Обещание за покупко-продажба на имот: рискове, които купувачите пропускат
Предварителният договор не е формалност. В него решаваш кой губи пари, ако банката откаже кредита, ако ипотеката не бъде заличена, ако се появи тежест в имотния регистър или ако продавачът не може да подпише окончателния договор.
- Не приемай сумата, платена при подписването, за обикновен аванс, ако документът я нарича задатък. Правилата за загубата или връщането ѝ могат да бъдат много по-строги.
- Запиши условията, които трябва да бъдат изпълнени преди окончателния договор: одобрен кредит, CF без неприети тежести, пълни документи, заличаване на ипотеката.
- Окончателният договор трябва да бъде обвързан с актуално извлечение от CF, а не със състоянието при огледа или преговорите.
- Ако продавачът настоява за директно плащане по сметката му, преди проблемите да бъдат отстранени, поискай ескроу/нотариална сметка или спри процеса до изясняването им.
Какво да провериш преди аванса
Обещанието за сделка трябва да намалява риска, а не да го прикрива. Обвържи аванса с ясни проверки и писмени условия.
Verifi ти помага да подготвиш правилните въпроси и да видиш важните сигнали. При сложни правни ситуации изясни решението за подписване с твоя нотариус или адвокат.
Доброто обещание за сделка обвързва парите с проверки, а не с бързане
Авансът е по-защитен, когато зад всеки важен срок стоят ясни условия и документи.
Отлагателните клаузи са полезни, когато не можеш да изясниш всичко в един и същи ден.
- 75 леи/имот - отбелязване на предварителния договор в имотния регистър (375 леи по спешна процедура) (Заповед на ANCPI 16/2019)
- 6 месеца - давностният срок за искане от съда на решение, заместващо договора, считано от датата, на която договорът е трябвало да бъде сключен (чл. 1669 от Гражданския кодекс)
- 20 леи онлайн - извлечението от CF за информация, с което проверяваш тежестите преди аванса (Заповед на ANCPI 16/2019)
- 10 работни дни - валидност на извлечението за нотариално удостоверяване, използвано при подписването на окончателния договор (art. 35, Legea 7/1996)
1. Какво всъщност подписваш с обещанието
Обещанието за покупко-продажба не прехвърля собствеността, но може да създаде обвързващи задължения: да купиш, да продадеш, да платиш сума, да се явиш пред нотариус и да понесеш последици, ако не се стигне до окончателния договор. Според Гражданския кодекс обещанието за сключване на договор трябва да съдържа съществените клаузи, без които обещаният договор не би могъл да бъде изпълнен, а за обещанието за продажба има специални правила.
На практика това означава, че не подписваш само резервация на апартамента. Подписваш цена, срок, страни, имот, условия и санкции. Ако тези подробности са неясни, рискът обикновено се поема от страната, която има по-голяма нужда да приключи сделката: купувача.
Официални разпоредби: Граждански кодекс, чл. 1279 и чл. 1669. В Verifi тези правила се разглеждат като част от предпазните мерки преди предварителния договор.
2. Аванс или задатък: един и същ паричен превод, различен риск
В ежедневния език мнозина наричат аванс всяка сума, платена при предварителния договор. В договора обаче е важен точният термин. Авансът по правило е плащане за сметка на цената. Задатъкът може да действа като потвърдителен или санкционен механизъм, а последиците му зависят от формулировката на клаузата и закона.
Поискай в документа изрично да бъде посочено какво става с парите при всеки сценарий: отказан кредит, банкова оценка под цената, нови тежести в CF, продавач, който не представя документите, съсобственик, който не подписва, незаличена ипотека. Ако отговорът не е записан, реалният отговор ще дойде, когато вече спорите за парите.
Пълният режим на парите, клаузите за връщане и законовите гаранции са подробно разгледани в ръководството за защита на аванса по предварителния договор.
Основните разпоредби за задатъка са чл. 1544-1546 от Гражданския кодекс. Verifi ти помага да видиш дали документите и рисковете на имота подкрепят предложените клаузи.
3. Отлагателните клаузи са предпазният колан на купувача
Отлагателната клауза предвижда, че задължението за продължаване зависи от ясно определено събитие: одобряване на кредита, получаване на извлечение от CF без тежести, заличаване на ипотеката, представяне на данъчното удостоверение, съгласие на съсобствениците или съпруга/съпругата, получаване на определени устройствени документи за терена.
Не е достатъчно да пише, че страните ще си сътрудничат. Полезната клауза посочва срок, доказващ документ, кой предприема действията, кой поема разходите и какво става с парите, ако събитието не настъпи без вина на купувача.
4. Не купуваш обещанието, а състоянието по CF към окончателния договор
Имотният регистър е снимка на правното състояние на имота. Проблемът е, че тази снимка може да се промени между обещанието и продажбата: ипотеки, запори, забрани, съдебни спорове, обещания, отбелязани за друг купувач, или други тежести. Затова обещанието трябва да обвързва окончателното подписване с актуално извлечение от CF, най-добре извлечение за нотариално удостоверяване, получено от нотариуса преди подписването.
Поискай работеща формулировка, а не само обща декларация, че имотът е свободен от тежести. По-полезно е: продавачът се задължава да прехвърли правото без тежести, с изрично изброени изключения, а купувачът може да откаже подписването и да получи сумата обратно, ако се появи неприета тежест.
Законът за кадастъра и публичността на недвижимите имоти № 7/1996 описва ролята на имотния регистър в правната отчетност и публичността на недвижимите имоти. В Verifi извлечението от CF се разглежда заедно с тежестите и сигналите, които могат да засегнат обещанието.
5. Кредитът и заличаването на ипотеката: два отделни риска
Ако плащаш с кредит, имаш собствен риск: банката може да откаже финансирането или да финансира по-малко от цената. Ако имотът има съществуваща ипотека, имаш и риск, свързан с продавача: неговата банка трябва да издаде съгласия, да получи сумата и да разреши заличаването на ипотеката. Не ги смесвай в едно неясно изречение.
По-сигурна структура е контролираното плащане: част от цената отива директно при ипотекарния кредитор на продавача, остатъкът — при продавача съгласно нотариалните/банковите условия, а заличаването се извършва въз основа на необходимите документи. При значителни суми попитай нотариуса за ескроу или нотариална сметка, така че парите да не бъдат преведени безусловно, преди документите да са изрядни.
6. Провери дали продавачът действително може да продава
Този, който преговаря, не винаги е този, който може да подпише. Провери самоличността на титулярите в CF, брачния имуществен режим, съсобствениците, наследниците, пълномощните, представителната власт за фирма и евентуалните отбелязани ограничения. Ако имотът е на дружество, не гледай само управителя: може да има вътрешни одобрения, ограничения или проблеми с несъстоятелността, които си струва да бъдат изяснени.
Поискай всички необходими лица да бъдат страни по обещанието или да има ясни пълномощни. Обещание, подписано само от един от собствениците, може много трудно да се превърне в окончателна продажба без останалите.
7. Сроковете и неустойките трябва да бъдат симетрични и реалистични
Срокът за окончателния договор трябва да отчита банката, оценката, данъчните документи, кадастралните документи, заличаването на тежести и записването при нотариус. Прекалено кратък срок може да превърне административно забавяне в загуба на задатъка.
Провери симетрията. Ако ти губиш платената сума при всяко забавяне, какво губи продавачът, ако не представи документите или не заличи ипотеката? Ако неустойките са само за теб, договорът не отразява реалния риск на сделката.
8. Кога си струва да спреш
Спирането на сделката не е провал, когато рискът стане непрозрачен. Приеми сигналите сериозно: продавачът отказва да ти даде скорошно извлечение от CF, настоява за бързо плащане, променя причината, поради която му трябват пари, избягва избрания по взаимно съгласие нотариус, не приема клаузата за кредит, омаловажава ипотека или съдебен спор или казва, че ще решите въпросите след подписването.
Простото правило е: ако проблемът е известен преди обещанието, той трябва да бъде уреден в обещанието. Ако не може да бъде записан ясно, вероятно не е овладян. Това ръководство е информативно и не заменя правна консултация; при големи суми или нетипични ситуации обсъди въпросите с нотариуса и адвокат, преди да преведеш пари.
Често задавани въпроси
Връща ли се авансът, ако банката откаже кредита ми?
Зависи от написаното в договора, а не от устните разговори. Ако документът нарича сумата задатък и предвижда, че я губиш, ако не подпишеш до определена дата, без изключение при отказ за финансиране, рискуваш да загубиш парите. Поискай изрично да бъде записано какво става с парите при всеки сценарий: отказан кредит, банкова оценка под цената, нови тежести в CF, продавач, който не представя документите.
Каква е разликата между аванс и задатък?
Авансът по правило е плащане за сметка на цената. Задатъкът може да действа като потвърдителен или санкционен механизъм, а последиците му зависят от формулировката на клаузата и закона. Основните разпоредби за задатъка са чл. 1544-1546 от Гражданския кодекс.
Обещанието за покупко-продажба прави ли ме собственик?
Не. Обещанието не прехвърля собствеността, но може да създаде обвързващи задължения: да купиш, да продадеш, да платиш сума, да се явиш пред нотариус и да понесеш последици, ако не се стигне до окончателния договор.
Какви отлагателни клаузи трябва да поискам в предварителния договор?
Ясни условия, от които зависи продължаването: окончателно одобрен кредит (не само симулация или устно предварително одобрение), достатъчна банкова оценка, извлечение от CF без неприети тежести при окончателния договор, заличаване на ипотеката или ясен механизъм за едновременно плащане и заличаване, подпис на всички лица, които трябва да продават. Полезната клауза посочва срок, доказващ документ, кой предприема действията, кой поема разходите и какво става с парите, ако събитието не настъпи.
Кога трябва да се откажа от сделката?
Когато рискът стане непрозрачен: продавачът отказва да ти даде скорошно извлечение от CF, настоява за бързо плащане, променя причината, поради която му трябват пари, избягва избрания по взаимно съгласие нотариус, не приема клаузата за кредит, омаловажава ипотека или съдебен спор или казва, че ще решите въпросите след подписването. Ако известен проблем не може да бъде ясно описан в обещанието, вероятно не е овладян.