Extracto del registro de la propiedad por dirección: cómo encontrar el número catastral en el mapa

• número catastral o n.º CF - clave con la que ANCPI identifica el inmueble al expedir el extracto; la dirección postal no es un criterio de búsqueda (procedimiento de ANCPI para expedir el extracto CF)
• 20 lei - tarifa oficial de ANCPI para el extracto del registro de la propiedad para información solicitado en línea, con cuenta propia e identificación del inmueble a tu cargo (tarifas de ANCPI)
• junio de 2025 - desde entonces, los propietarios descargan gratuitamente el extracto para información de sus propios inmuebles, en línea, desde la plataforma de ANCPI (ANCPI)
• 8 mar. 2026 - desde esta fecha, las promesas de venta de los promotores se anotan obligatoriamente en el registro de la propiedad y son visibles en la parte III del extracto (Legea 207/2025)

1. Por qué no puedes solicitar el extracto directamente por dirección

En los registros de ANCPI, un inmueble no es «calle X n.º 5», sino un identificador: el número catastral (o el número topográfico, en los registros de la propiedad antiguos) y el número del registro de la propiedad, ambos vinculados a una unidad administrativo-territorial. La solicitud del extracto, en ventanilla o en línea, se completa con estos números. La dirección postal aparece en el extracto como descripción, pero no es un criterio por el que se pueda buscar.

De ahí el bloqueo clásico del comprador: el anuncio te da una dirección (a veces solo «zona X»), el vendedor no se apresura a enviar los documentos y tú quieres comprobar el inmueble antes de avanzar. Los sitios que venden un «extracto CF por dirección» no tienen una varita mágica: también buscan el número catastral, solo que manualmente y a tu costa; si la identificación es errónea, recibes el extracto de otro inmueble.

La solución no es renunciar a la comprobación, sino convertir la dirección en un número catastral. Para ello no necesitas documentos del vendedor: las parcelas registradas en el catastro están dibujadas públicamente en el mapa y pueden encontrarse de forma visual.

2. Encuentra el número catastral en el mapa a partir de la dirección

El mapa de Verifi (verifi.ro/harta) muestra los contornos de las parcelas registradas en el catastro de Rumanía sobre la imagen de satélite. No necesitas una cuenta ni pagas nada para identificar la parcela:

1. 1Abre el mapa. En el teléfono accedes directamente al mapa, en vista de satélite; en el ordenador tienes el mapa a pantalla completa, con el panel de búsqueda al lado.
2. 2Lleva el mapa hasta tu dirección: arrastra y amplía como en cualquier aplicación de mapas, busca la dirección o la localidad en el campo de búsqueda o pulsa «Usar mi ubicación» si ya estás en el inmueble.
3. 3Amplía hasta que aparezcan los contornos de las parcelas y después toca la parcela del inmueble. A nivel de ciudad o barrio, un toque solo acerca el mapa; cuando las parcelas son visibles, el toque selecciona.
4. 4Consulta los datos en la tarjeta «Parcela seleccionada»: número catastral, localidad y superficie de la parcela. Gratis, sin cuenta. Puedes enviar el enlace de la parcela o descargar su ficha en PDF.
5. 5Pide el extracto desde allí: «Informe para esta parcela» incorpora automáticamente el número catastral, confirmas el inmueble y eliges el extracto del registro de la propiedad (60 RON). El documento oficial de ANCPI llega por correo electrónico, normalmente en unos minutos.

En las parcelas estrechas, el dedo también puede seleccionar la parcela vecina: cuando el toque encuentra varias parcelas cercanas, aparecen como opciones debajo de la tarjeta de la parcela para que cambies con un solo gesto, sin volver a apuntar. Comprueba la forma del contorno, la superficie y los colindantes respecto a lo que sabes del inmueble antes de pedir.

Las parcelas y los números catastrales mostrados en el mapa proceden de los servicios públicos de ANCPI. El extracto del registro de la propiedad sigue siendo el documento oficial: el mapa te ayuda a solicitarlo para el inmueble correcto.

3. Qué hacer si la parcela no aparece en el mapa

No todos los inmuebles de Rumanía tienen catastro: el registro catastral sistemático sigue en curso y, en muchas localidades, solo parte de las parcelas están registradas electrónicamente. Si el mapa no muestra ningún contorno en tu dirección, normalmente no es un error de visualización, sino que el inmueble realmente no tiene número catastral ni registro de la propiedad electrónico. Por orden de esfuerzo:

• Comprueba primero los alrededores: si las parcelas vecinas tienen contornos y solo falta tu inmueble, es un indicio importante para la negociación (la inscripción registral será el paso cero de la venta).
• ¿Tienes el número del registro de la propiedad en un documento antiguo o en el precontrato? En el mapa existe la opción «Pide el extracto por el número del registro de la propiedad»: eliges el distrito y la localidad, introduces el número CF y recibes el extracto (60 RON) sin necesitar el número catastral.
• ¿No tienes ningún número? Pide al vendedor el título de propiedad: el número CF o el catastral aparecen allí. Un vendedor que no puede mostrarlos es, en sí mismo, un indicio.
• Para los inmuebles no registrados en el catastro, la identificación empieza en el ayuntamiento (registro agrícola, nomenclátor de calles) y continúa con una solicitud a OCPI del distrito, que puede confirmar si existe un registro de la propiedad antiguo en papel.
• ¿Aun así quieres una primera comprobación de la zona? En el mapa puedes dibujar el contorno aproximado del terreno y continuar con las comprobaciones que no dependen del extracto (tabla de valores notariales, riesgo sísmico, inundaciones y medio ambiente).

Un inmueble sin registro de la propiedad no puede venderse ante notario antes de su inscripción registral. Si el vendedor promete que «se resuelve rápido», exige que la inscripción sea una condición del precontrato, no una promesa verbal; hemos explicado cómo vincular correctamente el dinero a estas condiciones en la guía para proteger el anticipo.

4. El propietario no paga. El comprador, sí

Una distinción que pocos sitios te explican directamente: desde junio de 2025, los propietarios pueden descargar gratuitamente el extracto del registro de la propiedad para información de los inmuebles que poseen, en línea, desde la plataforma de ANCPI. Si eres propietario y quieres el extracto de tu inmueble, no necesitas a Verifi ni a otro intermediario: crea una cuenta en la plataforma de ANCPI y descárgalo desde allí, sin ningún coste.

Sin embargo, la gratuidad se limita a los inmuebles propios. El comprador que quiere comprobar un inmueble ANTES de comprarlo, precisamente cuando la comprobación más importa, sigue siendo un tercero y paga la tarifa: 20 lei en ANCPI, con cuenta propia e identificación del inmueble a su cargo, o 60 RON a través de Verifi, con la parcela identificada visualmente en el mapa y el documento entregado por correo electrónico. Cualquier persona puede solicitar el extracto para información de cualquier inmueble: el registro de la propiedad es público y la comprobación antes de la compra es precisamente su finalidad.

5. Qué leer en el extracto antes de pagar el anticipo

El extracto del registro de la propiedad tiene tres partes y las tres importan para la decisión de compra:

• Parte I, descripción del inmueble: compara la superficie, la categoría de uso y la dirección con el anuncio y con lo que has visto en el mapa. Las diferencias importantes son preguntas para el vendedor.
• Parte II, propietarios: quién posee el inmueble, en qué cuotas y mediante qué documento. Todos los que figuran aquí deben firmar la venta.
• Parte III, cargas: hipotecas, prohibiciones de enajenar, embargos, litigios anotados y promesas de venta anotadas para otros compradores. Aquí se ve si tu anticipo entra en un campo minado.

En las viviendas compradas a promotores, las promesas de venta se anotan obligatoriamente en el registro de la propiedad desde el 8 de marzo de 2026: un apartamento ya prometido a otra persona se ve en la parte III, si alguien lee el extracto antes de pagar. Hemos detallado qué cubre (y qué no cubre) esta norma en la guía de la Ley Nordis y cómo leer cada parte del extracto, línea por línea, en la guía completa del extracto del registro de la propiedad.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento jurídico. Para cantidades elevadas o situaciones atípicas, revisa el extracto con el notario o un abogado antes de transferir dinero.

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