać.
- Luka ustawy: sprzedaż między osobami fizycznymi (większość rynku), grunty i najem pozostają całkowicie poza zakresem ochrony. Właśnie tam utracono zaliczki w sprawach z Ilfov i Cluj.
- Tam, gdzie ustawa nie sięga, ochrona pozostaje klasyczna: pisemne zasady dotyczące kwoty, ujawnienie umowy przedwstępnej (art. 906 Kodeksu cywilnego), weryfikacja sprzedającego i CF PRZED płatnością.
Co ustalasz zależnie od tego, kto sprzedaje
Ustawa 207/2025 chroni Cię tylko przy zakupie od dewelopera, w przypadku mieszkań na etapie projektu. Pierwsze pytanie przed wpłatą zaliczki brzmi: kto jest sprzedającym?
Verifi pomaga przygotować właściwe pytania i dostrzec ważne sygnały. W złożonych sytuacjach prawnych omów decyzję o podpisaniu z notariuszem lub swoim prawnikiem.
Ustawa Nordis obejmuje tylko jeden segment rynku
Zanim oprzesz się na gwarancjach nowej ustawy, sprawdź, czy Twoja transakcja rzeczywiście jej podlega.
Jeśli sprzedający nie jest deweloperem oferującym mieszkania na etapie projektu, znajdujesz się w luce ustawy: zabezpiecz się tak, jakby jej nie było.
- 11 gru. 2025 - wejście w życie Ustawy 207/2025 („Ustawy Nordis”), dotyczącej lokali mieszkalnych sprzedawanych przez deweloperów na etapie projektu (Legea 207/2025)
- maks. 5% - zaliczka przy umowie rezerwacyjnej, która może trwać najwyżej 60 dni (Legea 207/2025)
- maks. 50% - łączna wysokość zaliczek, które deweloper może pobrać przed ukończeniem, etapami, na rachunek wydzielony dla projektu (Legea 207/2025)
- 8 mar. 2026 - od tej daty stosuje się przepisy dotyczące wstępnego wyodrębnienia lokali i katastru; umowy przedwstępne sprzedaży u dewelopera ujawnia się w księdze wieczystej (Legea 207/2025)
1. Czym jest Ustawa Nordis i dlaczego powstała
Ustawa 207/2025 jest odpowiedzią legislacyjną na największy niedawny skandal na rynku nieruchomości: sprawę Nordis, w której według DIICOT 850 osób zapłaciło zaliczki lub pełną cenę za niedostarczone mieszkania, ze szkodą szacowaną na 71-75 milionów euro. Ustawę nazwano „Ustawą Nordis” właśnie dlatego, że napisano ją, aby takie schematy nie mogły powtarzać się u deweloperów. Weszła w życie 11 grudnia 2025, a przepisy dotyczące katastru i wstępnego wyodrębnienia lokali stosuje się od 8 marca 2026.
Pełne dane o fali oszustw w latach 2024-2026, ze źródłami i etapami postępowań, zebrano w opracowaniu Verifi o oszustwach na rynku nieruchomości: ponad 1.000 poszkodowanych kupujących i zgłoszona minimalna szkoda blisko 80 milionów euro, jako minimalny szacunek ze źródeł publicznych.
Źródła: Ustawa 207/2025 (obowiązująca od 11 grudnia 2025); relacje Digi24 o wejściu w życie i analizy juridice.ro dotyczące przepisów ustawy. W swojej konkretnej sytuacji sprawdź dokładne brzmienie ustawy z notariuszem lub prawnikiem.
2. Jakie zabezpieczenia otrzymujesz przy zakupie od dewelopera
Dla lokali mieszkalnych sprzedawanych na etapie projektu przez deweloperów ustawa wprowadza zasady, które dotychczas każdy kupujący negocjował (albo nie) indywidualnie:
Łącznie zasady te przeciwdziałają dokładnie mechanizmom z niedawnych spraw: ogromnym zaliczkom pobieranym bez zabezpieczeń, pieniądzom przenoszonym między firmami i temu samemu mieszkaniu przyrzeczonemu kilku kupującym bez żadnego publicznego śladu.
Źródła: Ustawa 207/2025, przedstawiona przez Digi24 przy wejściu w życie i analizowana na juridice.ro (limit 5% przy rezerwacji, wydzielony rachunek, wstępne wyodrębnienie lokali od 8 marca 2026).
3. Mocna strona: podwójna sprzedaż jest teraz widoczna w CF
Najbardziej niedocenianą zmianą nie jest limit zaliczki, lecz widoczność. W schematach typu White Tower lub Oxy Residence 2 to samo mieszkanie mogło być sprzedawane wielokrotnie, ponieważ umowy przedwstępne sprzedaży były niewidoczne: podpisane w zwykłej formie pisemnej, nigdzie nieujawnione, a każdy kupujący był przekonany, że jest jedyny.
Od 8 marca 2026 u dewelopera cały ciąg staje się publiczny: umowę przedwstępną zawiera się u notariusza, ujawnia w księdze wieczystej, a wstępne wyodrębnienie lokali sprawia, że każde mieszkanie ma własną CF już w trakcie budowy. Umowa przedwstępna ujawniona na rzecz innego kupującego widnieje w Części III odpisu, obok hipotek i zakazów. Innymi słowy: podwójną sprzedaż u dewelopera widać w CF, jeśli umiesz ją czytać.
Jak czytać odpis, część po części, wyjaśniliśmy w poradniku o odpisie księgi wieczystej. Jeśli potrzebujesz dokumentu urzędowego bez wizyt w urzędzie, Verifi dostarczy go e-mailem z wyjaśnieniem treści, od 60 RON.
4. Luka ustawy: osoby fizyczne, grunty, najem
Ustawa 207/2025 dotyczy podmiotów profesjonalnych sprzedających lokale mieszkalne na etapie projektu. Tylko tego. Poza jej zakresem pozostają właśnie segmenty, w których przeprowadza się najwięcej transakcji i traci najwięcej „drobnych” kwot:
- Sprzedaż między osobami fizycznymi, czyli większość rynku mieszkaniowego: istniejące mieszkania i domy sprzedawane przez właścicieli, bez limitów zaliczek, bez wydzielonego rachunku, bez obowiązkowego ujawnienia.
- Grunty, niezależnie od sprzedającego: zaliczka na grunt intravilan lub rolny nie korzysta z żadnego z zabezpieczeń nowej ustawy.
- Najem: kaucje i zaliczki przy najmie, cały obszar oszustw z „właścicielami”, którzy nie posiadają nieruchomości, pozostają poza wszelkimi nowymi zasadami.
To nie hipoteza teoretyczna. W Chiajna (Ilfov) 8 kupujących zapłaciło około 330.000 euro za mieszkania przedstawiane jako wolne od obciążeń, chociaż według Știrile ProTV były obciążone hipoteką, już przyrzeczone lub objęte zakazem zbywania; umowy przedwstępne podpisano w zwykłej formie pisemnej, czyli dokładnie tej, której nowa ustawa nie obejmuje u nieprofesjonalnych sprzedających. W Cluj dwoje młodych ludzi wpłaciło 80.000 euro zaliczki sprzedającemu będącemu osobą fizyczną, który zmienił zdanie i ponownie wystawił mieszkanie drożej, według Ziarul Profit. Obie sprawy, ze źródłami i etapami postępowań, znajdują się w liczniku utraconych zaliczek.
5. Jak zabezpieczyć się tam, gdzie ustawa nie sięga
Tam, gdzie ustawa nie sięga, ochrona pozostaje klasyczna i działa tylko przed płatnością:
Zasady zaliczki i zadatku, warunki zawieszające oraz zabezpieczenia ustawowe (hipoteka ustawowa przyszłego kupującego, orzeczenie zastępujące umowę) są wyjaśnione krok po kroku w poradniku o zabezpieczeniu zaliczki przy umowie przedwstępnej.
Ten poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Przy dużych kwotach lub nietypowych sytuacjach omów postanowienia z notariuszem i prawnikiem przed przelaniem pieniędzy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Ustawa Nordis chroni mnie, jeśli kupuję mieszkanie od osoby fizycznej?
Nie. Ustawa 207/2025 dotyczy lokali mieszkalnych sprzedawanych na etapie projektu przez deweloperów. Sprzedaż istniejącego mieszkania przez osobę fizyczną, czyli większość transakcji na rynku, nadal podlega ogólnym zasadom Kodeksu cywilnego: limity zaliczek, wydzielony rachunek i obowiązkowe ujawnienie umowy przedwstępnej nie mają zastosowania.
Czy Ustawa Nordis dotyczy gruntów lub najmu?
Nie. Ustawa dotyczy lokali mieszkalnych w budowie lub na etapie projektu, sprzedawanych przez podmioty profesjonalne. Zaliczki na grunty oraz kaucje i zaliczki przy najmie pozostają poza jej zakresem, choć właśnie tam często traci się pieniądze.
Jaką zaliczkę mogę legalnie wpłacić za mieszkanie na etapie projektu?
Przy umowie rezerwacyjnej maksymalnie 5% ceny, a rezerwacja może trwać najwyżej 60 dni. Łączne zaliczki pobrane przez dewelopera przed ukończeniem są ograniczone do 50% ceny, płatnych etapami, a pieniądze wpłaca się na rachunek wydzielony dla projektu, zgodnie z Ustawą 207/2025.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie od dewelopera zostało już przyrzeczone komuś innemu?
W księdze wieczystej. Umowy przedwstępne sprzedaży u dewelopera zawiera się w formie aktu notarialnego, a notariusz występuje o ich ujawnienie w CF; od 8 marca 2026 wstępne wyodrębnienie lokali pozwala założyć księgę wieczystą dla każdego mieszkania przed ukończeniem budynku. Umowa przedwstępna ujawniona na rzecz innego kupującego widnieje w Części III odpisu CF.
Sprzedający jest osobą fizyczną i żąda dużej zaliczki. Co zrobić?
Tutaj nowa ustawa nie pomaga, więc ochronę zapewniają dokumenty i weryfikacja: jasno nazwij kwotę (zaliczka lub zadatek), pisemnie określ scenariusze zwrotu, zażądaj ujawnienia umowy przedwstępnej w CF (art. 906 Kodeksu cywilnego), sprawdź sprzedającego (spory sądowe, niewypłacalność, egzekucje) i nieruchomość (obciążenia w Części III CF) przed jakąkolwiek płatnością.