Βήματα αγοράς ακινήτου: από την επίσκεψη έως την υπογραφή

1. Η επίσκεψη και οι πρώτες ερωτήσεις

Στην επίσκεψη, πέρα από την εμφάνιση του ακινήτου, ρώτησε όσα επηρεάζουν την απόφαση και την τιμή: ποιος είναι ο ιδιοκτήτης στα έγγραφα, από πότε του ανήκει, αν έχει δάνειο/υποθήκη επ’ αυτού, αν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων και γιατί πωλείται. Σημείωσε την ακριβή διεύθυνση και, αν υπάρχει, τον κτηματολογικό αριθμό - θα τα χρειαστείς στο επόμενο βήμα.

Μη βασίζεσαι σε όσα λέει η αγγελία ή ο μεσίτης. Όλα όσα έχουν νομική σημασία ελέγχονται στα έγγραφα, όχι με προφορικές διαβεβαιώσεις.

2. Έλεγξε τα έγγραφα και τον ιδιοκτήτη

Αυτό είναι το βήμα που σε προστατεύει περισσότερο και γίνεται ΠΡΙΝ από οποιαδήποτε προκαταβολή. Ζητάς απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου και ελέγχεις: ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης (πρέπει να είναι το πρόσωπο με το οποίο διαπραγματεύεσαι), ποια βάρη υπάρχουν (υποθήκη, απαγορεύσεις, κατάσχεση) και αν έχει καταχωριστεί κάποια δικαστική διαφορά.

• Ιδιοκτήτης - το όνομα στο Μέρος II πρέπει να συμπίπτει με τον πωλητή. Αν είναι περισσότεροι, υπογράφουν όλοι.
• Βάρη (Μέρος III) - μια υποθήκη μπορεί να εξαλειφθεί κατά τη συναλλαγή, αλλά μια δικαστική διαφορά ή κατάσχεση είναι σοβαρές προειδοποιητικές ενδείξεις.
• Ο πωλητής είναι εταιρεία; Έλεγξε και την κατάσταση της εταιρείας (αφερεγγυότητα, οφειλές): έλεγξε τον πωλητή.

3. Υπολόγισε τα πραγματικά κόστη

Η τιμή δεν είναι όλο το ποσό που πληρώνεις. Για να ξέρεις πόσα χρήματα πραγματικά χρειάζεσαι, υπολόγισε το πλήρες κόστος: προκαταβολή, συμβολαιογραφικά έξοδα, οριστική εγγραφή στην ANCPI, μεσιτική προμήθεια, υποχρεωτική ασφάλιση και, αν πάρεις δάνειο, μηνιαία δόση.

• Υπολογιστής συνολικού κόστους αγοράς - χρήματα που απαιτούνται για την αγορά + μηνιαία δόση.
• Υπολογιστής συμβολαιογραφικών εξόδων - αμοιβή, ANCPI, απόσπασμα CF.
• Πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών - η ελάχιστη αξία από την οποία ξεκινούν τα έξοδα.

4. Διαπραγμάτευση και προσφορά

Με τα έγγραφα ελεγμένα και σαφή προϋπολογισμό, κάνεις προσφορά. Χρησιμοποίησε όσα έμαθες: ένα βάρος που πρέπει να αρθεί, αναγκαίες εργασίες ή εμβαδόν διαφορετικό από την αγγελία είναι επιχειρήματα διαπραγμάτευσης. Καθόρισε εξαρχής ποιος πληρώνει τι (συνήθως ο αγοραστής τη συμβολαιογραφική αμοιβή και την οριστική εγγραφή, ο πωλητής τον φόρο μεταβίβασης) και τι περιλαμβάνεται στην τιμή (έπιπλα, οικιακές συσκευές).

5. Το προσύμφωνο (η υπόσχεση πώλησης)

Το προσύμφωνο (η αμοιβαία υπόσχεση) δεσμεύει τη συναλλαγή: καθορίζει την τιμή, την προθεσμία έως την οριστική πράξη, την προκαταβολή ή τον αρραβώνα και τους όρους. Είναι το στάδιο με τον μεγαλύτερο οικονομικό κίνδυνο, επειδή καταβάλλεις χρήματα. Διάβασε προσεκτικά τις ρήτρες προκαταβολής/αρραβώνα και τις αναβλητικές αιρέσεις (για παράδειγμα, την εξασφάλιση δανείου).

Λεπτομέρειες και παγίδες στον οδηγό για την υπόσχεση αγοραπωλησίας και στον οδηγό προστασίας της προκαταβολής.

6. Το ενυπόθηκο δάνειο (όπου χρειάζεται)

Αν πληρώνεις με δάνειο, μετά το προσύμφωνο υποβάλλεις τον φάκελο στην τράπεζα. Η τράπεζα απαιτεί προκαταβολή (συνήθως τουλάχιστον 15%), εκτίμηση του ακινήτου και συνάπτει ασφάλιση. Η έγκριση χρειάζεται χρόνο, γι’ αυτό η προθεσμία του προσυμφώνου πρέπει να καλύπτει αυτή την περίοδο. Εκτίμησε τη δόση και τα έξοδα του δανείου με τον υπολογιστή συνολικού κόστους.

7. Τελικοί έλεγχοι πριν από την υπογραφή

Ακόμη κι αν έλεγξες στην αρχή, η κατάσταση μπορεί να αλλάξει μέχρι την υπογραφή. Πριν από την οριστική πράξη, επανέλεγξε:

• ενημερωμένο απόσπασμα CF - να μην έχει εμφανιστεί νέο βάρος·
• τα φορολογικά πιστοποιητικά - το ακίνητο χωρίς οφειλές προς το κράτος και, από το 2026 (OUG 7/2026), φορολογικό πιστοποιητικό και για τον αγοραστή·
• τη βεβαίωση από την ένωση ιδιοκτητών - χωρίς ληξιπρόθεσμες οφειλές κοινοχρήστων·
• για τη γη, τυχόν πολεοδομικούς περιορισμούς ή δικαιώματα προτίμησης.

8. Η υπογραφή στον συμβολαιογράφο

Στον συμβολαιογράφο υπογράφεται η συμβολαιογραφική σύμβαση αγοραπωλησίας. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τα έγγραφα, παρακρατεί τον φόρο του πωλητή και εισπράττει την αμοιβή και το τέλος οριστικής εγγραφής. Τα έξοδα υπολογίζονται στη δηλωμένη αξία, αλλά όχι σε αξία μικρότερη από εκείνη του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών. Μετά την υπογραφή, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει την πράξη για την οριστική εγγραφή του δικαιώματος κυριότητάς σου στην ANCPI.

Δες ακριβώς τι πληρώνεις στον συμβολαιογράφο με τον υπολογιστή συμβολαιογραφικών εξόδων.

9. Μετά την αγορά: οριστική εγγραφή, ασφάλιση, φόροι

Μετά την υπογραφή απομένουν μερικά βήματα: επιβεβαιώνεις την οριστική εγγραφή του δικαιώματός σου στο κτηματολογικό βιβλίο, συνάπτεις την υποχρεωτική ασφάλιση PAD (130 lei/έτος για κατασκευές από σκυρόδεμα ή τούβλο), καταχωρίζεις το ακίνητο στον δήμο για τον τοπικό φόρο και μεταφέρεις τις παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σου.

Συχνές ερωτήσεις

Τι ελέγχω πρώτα όταν θέλω να αγοράσω;

Το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου: ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης και ποια βάρη έχει το ακίνητο (υποθήκη, απαγορεύσεις, δικαστικές διαφορές). Αυτό γίνεται πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή.

Πόσα χρήματα χρειάζομαι πέρα από την τιμή;

Συμβολαιογραφική αμοιβή, οριστική εγγραφή στην ANCPI, απόσπασμα CF, ασφάλιση PAD και, αν χρησιμοποιείς μεσιτικό γραφείο, προμήθεια. Με δάνειο προστίθενται η προκαταβολή και τα έξοδα της υποθήκης. Υπολόγισέ τα ακριβώς με τον υπολογιστή συνολικού κόστους.

Ποιος πληρώνει τα έξοδα στον συμβολαιογράφο;

Κατά κανόνα, ο αγοραστής πληρώνει τη συμβολαιογραφική αμοιβή και την οριστική εγγραφή στην ANCPI, ενώ ο πωλητής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης (1% ή 3%).

Μπορώ να υπογράψω χωρίς προσύμφωνο;

Ναι, αν πληρώνεις χωρίς δάνειο και όλα έχουν ελεγχθεί. Το προσύμφωνο είναι χρήσιμο όταν χρειάζεσαι χρόνο (δάνειο, πώληση άλλου ακινήτου) και θέλεις να δεσμεύσεις την τιμή και τους όρους.