Co znamená poznámka o soudním sporu v pozemkové knize a co dělat, pokud se objeví

• 0 lei - vyhledávání soudních spisů podle jména účastníka, veřejně a bez účtu (portal.just.ro)
• 20 lei online, 25 lei na přepážce - informativní výpis CF, v němž uvidíte poznámky v části III (Nařízení ANCPI 16/2019)
• 10 pracovních dní - platnost výpisu pro notářské ověření, který notář získává před podpisem (art. 35, Legea 7/1996)

Co znamená „poznámka o soudním sporu“

Poznámka o soudním sporu je záznam v části III pozemkové knihy, který upozorňuje každou třetí osobu, že příslušná nemovitost je předmětem probíhajícího občanskoprávního řízení. Upravuje ji zákon 7/1996 o katastru a publicitě práv k nemovitostem a jejím účelem je zajistit účinky erga omnes ve vztahu k existenci řízení.

Jinými slovy: od okamžiku, kdy se poznámka objeví v CF, již nikdo nemůže tvrdit, že o existenci řízení „nevěděl“. Každý, kdo nemovitost následně nabude, fakticky přebírá riziko výsledku řízení. Pokud osoba, která řízení zahájila, vyhraje, účinky se vztahují i na nového vlastníka.

Jak se poznámka o soudním sporu dostane do CF

Poznámka se zapisuje na žádost zainteresované strany - zpravidla žalobce, který zahájil řízení. Postup ve zkratce:

1. Žalobce podá občanskoprávní žalobu u příslušného soudu.
2. Na základě dokladu o zahájení řízení (zaregistrovaného podání) požádá zainteresovaná strana místně příslušné BCPI o zápis poznámky.
3. BCPI žádost ověří a při splnění požadavků zapíše poznámku do části III.
4. Poznámka zůstává v CF do vydání pravomocného rozhodnutí a výslovné žádosti vítězné strany nebo strany, která původně požádala o zápis.

Důležité: zápis nevyžaduje souhlas žalovaného vlastníka. Pokud proti vám někdo zahájí řízení a požádá o poznámku, bude zapsána bez vašeho souhlasu.

Dopad na transakci

Pokud má nemovitost poznámku o soudním sporu, není nemožné ji prodat nebo koupit - ale pro kupujícího je to mimořádně riskantní. Zde jsou důvody:

• Riziko ztráty nemovitosti - pokud soud rozhodne ve prospěch žalobce (například určí neplatnost smlouvy, kterou prodávající nemovitost nabyl), můžete jako nový vlastník o nemovitost přijít. I když jste ji plně zaplatili.
• Finanční riziko - pokud o nemovitost přijdete, máte vůči prodávajícímu pouze osobní nárok (vrácení ceny + náhrada škody). Pokud prodávající peníze utratil, odjel ze země nebo je platebně neschopný, zůstanete bez nemovitosti i peněz.
• Bankovní riziko - prakticky žádná banka vám neposkytne hypoteční úvěr na nemovitost s aktivní poznámkou o soudním sporu. I kdyby souhlasila, bude požadovat drahé zvláštní pojištění.
• Riziko dalšího prodeje - i když spor skončí ve váš prospěch, poznámka vytvořila právní historii. Budoucí kupující budou tvrdě vyjednávat nebo se nemovitosti vyhnou.

Druhy poznamenaných sporů

Ne všechny poznámky jsou stejně závažné. Hlavní kategorie, s nimiž se setkáte v praxi:

Vypořádání spoluvlastnictví

Spoluvlastníci (bývalí manželé, dědicové), kteří se přou o rozdělení nemovitosti. Pokud chcete koupit od jednoho ze spoluvlastníků, nemáte před vypořádáním všechna práva. Střední riziko: obvykle se řeší dohodou nebo dražbou.

Žaloba na vydání nemovitosti

Někdo tvrdí, že mu byla nemovitost protiprávně odňata, a požaduje její vrácení. Typické pro znárodněné domy nebo sporné pozemky. Nejvyšší riziko: pokud žalobce vyhraje, o nemovitost přijdete.

Napadené dědictví

Opomenutý dědic napadá dědictví nebo vypořádání pozůstalosti. Řešením může být vypořádání nebo snížení podílů. Střední až vysoké riziko.

Služebnosti

Spor mezi sousedy o právo průchodu a průjezdu, vodu či světlo. Může zásadně ovlivnit užívání nemovitosti. Střední riziko - o nemovitost nepřijdete, ale její využití může být omezeno.

Vlastnické právo

Žaloby na určení neplatnosti nabývací listiny - podvod, lstivé uvedení v omyl, vady souhlasu. Nejvyšší riziko.

Co dělat, pokud se poznámka o soudním sporu objeví u nemovitosti, kterou chcete koupit

S notářem nebo advokátem můžete projednat tři praktické možnosti:

1. Zastavit transakci

Jde o variantu s nejnižší mírou vystavení riziku. Máte-li srovnatelné alternativy, může být obezřetnější nevstupovat do transakce spojené s probíhajícím sporem. Mnoho profesionálních kupujících (investorů, developerů) považuje tyto případy za závažné riziko.

2. Požadovat výmaz před podpisem

Pokud prodávající tvrdí, že řízení téměř skončilo nebo rozhodnutí bude v jeho prospěch, můžete požadovat výmaz před svým podpisem. V praxi to znamená čekat - možná týdny nebo měsíce. Verifi Complet může zahrnovat prověření soudních sporů a relevantních právních signálů a váš advokát může realisticky posoudit jejich význam pro transakci.

3. Podepsat s odkládací podmínkou

Kompromisní řešení: podepíšete kupní smlouvu, ale s odkládací podmínkou vázanou na výmaz poznámky ve váš prospěch (například: výsledek řízení bude příznivý pro prodávajícího a poznámka bude vymazána do X měsíců). Pokud podmínka nebude splněna, smlouva se ruší a peníze se vracejí. Vyžaduje to dobrého advokáta a skutečné záruky - peníze obvykle zůstávají na účtu úschovy u notáře nebo banky.

Jak se vymazává poznámka o soudním sporu

Výmaz poznámky o soudním sporu se provádí pouze na základě pravomocného soudního rozhodnutí. Dobrovolný výmaz pouhým souhlasem stran - žalobce nebo žalovaného - není možný.

Typický postup:

1. Řízení skončí rozhodnutím (ve prospěch jedné ze stran nebo soudním smírem).
2. Rozhodnutí nabude právní moci (po vyčerpání opravných prostředků nebo uplynutí lhůt).
3. Vítězná strana (nebo kterákoli zainteresovaná strana) požádá BCPI o výmaz poznámky na základě kopie pravomocného rozhodnutí.
4. BCPI poznámku vymaže a nově vydaný výpis CF ji již neobsahuje.

Celková doba od zahájení řízení do výmazu se výrazně liší: od několika měsíců (u jednoduchých sporů se smírem) po 3-5 let (u sporů s odvoláním a dovoláním). V Rumunsku trvá většina sporů o nemovitosti 2-3 roky do pravomocného rozhodnutí.

Jak ověřit existenci poznámky o soudním sporu

Jedinou spolehlivou cestou k ověření je přečíst část III výpisu z pozemkové knihy. Nespoléhejte na prohlášení prodávajícího nebo makléře - ověřte úřední dokument.

Praktická cesta ve Verifi:

• Začněte s Verifi Standard - zahrnuje úřední výpis ANCPI a analýzu části III. Viz také náš průvodce výpisem CF.
• Pro další souvislosti zvolte Verifi Complet - Standard (179 RON) a Complet (299 RON) upozorňují na relevantní poznámky v části III a srozumitelně je vysvětlují na základě dostupných zdrojů.
• Prověřte prodávajícího prostřednictvím Verifi Complet - pokud existují relevantní soudní spory spojené s prodávajícím nebo nemovitostí, zpráva je uvede na jednom místě s výpisem CF.

Verifi upozorňuje na poznámku o soudním sporu a další relevantní indicie, například zajištění majetku, zákazy nebo související spisy, pokud se vyskytují v dostupných zdrojích. Zpráva Complet vám pomůže rychle zjistit, co je třeba dále vyjasnit.

Časté otázky