Comment vérifier le vendeur personne physique avant d’acheter

• 0 lei - la recherche des dossiers sur portal.just.ro au nom du vendeur, sans compte (Ministerul Justiției)
• Annulable - l’acte d’aliénation d’un bien commun conclu sans le consentement de l’autre conjoint (art. 346-347 du Code civil)
• 20 lei en ligne - l’extrait CF à titre informatif avec les propriétaires et les charges à jour (Arrêté ANCPI 16/2019)

1. Identité et copropriétaires

La première question n’est pas de savoir si le vendeur semble sérieux, mais si la personne en face de vous a le droit de promettre et de vendre ce bien. Comparez le nom, le prénom et le CNP figurant sur la pièce d’identité avec le propriétaire inscrit dans l’extrait du livre foncier. S’il existe des différences de nom, demandez le document expliquant le changement : certificat de mariage, de divorce, décision de justice ou autre justificatif.

Regardez ensuite le nombre de propriétaires. Si des quotes-parts apparaissent, par exemple 1/2 ou 1/4, vous discutez avec un copropriétaire, pas avec le propriétaire unique. En pratique, tous les copropriétaires concernés doivent participer à l’avant-contrat et au contrat final, directement ou par mandat authentique.

2. Conjoint/conjointe, bien commun et héritiers

Chez les personnes physiques, le risque caché vient souvent de la famille : conjoint/conjointe, ancien conjoint, enfants, frères et sœurs, héritiers ou proches ayant des droits sur le bien. Il n’est pas nécessaire de transformer la discussion en interrogatoire, mais vous devez obtenir des réponses claires.

Bien propre ou bien commun

Demandez si le bien a été acquis avant ou après le mariage, par achat, succession, donation ou partage. Si le vendeur est marié, le notaire vérifiera le régime matrimonial et demandera les actes nécessaires. Pour vous, le signal pratique est simple : ne traitez pas l’absence du conjoint ou de la conjointe comme un détail mineur.

Succession et héritiers

Si le vendeur indique avoir hérité du bien, demandez à voir le certificat d’héritier ou l’acte ayant finalisé la succession. Une succession non finalisée, une quote-part non inscrite au livre foncier ou un héritier en désaccord peut retarder ou bloquer la vente.

• Vérifiez si tous les héritiers figurent au CF ou seulement le défunt.
• Demandez s’il existe des procédures de règlement de succession en cours.
• Demandez des éclaircissements si le vendeur invoque des actes chez le notaire qui ne sont pas encore finalisés.

3. Procuration, mandataire et capacité

Si la personne qui négocie n’est pas le propriétaire, il s’agit d’un mandat. La procuration doit être vérifiée attentivement : qui l’a donnée, à qui, à quelle date, pour quel bien et quelles opérations elle autorise. Une formulation générale peut ne pas couvrir la vente, la négociation du prix, l’encaissement de l’acompte ou la signature de l’avant-contrat.

• Demandez l’original de la procuration authentique ou une copie certifiée conforme.
• Vérifiez qu’elle identifie le bien suffisamment clairement.
• Vérifiez qu’elle autorise la signature de l’avant-contrat et l’encaissement de l’argent.
• Demandez au notaire si la procuration est toujours valable et suffisante.

La capacité d’exercice compte aussi. Si le vendeur est sous tutelle, sous curatelle, soumis à des restrictions judiciaires ou présente des signes d’incompréhension de la transaction, le notaire doit traiter la situation avec une vigilance accrue. Pour l’acheteur, c’est une raison de ne pas précipiter le versement d’un acompte.

4. Les vérifications au livre foncier

L’extrait du livre foncier à titre informatif indique la situation active du livre foncier à la date de génération, selon l’ANCPI. Pour un vendeur personne physique, lisez en particulier trois éléments : le propriétaire, le mode d’acquisition et les charges.

Propriétaire et mode d’acquisition

Vérifiez si le propriétaire actuel a acquis le bien par vente, donation, succession, partage, décision de justice ou autre acte. Le mode d’acquisition indique les questions suivantes : en cas d’héritage, interrogez sur la succession ; en cas de donation, vérifiez l’existence de clauses particulières ; et en cas de décision de justice, demandez si elle est définitive.

Charges et interdictions

La partie III du livre foncier est celle où figurent les hypothèques, les interdictions d’aliéner, les droits d’usufruit, les saisies, les poursuites d’exécution, les mentions de litiges ou d’autres inscriptions pouvant affecter la vente. Toutes les charges ne signifient pas automatiquement qu’il faut renoncer à acheter, mais toutes doivent être expliquées par écrit avant l’avant-contrat.

5. Procès, procédures d’exécution et vérifications avec Verifi

Verifi Complet peut rassembler dans le même rapport des signaux concernant des dossiers, des procédures d’exécution et des litiges pertinents pour le vendeur ou le bien. Vous voyez ainsi plus rapidement si le risque tient uniquement à la propriété ou aussi à la personne qui vend.

• Dossiers de partage, de succession, de revendication ou d’annulation d’acte.
• Contestations de l’exécution ou exécutions forcées.
• Procès avec les voisins ou l’association des propriétaires.
• Dossiers dont la description mentionne l’adresse du bien.

Verifi ne remplace pas l’avis d’un avocat et ne décide pas si vous pouvez acheter. Son rôle est de vous présenter les signaux importants avant d’immobiliser de l’argent dans un avant-contrat.

Dans Verifi, ces informations sont traitées comme des signaux de vérification immobilière : utiles pour poser des questions claires au vendeur, au notaire et à l’avocat.

6. Transferts récents et pression sur le prix

Un transfert très récent n’est pas automatiquement problématique. Il peut s’agir d’une succession, d’un partage ou d’un achat légitime. Il devient toutefois un signal lorsqu’il s’accompagne de pression : « il faut signer aujourd’hui », « il y a trois autres acheteurs », « l’acompte se paie en espèces » ou « les actes seront réglés après ».

• Demandez pourquoi le bien est revendu si rapidement.
• Comparez le prix demandé avec des transactions et des offres similaires dans la zone.
• Demandez une explication pour tout écart important entre le prix et le marché.
• N’acceptez pas de verser un acompte sans avant-contrat notarié ou vérifié. Découvrez comment protéger votre acompte avant de signer.

La pression du temps est l’un des meilleurs indices qu’il faut ralentir. Une bonne transaction résiste à quelques jours de vérifications raisonnables.

7. Questions avant l’avant-contrat

Avant l’avant-contrat, posez les questions directement et demandez des réponses vérifiables par des actes. Ce n’est pas un manque de confiance ; c’est une vérification normale pour une transaction importante.

• Qui sont tous les propriétaires et qui signera ?
• Le vendeur est-il marié ou la vendeuse est-elle mariée ? Le consentement du conjoint/de la conjointe est-il nécessaire ?
• Le bien provient-il d’une succession, d’un partage, d’une donation ou d’un achat ?
• Y a-t-il des successions, des partages ou des litiges en cours ?
• Y a-t-il des hypothèques, des saisies, des dettes envers l’association ou des interdictions ?
• Si un mandataire signe, qu’autorise exactement la procuration ?
• Où l’acompte est-il versé et que se passe-t-il si les actes ne sont pas en règle ?
• Quel délai réel faut-il pour radier les charges et préparer les actes ?

8. Signaux d’alerte

Arrêtez-vous et demandez une aide professionnelle si l’une des situations ci-dessous apparaît. Certaines se résolvent, mais pas dans la précipitation ni par des promesses verbales.

• Le vendeur refuse de montrer les actes avant l’acompte.
• Des copropriétaires figurent au CF sans participer à la discussion.
• Une procuration est invoquée, mais son contenu ne vous est pas montré.
• Le bien fait l’objet d’une saisie, d’une poursuite d’exécution, d’un litige mentionné ou d’une interdiction non expliquée.
• La succession n’est pas finalisée, mais une réservation ou un acompte vous est demandé.
• Le prix est inhabituellement bas et la pression pour signer est forte.
• Le paiement est demandé en espèces, sur le compte d’une autre personne ou sans document clair.

Questions fréquentes