Ingatlan-adásvételi előszerződés: a vevők által figyelmen kívül hagyott kockázatok
Az előszerződés nem formalitás. Itt dől el, ki veszít pénzt, ha a bank elutasítja a hitelt, a jelzálogjogot nem törlik, teher jelenik meg a telekkönyvben, vagy az eladó nem tudja aláírni a végleges szerződést.
- Ne kezeld az aláíráskor fizetett összeget egyszerű előlegként, ha a dokumentum foglalónak nevezi. Az elvesztés vagy visszafizetés szabályai jóval szigorúbbak lehetnek.
- Írásban rögzítsd a végleges szerződés előtt teljesítendő feltételeket: jóváhagyott hitel, el nem fogadott terhektől mentes CF, teljes dokumentáció, jelzálogtörlés.
- A végleges szerződést friss CF-kivonathoz kell kötni, nem a megtekintéskor vagy tárgyaláskor látott helyzethez.
- Ha az eladó a problémák rendezése előtt sürgeti a közvetlenül a saját számlájára történő fizetést, kérj escrow-/közjegyzői letéti számlát, vagy a tisztázásig állítsd le a folyamatot.
Mit ellenőrizz az előlegfizetés előtt?
Az előszerződésnek csökkentenie kell a kockázatot, nem elrejtenie. Kösd az előleget egyértelmű ellenőrzésekhez és írásos feltételekhez.
A Verifi segít a megfelelő kérdések előkészítésében és a fontos jelzések felismerésében. Összetett jogi helyzeteknél az aláírásról szóló döntést tisztázd a közjegyződdel vagy az ügyvédeddel.
A jó előszerződés az ellenőrzésekhez köti a pénzt, nem a sietséghez
Az előleg biztonságosabbá válik, ha minden fontos határidő mögött egyértelmű feltételek és dokumentumok állnak.
A felfüggesztő kikötések hasznosak, ha nem tudsz mindent ugyanazon a napon tisztázni.
- 75 lej/ingatlan - az előszerződés telekkönyvi feljegyzése (sürgősségi eljárásban 375 lej) (16/2019. sz. ANCPI-rendelet)
- 6 hónap - a szerződést helyettesítő bírósági határozat iránti kérelem elévülési ideje attól a naptól, amikor a szerződést meg kellett volna kötni (a polgári törvénykönyv 1669. cikke)
- online 20 lej - a tájékoztatási célú CF-kivonat, amellyel az előleg előtt ellenőrzöd a terheket (16/2019. sz. ANCPI-rendelet)
- 10 munkanap - a végleges szerződés aláírásakor használt hitelesítési célú kivonat érvényessége (art. 35, Legea 7/1996)
1. Mit írsz alá valójában az előszerződéssel
Az adásvételi előszerződés nem ruházza át a tulajdont, de határozott kötelezettségeket teremthet: vásárlásra, eladásra, összeg megfizetésére, a közjegyzőnél való megjelenésre és a következmények viselésére, ha nem juttok el a végleges szerződésig. A polgári törvénykönyv szerint a szerződéskötési ígéretnek tartalmaznia kell azokat a lényeges kikötéseket, amelyek nélkül a megígért szerződés nem teljesíthető; az adásvételi előszerződésre pedig külön szabályok vonatkoznak.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy nem csupán a lakás lefoglalását írod alá. Árat, határidőt, feleket, ingatlant, feltételeket és szankciókat írsz alá. Ha ezek a részletek nem egyértelműek, a kockázat rendszerint arra a félre hárul, akinek nagyobb szüksége van az ügylet lezárására: a vevőre.
Hivatalos hivatkozások: a polgári törvénykönyv 1279. és 1669. cikke. A Verifi ezeket a szabályokat az előszerződés előtti körültekintés részeként kezeli.
2. Előleg vagy foglaló: ugyanaz a pénzátadás, eltérő kockázat
A hétköznapi nyelvben sokan előlegnek neveznek minden, az előszerződéskor fizetett összeget. A szerződésben azonban a pontos kifejezés számít. Az előleg rendszerint a vételárba beszámító fizetés. A foglaló megerősítő vagy szankciós mechanizmusként működhet, hatása pedig a kikötés megfogalmazásától és a törvénytől függ.
Kérd, hogy a dokumentum egyértelműen mondja ki, mi történik a pénzzel minden helyzetben: elutasított hitel, az árnál alacsonyabb banki értékbecslés, új CF-terhek, iratokat be nem mutató eladó, alá nem író tulajdonostárs, nem törölt jelzálogjog. Ha a válasz nincs leírva, a valódi választ akkor kapod meg, amikor már a pénzen vitatkoztok.
A pénz teljes jogi kezelését, a visszafizetési kikötéseket és a törvényi biztosítékokat az előszerződésnél fizetett előleg védelméről szóló útmutató részletezi.
A foglaló szabályainak alapvető támpontjai a polgári törvénykönyv 1544-1546. cikkei. A Verifi segít meglátni, hogy az ingatlan iratai és kockázatai alátámasztják-e a javasolt kikötéseket.
3. A felfüggesztő feltételek a vevő biztonsági övei
A felfüggesztő feltétel kimondja, hogy a folytatás kötelezettsége egy egyértelmű eseménytől függ: a hitel jóváhagyásától, a tehermentes CF-kivonat beszerzésétől, a jelzálogjog törlésétől, az adóigazolás bemutatásától, a tulajdonostársak vagy a házastárs hozzájárulásától, illetve a földterülethez szükséges településrendezési dokumentumok beszerzésétől.
Nem elég annyit írni, hogy a felek együttműködnek. A hasznos kikötés tartalmaz határidőt, igazoló dokumentumot, az eljáró személyt, a költségviselőt és azt, mi történik a pénzzel, ha az esemény a vevő hibáján kívül nem következik be.
4. Nem az ígéretet veszed meg, hanem a végleges szerződéskori CF-állapotot
A telekkönyv az ingatlan jogi pillanatképe. A probléma az, hogy a kép az előszerződés és az adásvétel között megváltozhat: jelzálogjogok, letiltások, tilalmak, perek, más vevő javára feljegyzett előszerződések vagy egyéb terhek jelenhetnek meg. Ezért az előszerződésnek a végleges aláírást friss CF-kivonathoz kell kötnie, lehetőleg a közjegyző által aláírás előtt beszerzett hitelesítési célú kivonathoz.
Működőképes megfogalmazást kérj, ne csupán általános nyilatkozatot az ingatlan tehermentességéről. Hasznosabb: az eladó vállalja a jog tehermentes átruházását, a kifejezetten felsorolt kivételekkel, a vevő pedig megtagadhatja az aláírást, és visszakaphatja az összeget, ha el nem fogadott teher jelenik meg.
A kataszterről és az ingatlan-nyilvánosságról szóló 7/1996. sz. törvény leírja a telekkönyv szerepét a jogi nyilvántartásban és az ingatlan-nyilvánosságban. A Verifi a CF-kivonatot az előszerződést érintő terhekkel és jelzésekkel együtt értelmezi.
5. Hitel és jelzálogtörlés: két külön kockázat
Ha hitelből fizetsz, van egy saját kockázatod: a bank elutasíthatja a finanszírozást, vagy az árnál kevesebbet finanszírozhat. Ha az ingatlanon már van jelzálogjog, az eladóhoz kapcsolódó kockázat is fennáll: a bankjának hozzájárulásokat kell kiadnia, meg kell kapnia az összeget, és lehetővé kell tennie a jelzálogjog törlését. Ne mosd össze a kettőt egyetlen homályos mondatba.
Biztonságosabb megoldás az ellenőrzött fizetés: az ár egy része közvetlenül az eladó jelzáloghitelezőjéhez kerül, a többi a közjegyzői/banki feltételek szerint az eladóhoz, a törlés pedig a szükséges dokumentumok alapján történik. Jelentős összegeknél kérdezd meg a közjegyzőt az escrow- vagy közjegyzői letéti számláról, hogy a pénz ne kerüljön ki feltétel nélkül, mielőtt az iratok rendben lennének.
6. Ellenőrizd, hogy az eladó valóban eladhat-e
Nem mindig az tárgyal, aki aláírhat. Ellenőrizd a CF-ben szereplő jogosultak személyazonosságát, a házassági vagyonjogi rendszert, a tulajdonostársakat, az örökösöket, a meghatalmazásokat, a cégképviseleti minőséget és az esetleges feljegyzett korlátozásokat. Ha az ingatlan egy társaságé, ne csak az ügyvezetőt nézd: belső jóváhagyások, korlátozások vagy tisztázásra érdemes fizetésképtelenségi problémák is lehetnek.
Az előszerződésben kérd, hogy minden szükséges személy félként szerepeljen, vagy legyenek egyértelmű meghatalmazások. A csak az egyik tulajdonos által aláírt előszerződésből a többiek nélkül nagyon nehéz lehet végleges adásvételt létrehozni.
7. A határidőknek és kötbéreknek kölcsönösnek és reálisnak kell lenniük
A végleges szerződés határidejének figyelembe kell vennie a bankot, az értékbecslést, az adóügyi iratokat, a kataszteri dokumentumokat, a tehermentesítést és a közjegyzői időpontot. A túl szoros határidő adminisztratív késésből foglalóvesztést csinálhat.
Nézd a kölcsönösséget. Ha te minden késésért elveszíted a kifizetett összeget, mit veszít az eladó, ha nem hozza az iratokat vagy nem törölteti a jelzálogjogot? Ha a kötbérek csak téged terhelnek, a szerződés nem tükrözi az ügylet valódi kockázatát.
8. Mikor érdemes megállni
Az ügylet leállítása nem kudarc, amikor a kockázat átláthatatlanná válik. Vedd komolyan a jeleket: az eladó nem ad friss CF-kivonatot, sürgeti a fizetést, változtat azon, miért kell neki a pénz, kerüli a közösen kiválasztott közjegyzőt, nem fogadja el a hitelfeltételt, jelentéktelennek állít be egy jelzálogjogot vagy pert, illetve azt mondja, majd aláírás után megoldjuk.
Az egyszerű szabály: ha a probléma az előszerződés előtt ismert, az előszerződésben kell rendezni. Ha nem írható le világosan, valószínűleg nincs ellenőrzés alatt. Ez az útmutató tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti a jogi tanácsadást; nagy összegeknél vagy szokatlan helyzetekben pénzátutalás előtt beszélj a közjegyzővel és egy ügyvéddel.
Gyakori kérdések
Visszakapom az előleget, ha a bank elutasítja a hitelemet?
A szerződés szövegétől függ, nem attól, amit szóban megbeszéltetek. Ha a dokumentum foglalónak nevezi az összeget, és kimondja, hogy elveszik, ha egy adott időpontig nem írsz alá, a finanszírozás elutasítására vonatkozó kivétel nélkül, a pénz elvesztését kockáztatod. Kérd, hogy a pénz sorsát minden helyzetre egyértelműen írják le: elutasított hitel, az árnál alacsonyabb banki értékbecslés, új CF-terhek, az iratokat be nem mutató eladó.
Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
Az előleg rendszerint a vételárba beszámító fizetés. A foglaló megerősítő vagy szankciós mechanizmusként működhet, hatása pedig a kikötés megfogalmazásától és a törvénytől függ. A foglaló szabályainak alapvető támpontjai a polgári törvénykönyv 1544-1546. cikkei.
Az adásvételi előszerződéstől tulajdonos leszek?
Nem. Az előszerződés nem ruházza át a tulajdont, de határozott kötelezettségeket teremthet: vásárlásra, eladásra, összeg megfizetésére, a közjegyzőnél való megjelenésre, valamint a következmények viselésére, ha nem juttok el a végleges szerződésig.
Milyen felfüggesztő feltételeket kérjek az előszerződésbe?
Egyértelmű feltételeket, amelyektől a folytatás függ: véglegesen jóváhagyott hitel (nem csupán kalkuláció vagy szóbeli előzetes jóváhagyás), megfelelő banki értékbecslés, el nem fogadott terhektől mentes CF-kivonat a végleges szerződéskor, jelzálogtörlés vagy egyértelmű egyidejű fizetési és törlési mechanizmus, minden szükséges eladó aláírása. A hasznos kikötés tartalmaz határidőt, igazoló dokumentumot, az eljáró személyt, a költségviselőt és azt, mi történik a pénzzel, ha az esemény nem következik be.
Mikor álljak meg az ügyletben?
Amikor a kockázat átláthatatlanná válik: az eladó nem ad friss CF-kivonatot, sürgeti a fizetést, változtat azon, miért kell neki a pénz, kerüli a közösen kiválasztott közjegyzőt, nem fogadja el a hitelfeltételt, jelentéktelennek állít be egy jelzálogjogot vagy pert, illetve azt mondja, majd aláírás után megoldjátok. Ha egy ismert problémát nem lehet egyértelműen beleírni az előszerződésbe, valószínűleg nincs ellenőrzés alatt.