Hoe je je aanbetaling beschermt voordat je de voorlopige koopovereenkomst tekent

• 75 lei/pand - de aantekening van de koopbelofte in het grondboek, die deze tegenwerpelijk aan derden maakt (375 lei via de spoedprocedure) (Besluit ANCPI 16/2019)
• 6 maanden - de termijn waarbinnen je de rechter om een uitspraak die de overeenkomst vervangt kunt vragen, vanaf de datum waarop deze had moeten worden ondertekend (art. 1669 Burgerlijk wetboek)
• Wettelijke hypotheek - de zekerheid van de belovende koper op het pand voor de bedragen die op de koopprijs zijn betaald (art. 2386 punt 2 Burgerlijk wetboek)
• 20 lei online - het CF-uittreksel ter informatie, dat iedereen voor elk pand kan aanvragen (Besluit ANCPI 16/2019)

1. Waarom de aanbetaling het meest kwetsbare geld in de transactie is

De voorlopige koopovereenkomst (koop-verkoopbelofte) draagt het eigendom niet over. Bij onroerend goed wordt het eigendom alleen overgedragen via een koopovereenkomst die in authentieke vorm bij de notaris wordt gesloten, en de inschrijving in het grondboek maakt die overdracht tegenwerpelijk aan derden. Tot dat moment is het door jou betaalde geld een gewone vordering: als er een probleem ontstaat, heb je het pand niet, maar alleen het recht je geld van de verkoper terug te vragen.

Bij de definitieve overeenkomst controleert de notaris de documenten, het uittreksel voor het verlijden van de akte en de identiteit van de partijen. Bij de voorlopige koopovereenkomst, vooral als die onderhands wordt ondertekend, controleert niemand iets in jouw plaats. Daarom bestaat de bescherming van de aanbetaling uit twee delen die elkaar niet vervangen: wat je in het document vastlegt en wat je controleert voordat je betaalt.

Officiële verwijzingen: Burgerlijk wetboek, art. 1244 (authentieke vorm voor de overdracht van zakelijke rechten op onroerend goed), art. 1279 en art. 1669 (belofte om een overeenkomst te sluiten en verkoopbelofte).

2. Aanbetaling of handgeld: de benaming van het bedrag bepaalt wat je terugkrijgt

Een aanbetaling is een gedeeltelijke betaling van de koopprijs. Als de voorlopige koopovereenkomst vervalt, wordt de aanbetaling doorgaans terugbetaald om de partijen in hun eerdere situatie te herstellen. Rechters, waaronder Înalta Curte, hebben bevestigd dat zonder een uitdrukkelijke handgeldclausule het betaalde bedrag slechts een gedeeltelijke betaling van de prijs is. Op zichzelf bestraft een aanbetaling niemand: wil je sancties voor de partij die de transactie blokkeert, dan moeten die afzonderlijk worden vastgelegd.

Handgeld is iets anders. Het Burgerlijk wetboek geeft het een eigen regeling, met twee varianten. Bevestigend handgeld (art. 1544): als jij zonder rechtvaardiging je verplichtingen niet nakomt, kan de verkoper de ontbinding verklaren en het handgeld behouden; als de verkoper niet nakomt, kun jij de ontbinding verklaren en het dubbele van het handgeld eisen. Handgeld met boetefunctie (art. 1545): als in de overeenkomst uitdrukkelijk het recht voor één of beide partijen is bedongen om terug te treden, verliest degene die terugtreedt het betaalde handgeld of betaalt deze, naargelang het geval, het dubbele van het ontvangen handgeld terug.

Er is ook een vangnet: handgeld wordt terugbetaald wanneer de overeenkomst eindigt door oorzaken waarvoor geen van beide partijen aansprakelijk is (art. 1546). Het praktische probleem is dat partijen juist twisten over de vraag wie schuld heeft. Vertrouw daarom niet alleen op het wetsartikel: leg de scenario's in de overeenkomst vast, zoals de volgende sectie laat zien.

Officiële verwijzingen: Burgerlijk wetboek, art. 1544-1546. Controleer de exacte formulering in jouw document vóór ondertekening met de notaris of een advocaat.

3. De clausules die je beschermen: schriftelijke scenario's, geen mondelinge beloften

De eenvoudige regel: voor elk scenario dat de transactie kan blokkeren, moet de voorlopige koopovereenkomst een schriftelijk antwoord bevatten op de vraag wat er met mijn geld gebeurt. Opschortende voorwaarden zijn het belangrijkste instrument: de verplichting om door te gaan hangt af van een duidelijke gebeurtenis, met een termijn, een bewijsdocument en een schriftelijke regeling voor het geld bij beide uitkomsten.

• Lening: volledige terugbetaling van het bedrag als de bank de financiering weigert of de taxatie onder de drempel uitkomt, met bewijs van de weigering en een meldingstermijn.
• Onbelast CF: het recht om ondertekening te weigeren en het geld terug te krijgen als bij het verlijden nieuwe of niet-aanvaarde lasten blijken.
• Bestaande hypotheek: een schriftelijke betalings- en doorhalingsregeling (betaling aan de bank van de verkoper, toestemming voor doorhaling), niet alleen de belofte dat het wordt opgelost.
• Documenten en personen: een termijn voor het fiscale attest, kadastrale documenten en de instemming van mede-eigenaren of de echtgenoot/echtgenote.
• Evenwichtige termijnen: als jij geld verliest bij vertraging, draagt ook de verkoper een schriftelijk vastgelegd gevolg wanneer de vertraging aan hem ligt.

Vraag bij grote bedragen de notaris naar gecontroleerde betaling: een escrowrekening of een andere regeling waarbij het geld niet onvoorwaardelijk naar de verkoper gaat voordat de documenten in orde zijn. De kosten daarvan zijn laag vergeleken met het risico je geld via een rechtszaak te moeten terughalen.

4. De wettelijke zekerheden die weinig kopers gebruiken

De eerste is de aantekening van de koopbelofte in het grondboek (art. 906 Burgerlijk wetboek). De verkoopbelofte kan in het CF worden aangetekend als de belovende partij als rechthebbende is ingeschreven en de voorlopige koopovereenkomst een schriftelijke termijn voor het sluiten van de definitieve overeenkomst bevat: zonder die termijn wijst OCPI het verzoek tot aantekening af. De aantekening kan op elk moment binnen de termijn worden aangevraagd, maar uiterlijk 6 maanden na het verstrijken ervan. Het gevolg: de belofte wordt tegenwerpelijk aan derden. Iedereen die een CF-uittreksel aanvraagt, ziet deze, en een tweede koper kan niet meer zeggen dat hij er niet van wist.

De tweede is de wettelijke hypotheek van de belovende koper (art. 2386 punt 2 Burgerlijk wetboek): voor bedragen die op de koopprijs zijn betaald, geeft de wet je een hypotheek op het betreffende pand voor het geval de belofte niet wordt nagekomen. Het is een zakelijke zekerheid, niet alleen een vordering: je krijgt voorrang boven gewone schuldeisers van de verkoper. Deze wordt niet ambtshalve ingeschreven: je moet deze bij OCPI aanvragen, los van de aantekening van de koopbelofte, en voor de inschrijving vereist de notariële praktijk een voorlopige koopovereenkomst in authentieke vorm. De hypotheek waarborgt alleen bedragen die op de koopprijs zijn betaald, geen boetes of andere schadevergoedingen.

De derde is de gedwongen nakoming van de koopbelofte: als de verkoper zonder rechtvaardiging weigert de definitieve overeenkomst te sluiten, kan de rechter op verzoek van de partij die haar eigen verplichtingen is nagekomen een uitspraak doen die de overeenkomst vervangt, mits aan alle andere geldigheidsvoorwaarden is voldaan. Het recht op deze vordering verjaart 6 maanden na de datum waarop de overeenkomst had moeten worden gesloten (art. 1669 Burgerlijk wetboek).

Officiële verwijzingen: Burgerlijk wetboek, art. 906, art. 2386 punt 2 en art. 1669. De aantekening en de inschrijving van de wettelijke hypotheek verlopen via het grondboek; de notaris kan je met beide helpen bij het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst in authentieke vorm.

5. Wat je over de verkoper controleert voordat je het geld overmaakt

De aanbetaling gaat naar een persoon of bedrijf, niet naar een pand. Als de verkoper lopende rechtszaken, executieprocedures of een bedrijf in insolventie heeft, verandert het terughalen van je geld van een formaliteit in een marathon. Openbare bronnen tonen je de belangrijkste signalen vóór betaling:

• Geschillen: op portal.just.ro zoek je gratis gerechtelijke dossiers op naam van de persoon of het bedrijf. Let op de hoedanigheid van gedaagde, executieprocedures en geschillen over onroerend goed.
• Insolventie: voor bedrijven tonen Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) en het ONRC-register insolventie- of faillissementsprocedures. Bij een belovende verkoper in insolventie concurreert jouw geld met de vorderingen van de andere schuldeisers.
• Verkopend bedrijf: de status bij ONRC (actief, ontbinding, uitschrijving), de tekenbevoegde bestuurders en de bij ANAF openbaar zichtbare belastingschulden.
• Natuurlijke persoon: de mede-eigenaren en de echtgenoot/echtgenote. Bij gemeenschappelijke goederen kan de verkoop van het pand zonder toestemming van de andere echtgenoot worden vernietigd (art. 346-347 Burgerlijk wetboek), dus moeten beiden de voorlopige koopovereenkomst ondertekenen.

Controles op naam hebben een beperking die je eerlijk moet kennen: naamgenoten. Twee personen met dezelfde naam kunnen op hetzelfde portaal voorkomen. Lees de resultaten daarom samen met de overige documenten, niet op zichzelf. Uitgebreide details staan in de gidsen over de controle van een verkoper als natuurlijke persoon en de controle van een bedrijf als eigenaar.

6. Wat je over het pand controleert: lasten in het CF en risico's

Een recent grondboekuittreksel ter informatie kan door iedereen worden verkregen, niet alleen door de eigenaar. Het uittreksel voor het verlijden van de akte, gebruikt bij het ondertekenen van de definitieve akte, kan alleen via de notaris worden verkregen. Het uittreksel ter informatie is een momentopname van het grondboek bij uitgifte en blokkeert het CF niet; herhaal de controle dus kort vóór ondertekening. Vóór de aanbetaling is het de minimale controle: Deel III toont hypotheken, verboden, beslagen, aangetekende geschillen en eventuele koopbeloften die voor andere kopers zijn aangetekend.

• Een bestaande hypotheek blokkeert de verkoop niet automatisch, maar vraag om een schriftelijke doorhalingsregeling voordat je een termijn aanvaardt.
• Vervreemdingsverboden, beslagen en executieprocedures zijn signalen om te stoppen totdat alles volledig is opgehelderd.
• Lokale belastingschulden blokkeren de akte: sinds 2026 hebben zowel de verkoper als de koper een fiscaal attest nodig (OUG 7/2026), op straffe van nietigheid van de akte.
• De fysieke risico's van het pand blijven na de aankoop voor jou: de seismische risicoklasse en de blootstelling aan overstromingen verdienen controle voordat je het geld vastlegt, niet erna.

7. De concrete stappen, in volgorde, voordat je ondertekent

• Vraag vóór elk gesprek over geld een recent CF-uittreksel ter informatie aan.
• Controleer de verkoper: geschillen op portal.just.ro, insolventie van bedrijven in BPI, de bedrijfsstatus bij ONRC.
• Leg schriftelijk vast welke regeling voor het bedrag geldt: aanbetaling of handgeld, plus de terugbetalingsscenario's.
• Voeg de opschortende voorwaarden toe waarvan je afhankelijk bent: lening, doorhaling van de hypotheek, volledige documenten.
• Zorg dat alle eigenaren bij de ondertekening zijn; bij gemeenschappelijke goederen beide echtgenoten.
• Bespreek met de notaris de aantekening van de koopbelofte in het CF en de wettelijke hypotheek voor de betaalde bedragen.
• Betaal via bankoverschrijving met bewijs, alleen na ondertekening, nooit vooraf contant.

Plaats ook het budget vóór ondertekening in context: je kunt de volledige aankoopkosten schatten met de rekentool voor totale kosten, en de kosten bij het verlijden van de akte met de rekentool voor notariskosten.

Deze gids is informatief en vervangt geen juridisch advies. Bespreek bij grote bedragen of ongewone situaties de clausules met de notaris en een advocaat voordat je geld overmaakt.

Veelgestelde vragen