Απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου βάσει διεύθυνσης: πώς βρίσκεις τον κτηματολογικό αριθμό στον χάρτη

• κτηματολογικός αριθμός ή αριθμός CF - το κλειδί με το οποίο η ANCPI ταυτοποιεί το ακίνητο κατά την έκδοση του αποσπάσματος· η ταχυδρομική διεύθυνση δεν αποτελεί κριτήριο αναζήτησης (διαδικασία ANCPI για την έκδοση αποσπάσματος CF)
• 20 lei - το επίσημο τέλος ANCPI για το ενημερωτικό απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου που ζητείται online, με δικό σου λογαριασμό και την ταυτοποίηση του ακινήτου να βαρύνει εσένα (τέλη ANCPI)
• Ιούνιος 2025 - από τότε οι ιδιοκτήτες κατεβάζουν δωρεάν το ενημερωτικό απόσπασμα για τα δικά τους ακίνητα, online, από την πλατφόρμα ANCPI (ANCPI)
• 8 Μαρ. 2026 - από αυτή την ημερομηνία, οι υποσχέσεις πώλησης από κατασκευαστές καταχωρίζονται υποχρεωτικά στο κτηματολογικό βιβλίο και γίνονται ορατές στο Μέρος III του αποσπάσματος (Legea 207/2025)

1. Γιατί δεν μπορείς να ζητήσεις το απόσπασμα απευθείας βάσει διεύθυνσης

Στα αρχεία ANCPI, ένα ακίνητο δεν είναι «strada X nr. 5», αλλά αναγνωριστικό: ο κτηματολογικός αριθμός (ή ο τοπογραφικός αριθμός, στα παλιά κτηματολογικά βιβλία) και ο αριθμός κτηματολογικού βιβλίου, και οι δύο συνδεδεμένοι με μια διοικητική-εδαφική μονάδα. Η αίτηση αποσπάσματος, στο γκισέ ή online, συμπληρώνεται με αυτούς τους αριθμούς. Η ταχυδρομική διεύθυνση εμφανίζεται στο απόσπασμα ως περιγραφή, αλλά δεν αποτελεί κριτήριο αναζήτησης.

Από εδώ προκύπτει η συνηθισμένη εμπλοκή του αγοραστή: η αγγελία σου δίνει μια διεύθυνση (μερικές φορές μόνο «ζώνη X»), ο πωλητής δεν βιάζεται να στείλει τα έγγραφα και εσύ θέλεις να ελέγξεις το ακίνητο πριν προχωρήσεις. Οι ιστότοποι που πωλούν «απόσπασμα CF βάσει διεύθυνσης» δεν έχουν μαγικό ραβδί: πάλι τον κτηματολογικό αριθμό αναζητούν, απλώς χειροκίνητα και με δικά σου έξοδα, ενώ αν η ταυτοποίηση είναι λανθασμένη, λαμβάνεις απόσπασμα άλλου ακινήτου.

Η λύση δεν είναι να εγκαταλείψεις τον έλεγχο, αλλά να μετατρέψεις τη διεύθυνση σε κτηματολογικό αριθμό. Γι’ αυτό δεν χρειάζεσαι έγγραφα από τον πωλητή: τα κτηματογραφημένα γεωτεμάχια απεικονίζονται δημόσια στον χάρτη και μπορούν να εντοπιστούν οπτικά.

2. Βρες τον κτηματολογικό αριθμό στον χάρτη, ξεκινώντας από τη διεύθυνση

Ο χάρτης Verifi (verifi.ro/harta) εμφανίζει τα περιγράμματα των κτηματογραφημένων γεωτεμαχίων της Ρουμανίας πάνω στη δορυφορική εικόνα. Δεν χρειάζεσαι λογαριασμό και δεν πληρώνεις τίποτα για να εντοπίσεις το γεωτεμάχιο:

1. 1Άνοιξε τον χάρτη. Στο τηλέφωνο μεταφέρεσαι απευθείας στον χάρτη, σε δορυφορική προβολή· στον υπολογιστή έχεις τον χάρτη σε ολόκληρη την οθόνη, με το πλαίσιο αναζήτησης δίπλα.
2. 2Μετέφερε τον χάρτη στη διεύθυνσή σου: σύρε και μεγέθυνε όπως σε οποιαδήποτε εφαρμογή χαρτών, αναζήτησε τη διεύθυνση ή τον οικισμό στο πεδίο αναζήτησης ή πάτησε «Χρήση της τοποθεσίας μου» αν βρίσκεσαι ήδη στο ακίνητο.
3. 3Μεγέθυνε μέχρι να εμφανιστούν τα περιγράμματα των γεωτεμαχίων και έπειτα πάτησε το γεωτεμάχιο του ακινήτου. Σε επίπεδο πόλης ή συνοικίας, ένα πάτημα απλώς μεγεθύνει τον χάρτη· όταν τα γεωτεμάχια γίνουν ορατά, το πάτημα τα επιλέγει.
4. 4Διάβασε τα στοιχεία στην κάρτα «Επιλεγμένο γεωτεμάχιο»: τον κτηματολογικό αριθμό, τον οικισμό και το εμβαδόν του γεωτεμαχίου. Δωρεάν, χωρίς λογαριασμό. Μπορείς να στείλεις τον σύνδεσμο του γεωτεμαχίου ή να κατεβάσεις το δελτίο του ως PDF.
5. 5Παράγγειλε το απόσπασμα από εκεί: η επιλογή «Έκθεση για αυτό το γεωτεμάχιο» συμπληρώνει αυτόματα τον κτηματολογικό αριθμό, επιβεβαιώνεις το ακίνητο και επιλέγεις το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου (60 RON). Το επίσημο έγγραφο ANCPI έρχεται με email, συνήθως σε λίγα λεπτά.

Στα στενά γεωτεμάχια, το δάχτυλο μπορεί να επιλέξει και το γειτονικό: όταν το πάτημα εντοπίζει περισσότερα κοντινά γεωτεμάχια, εμφανίζονται ως επιλογές κάτω από την κάρτα του γεωτεμαχίου, ώστε να αλλάζεις επιλογή με μία κίνηση, χωρίς να στοχεύεις ξανά. Έλεγξε το σχήμα του περιγράμματος, το εμβαδόν και τα γειτονικά ακίνητα σε σχέση με όσα γνωρίζεις για το ακίνητο πριν παραγγείλεις.

Τα γεωτεμάχια και οι κτηματολογικοί αριθμοί που εμφανίζονται στον χάρτη προέρχονται από τις δημόσιες υπηρεσίες ANCPI. Το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου παραμένει το επίσημο έγγραφο: ο χάρτης σε βοηθά να το ζητήσεις για το σωστό ακίνητο.

3. Τι κάνεις αν το γεωτεμάχιο δεν εμφανίζεται στον χάρτη

Δεν είναι όλα τα ακίνητα της Ρουμανίας κτηματογραφημένα: η συστηματική κτηματογράφηση βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη και σε πολλούς οικισμούς μόνο μέρος των γεωτεμαχίων είναι καταχωρισμένο ηλεκτρονικά. Αν ο χάρτης δεν δείχνει κανένα περίγραμμα στη διεύθυνσή σου, συνήθως δεν πρόκειται για σφάλμα απεικόνισης, αλλά το ακίνητο πράγματι δεν έχει κτηματολογικό αριθμό και ηλεκτρονικό κτηματολογικό βιβλίο. Με σειρά απαιτούμενης προσπάθειας:

• Έλεγξε πρώτα τη γύρω περιοχή: αν τα γειτονικά γεωτεμάχια έχουν περιγράμματα και λείπει μόνο το ακίνητό σου, αυτό είναι σημαντική ένδειξη για τη διαπραγμάτευση (η οριστική εγγραφή θα είναι το αρχικό βήμα της πώλησης).
• Έχεις τον αριθμό κτηματολογικού βιβλίου σε παλαιότερη πράξη ή στο προσύμφωνο; Στον χάρτη υπάρχει η επιλογή «Παράγγειλε το απόσπασμα βάσει αριθμού κτηματολογικού βιβλίου»: επιλέγεις νομό και οικισμό, εισάγεις τον αριθμό CF και λαμβάνεις το απόσπασμα (60 RON) χωρίς να χρειάζεσαι κτηματολογικό αριθμό.
• Δεν έχεις κανέναν αριθμό; Ζήτησε από τον πωλητή τον τίτλο ιδιοκτησίας: ο αριθμός CF ή ο κτηματολογικός αριθμός εμφανίζονται εκεί. Ένας πωλητής που δεν μπορεί να τους δείξει αποτελεί από μόνος του ένδειξη.
• Για μη κτηματογραφημένα ακίνητα, η ταυτοποίηση ξεκινά από τον δήμο (γεωργικό μητρώο, ονοματολογία οδών) και συνεχίζεται με αίτηση στο OCPI του νομού, που μπορεί να επιβεβαιώσει αν υπάρχει παλιό κτηματολογικό βιβλίο σε χαρτί.
• Θέλεις παρ’ όλα αυτά έναν πρώτο έλεγχο της περιοχής; Στον χάρτη μπορείς να σχεδιάσεις το κατά προσέγγιση περίγραμμα του γεωτεμαχίου και να συνεχίσεις με τους ελέγχους που δεν εξαρτώνται από το απόσπασμα (πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών, σεισμικός κίνδυνος, πλημμύρες, περιβάλλον).

Ένα ακίνητο χωρίς κτηματολογικό βιβλίο δεν μπορεί να πωληθεί με συμβολαιογραφική πράξη πριν από την οριστική εγγραφή. Αν ο πωλητής υπόσχεται ότι «θα τακτοποιηθεί γρήγορα», ζήτησε η οριστική εγγραφή να αποτελεί όρο του προσυμφώνου, όχι προφορική υπόσχεση· πώς συνδέονται σωστά τα χρήματα με τέτοιους όρους, το εξηγήσαμε στον οδηγό προστασίας της προκαταβολής.

4. Ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει. Ο αγοραστής, ναι

Μια διάκριση που λίγοι ιστότοποι σου λένε ευθέως: από τον Ιούνιο 2025, οι ιδιοκτήτες μπορούν να κατεβάζουν δωρεάν το ενημερωτικό απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου για τα ακίνητα που κατέχουν, online, από την πλατφόρμα ANCPI. Αν είσαι ιδιοκτήτης και θέλεις το απόσπασμα για το ακίνητό σου, δεν χρειάζεσαι το Verifi ούτε άλλον μεσάζοντα: δημιούργησε λογαριασμό στην πλατφόρμα ANCPI και κατέβασέ το από εκεί, χωρίς κανένα κόστος.

Η δωρεάν παροχή, όμως, περιορίζεται στα ιδιόκτητα ακίνητα. Ο αγοραστής που θέλει να ελέγξει ένα ακίνητο ΠΡΙΝ το αγοράσει, ακριβώς όταν ο έλεγχος έχει τη μεγαλύτερη σημασία, παραμένει τρίτος και πληρώνει το τέλος: 20 lei στην ANCPI, με δικό του λογαριασμό και την ταυτοποίηση του ακινήτου να τον βαρύνει, ή 60 RON μέσω Verifi, με οπτικά εντοπισμένο γεωτεμάχιο στον χάρτη και παράδοση του εγγράφου με email. Οποιοσδήποτε μπορεί να ζητήσει το ενημερωτικό απόσπασμα οποιουδήποτε ακινήτου: το κτηματολογικό βιβλίο είναι δημόσιο και ο έλεγχος πριν από την αγορά είναι ακριβώς ο σκοπός του.

5. Τι διαβάζεις στο απόσπασμα πριν δώσεις προκαταβολή

Το απόσπασμα κτηματολογικού βιβλίου έχει τρία μέρη και όλα έχουν σημασία για την απόφαση αγοράς:

• Μέρος I, περιγραφή του ακινήτου: σύγκρινε το εμβαδόν, την κατηγορία χρήσης και τη διεύθυνση με την αγγελία και με όσα είδες στον χάρτη. Οι μεγάλες διαφορές αποτελούν ερωτήματα για τον πωλητή.
• Μέρος II, ιδιοκτήτες: ποιος κατέχει το ακίνητο, σε ποια μερίδια και με ποια πράξη. Όλοι όσοι εμφανίζονται εδώ πρέπει να υπογράψουν την πώληση.
• Μέρος III, βάρη: υποθήκες, απαγορεύσεις εκποίησης, κατασχέσεις, καταχωρισμένες δικαστικές διαφορές και υποσχέσεις πώλησης καταχωρισμένες για άλλους αγοραστές. Εδώ φαίνεται αν η προκαταβολή σου μπαίνει σε ναρκοπέδιο.

Στις κατοικίες που αγοράζονται από κατασκευαστές, οι υποσχέσεις πώλησης καταχωρίζονται υποχρεωτικά στο κτηματολογικό βιβλίο από τις 8 Μαρτίου 2026: ένα διαμέρισμα για το οποίο έχει ήδη δοθεί υπόσχεση πώλησης σε άλλον φαίνεται στο Μέρος III, αν κάποιος διαβάσει το απόσπασμα πριν πληρώσει. Τι καλύπτει (και τι δεν καλύπτει) αυτός ο κανόνας το αναλύσαμε στον οδηγό του Νόμου Nordis, ενώ το πώς διαβάζεται κάθε μέρος του αποσπάσματος, γραμμή προς γραμμή, στον πλήρη οδηγό του αποσπάσματος κτηματολογικού βιβλίου.

Αυτός ο οδηγός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά τη νομική συμβουλή. Για μεγάλα ποσά ή ασυνήθιστες περιπτώσεις, συζήτησε το απόσπασμα με τον συμβολαιογράφο ή με δικηγόρο πριν μεταφέρεις χρήματα.

Συχνές ερωτήσεις