Hogyan ellenőrizd a magánszemély eladót vásárlás előtt?
Magánszemélyek közötti adásvételnél a telekkönyvi kivonat csak a kezdet. Meg kell értened, ki ír alá, és vannak-e tulajdonostársak, házastársak, örökösök, meghatalmazások, végrehajtások vagy perek, amelyek megakadályozhatják az ügyletet. Az alábbi útmutató vevőknek írt gyakorlati ellenőrzőlista, nem jogi tanácsadás.
- Ellenőrizd, hogy az eladó személyazonosító okmányban szereplő neve egyezik-e a telekkönyvbe bejegyzett tulajdonoséval, és vannak-e aláírásra köteles tulajdonostársak.
- Kifejezetten kérdezz rá a házastársra, a házassági vagyonjogi rendszerre és az öröklésre: egy ingatlannál más személyek hozzájárulása is szükséges lehet, akkor is, ha csak egy eladóval tárgyalsz.
- Ha meghatalmazott ír alá, kérj közokirati, friss és az eladáshoz, árhoz, pénzátvételhez és előszerződéshez kellően egyértelmű meghatalmazást.
- A CF-terhek, perfeljegyzések, zárlatok, jelzálogok és tilalmak olyan jelzések, amelyeket az előlegfizetés előtt tisztázni kell.
Mit ellenőrizz az eladónál?
Magánszemélyeknél a kockázat gyakran tulajdonostársakból, öröklésekből, meghatalmazásokból, jogvitákból vagy az előlegfizetés sürgetéséből adódik.
A Verifi segít a megfelelő kérdések előkészítésében és a fontos jelzések felismerésében. Összetett jogi helyzeteknél az aláírásról szóló döntést tisztázd a közjegyződdel vagy az ügyvédeddel.
Az eladónak teljes aláírási jogosultsággal kell rendelkeznie
A személyazonosító okmány mellett ellenőrizd, kinek kell még jelen lennie, és milyen helyzetek akadályozhatják az eladást.
A tisztázás előtti előlegfizetés sürgetése óvatosságra intő jel.
- 0 lej - ügyek keresése a portal.just.ro oldalon az eladó neve alapján, fiók nélkül (Ministerul Justiției)
- Megtámadható - a közös vagyontárgy elidegenítéséről szóló, a másik házastárs hozzájárulása nélkül megkötött okirat (a polgári törvénykönyv 346-347. cikke)
- online 20 lej - tájékoztatási célú CF-kivonat a tulajdonosok és terhek aktuális adataival (16/2019. sz. ANCPI-rendelet)
1. Személyazonosság és tulajdonostársak
Az első kérdés nem az, hogy az eladó komolynak tűnik-e, hanem hogy a velem szemben álló személynek joga van-e ígéretet tenni az ingatlan eladására, illetve eladni azt. Hasonlítsd össze a személyazonosító okmány vezetéknevét, utónevét és CNP-jét a telekkönyvi kivonatban bejegyzett tulajdonos adataival. Néveltérésnél kérd el a változást magyarázó dokumentumot: házassági anyakönyvi kivonatot, válási okiratot, határozatot vagy más igazoló okiratot.
Ezután nézd meg a tulajdonosok számát. Ha hányadok szerepelnek, például 1/2 vagy 1/4, tulajdonostárssal tárgyalsz, nem kizárólagos tulajdonossal. A gyakorlatban minden érintett tulajdonostársat be kell vonni az előszerződésbe és a végleges szerződésbe, közvetlenül vagy közokirati meghatalmazással.
2. Házastárs, közös vagyon és örökösök
Magánszemélyeknél a rejtett kockázat gyakran a családból ered: házastárs, volt házastárs, gyermekek, testvérek, örökösök vagy az ingatlanon jogokkal rendelkező rokonok. Nem kell kihallgatássá alakítanod a beszélgetést, de egyértelmű válaszokat kell kapnod.
Különvagyon vagy közös vagyon
Kérdezd meg, hogy az ingatlant házasság előtt vagy után, vásárlással, örökléssel, ajándékozással vagy vagyonmegosztással szerezték-e. Ha az eladó házas, a közjegyző ellenőrzi a házassági vagyonjogi rendszert, és bekéri a szükséges okiratokat. Számodra egyszerű a gyakorlati jelzés: ne tekintsd jelentéktelen részletnek a házastárs távollétét.
Hagyatéki eljárás és örökösök
Ha az eladó azt mondja, hogy örökölte az ingatlant, kérd el az öröklési bizonyítványt vagy a hagyatéki eljárást lezáró okiratot. A befejezetlen hagyatéki eljárás, a be nem jegyzett tulajdoni hányad vagy egy tiltakozó örökös késleltetheti vagy megakadályozhatja az eladást.
- Ellenőrizd, hogy a CF-ben minden örökös szerepel-e, vagy csak az örökhagyó.
- Kérdezd meg, van-e folyamatban hagyatéki eljárás.
- Kérj pontosítást, ha az eladó még be nem fejezett közjegyzői okiratokra hivatkozik.
3. Meghatalmazás, meghatalmazott és cselekvőképesség
Ha a tárgyaló személy nem a tulajdonos, meghatalmazásról van szó. A meghatalmazást gondosan ellenőrizni kell: ki adta, kinek, mikor, mely ingatlanra és milyen műveletekre. Egy általános megfogalmazás nem feltétlenül terjed ki az eladásra, az ártárgyalásra, az előleg átvételére vagy az előszerződés aláírására.
- Kérd el a közokirati meghatalmazás eredetijét vagy hiteles másolatát.
- Ellenőrizd, hogy kellően egyértelműen azonosítja-e az ingatlant.
- Ellenőrizd, hogy megengedi-e az előszerződés aláírását és a pénz átvételét.
- Kérdezd meg a közjegyzőt, hogy a meghatalmazás még érvényes és megfelelő-e.
A cselekvőképesség is számít. Ha az eladó gyámság, gondnokság, bírósági korlátozás alatt áll, vagy jelek utalnak arra, hogy nem érti az ügyletet, a közjegyzőnek fokozott figyelemmel kell kezelnie a helyzetet. Vevőként ez ok arra, hogy ne siettesd az előlegfizetést.
4. Mit ellenőrizz a telekkönyvben?
Az ANCPI szerint a tájékoztatási célú telekkönyvi kivonat a telekkönyv kiállításkori aktív állapotát mutatja. Magánszemély eladónál különösen három területet olvass el: a tulajdonost, a szerzés módját és a terheket.
Tulajdonos és szerzési mód
Nézd meg, hogy a jelenlegi tulajdonos adásvétellel, ajándékozással, örökléssel, megosztással, bírósági határozattal vagy más okirattal szerezte-e meg az ingatlant. A szerzés módja megmutatja a következő kérdéseket: öröklésnél a hagyatéki eljárásra kérdezz rá, ajándékozásnál a különleges kikötéseket ellenőrizd, bírósági határozatnál pedig azt, hogy jogerős-e.
Terhek és tilalmak
A telekkönyv III. részében szerepelnek a jelzálogok, elidegenítési tilalmak, haszonélvezeti jogok, zárlatok, végrehajtások, perfeljegyzések és más, az eladást érintő bejegyzések. Nem minden teher jelenti automatikusan azt, hogy ne vásárolj, de mindegyiket írásban meg kell magyarázni az előszerződés előtt.
5. Perek, végrehajtások és ellenőrzések a Verifivel
A Verifi Teljes egy jelentésbe gyűjtheti az eladó vagy az ingatlan szempontjából releváns ügyekre, végrehajtásokra és perekre utaló jeleket. Így gyorsabban láthatod, hogy a kockázat csak az ingatlanhoz kapcsolódik-e, vagy az eladó személyéhez is.
- Megosztási, hagyatéki, tulajdoni igény érvényesítése iránti vagy okirat érvénytelenítésére irányuló ügyek.
- Végrehajtási kifogások vagy kényszervégrehajtások.
- Perek szomszédokkal vagy a tulajdonosi társulással.
- Ügyek, amelyek leírásában szerepel az ingatlan címe.
A Verifi nem helyettesíti az ügyvédi véleményt, és nem dönti el, vásárolhatsz-e. Feladata, hogy a fontos jelzéseket eléd tárja, mielőtt pénzt kötsz le egy előszerződésben.
A Verifiben ezeket az információkat ingatlanellenőrzési jelzésekként kezeljük: hasznosak az eladónak, közjegyzőnek és ügyvédnek feltett világos kérdésekhez.
6. Közelmúltbeli átruházások és árnyomás
Egy nagyon friss átruházás nem automatikusan problémás. Lehet öröklés, megosztás vagy jogszerű vásárlás. Figyelmeztető jellé akkor válik, ha nyomásgyakorlással párosul: ma kell aláírnunk, van még három vevő, az előleg készpénzben fizetendő, vagy az okiratokat majd később rendezik.
- Kérdezd meg, miért adják el ilyen gyorsan újra.
- Hasonlítsd össze a kért árat a környék hasonló ügyleteivel és ajánlataival.
- Kérj magyarázatot az ár és a piac közötti minden nagy eltérésre.
- Ne vállalj előlegfizetést közjegyzői vagy ellenőrzött előszerződés nélkül. Nézd meg, hogyan védd az előlegedet aláírás előtt.
Az időnyomás az egyik legjobb jel arra, hogy lassítanod kell. Egy jó ügylet kibír néhány nap észszerű ellenőrzést.
7. Kérdések az előszerződés előtt
Az előszerződés előtt közvetlenül tedd fel a kérdéseket, és okiratokkal ellenőrizhető válaszokat kérj. Ez nem bizalmatlanság, hanem egy nagy ügylet szokásos ellenőrzése.
- Kik az összes tulajdonos, és ki fog aláírni?
- Az eladó házas? Szükséges a házastárs hozzájárulása?
- Az ingatlan öröklésből, megosztásból, ajándékozásból vagy vásárlásból származik?
- Van folyamatban hagyatéki eljárás, megosztás vagy per?
- Vannak jelzálogok, zárlatok, tartozások a tulajdonosi társulás felé vagy tilalmak?
- Ha meghatalmazott ír alá, pontosan mire jogosít a meghatalmazás?
- Hová fizetendő az előleg, és mi történik, ha az okiratok nincsenek rendben?
- Reálisan mennyi idő szükséges a terhek törléséhez és az okiratok előkészítéséhez?
8. Figyelmeztető jelek
Állj meg, és kérj szakmai segítséget, ha az alábbi helyzetek bármelyike előfordul. Némelyik megoldható, de nem sietséggel és nem szóbeli ígéretekkel.
- Az eladó nem hajlandó megmutatni az okiratokat az előleg előtt.
- A CF-ben olyan tulajdonostársak szerepelnek, akik nem vesznek részt az egyeztetésben.
- Meghatalmazásra hivatkoznak, de a tartalmát nem mutatják meg.
- Az ingatlanon zárlat, végrehajtás, perfeljegyzés vagy meg nem magyarázott tilalom van.
- A hagyatéki eljárás még nem zárult le, de már rezervációs díjat vagy előleget kérnek.
- Az ár szokatlanul alacsony, és nagy az aláírásra gyakorolt nyomás.
- Készpénzt, más személy számlájára történő fizetést vagy egyértelmű dokumentum nélküli fizetést kérnek.
Gyakori kérdések
Mit tegyek, ha az eladó neve nem egyezik a telekkönyvi tulajdonos nevével?
Kérd el az eltérést magyarázó dokumentumot: házassági anyakönyvi kivonatot, válási okiratot, határozatot vagy más igazoló okiratot. Mielőtt továbblépsz, hasonlítsd össze a személyazonosító okmányban szereplő vezetéknevet, utónevet és CNP-t a telekkönyvi kivonatban bejegyzett tulajdonos adataival.
Fizethetek előleget, ha a telekkönyvben több tulajdonos szerepel?
Ne fizess előleget egyetlen személynek, ha a CF-ben több tulajdonos szerepel, és nem tisztáztad, ki ír alá, ki veszi át a pénzt, és hogyan oszlanak meg az előszerződés kötelezettségei. Minden érintett tulajdonostársat be kell vonni az előszerződésbe és a végleges szerződésbe, közvetlenül vagy közokirati meghatalmazással.
Mit ellenőrizzek a meghatalmazáson, ha nem a tulajdonos ír alá?
Kérd el a közokirati meghatalmazás eredetijét vagy hiteles másolatát, és ellenőrizd, ki adta, kinek, mikor, mely ingatlanra és milyen műveletekre: eladás, ártárgyalás, előleg átvétele, előszerződés aláírása. Kérdezd meg a közjegyzőt, hogy a meghatalmazás még érvényes és megfelelő-e.
Mit tegyek, ha az eladó örökölte az ingatlant?
Kérd el az öröklési bizonyítványt vagy a hagyatéki eljárást lezáró okiratot. A befejezetlen hagyatéki eljárás, a be nem jegyzett tulajdoni hányad vagy egy tiltakozó örökös késleltetheti vagy megakadályozhatja az eladást. Ellenőrizd, hogy minden örökös szerepel-e a CF-ben, és kérdezd meg, van-e folyamatban hagyatéki eljárás.
Kockázatos magánszemélytől jelzáloggal terhelt ingatlant vásárolni?
Az ingatlan jelzáloggal is eladható lehet, ha a bank a vételár kifizetésekor törli a jelzálogot. A zárlat, végrehajtás vagy feljegyzett per viszont bármilyen előleg előtt jogi ellenőrzést igényel. A telekkönyv III. részében szereplő összes terhet írásban meg kell magyarázni az előszerződés előtt.
A Standard a CF, a terhek és az ingatlankockázat ellenőrzésére megfelelő. A Teljes jobb választás, ha tulajdonostársak, perek, végrehajtások, hagyatéki ügyek, meghatalmazások vagy szokatlan aláírási nyomás merül fel.
Indítsd el az ellenőrzést