Извлечение от имотния регистър по адрес: как да намериш кадастралния номер на картата

• кадастрален номер или № CF - идентификаторът, по който ANCPI установява имота при издаване на извлечението; пощенският адрес не е критерий за търсене (процедурата на ANCPI за издаване на извлечение от CF)
• 20 леи - официалната тарифа на ANCPI за извлечение от имотния регистър за информация, заявено онлайн със собствен профил и идентифициране на имота от твоя страна (тарифите на ANCPI)
• юни 2025 г. - оттогава собствениците изтеглят безплатно извлечението за информация за собствените си имоти онлайн от платформата на ANCPI (ANCPI)
• 8 март 2026 г. - от тази дата обещанията за продажба от строителни предприемачи задължително се отбелязват в имотния регистър и стават видими в част III на извлечението (Legea 207/2025)

1. Защо не можеш да заявиш извлечението директно по адрес

В регистрите на ANCPI имотът не е „strada X nr. 5“, а идентификатор: кадастралният номер (или топографският номер при старите имотни регистри) и номерът на имотния регистър, и двата свързани с административно-териториална единица. Заявлението за извлечение, на гише или онлайн, се попълва с тези номера. Пощенският адрес присъства в извлечението като описание, но не е критерий, по който може да се търси.

Оттук идва обичайната пречка за купувача: обявата ти дава адрес (понякога само „зона X“), продавачът не бърза да изпрати документите, а ти искаш да провериш имота, преди да платиш аванс. Сайтовете, които продават „извлечение от CF по адрес“, нямат вълшебна пръчица: те също търсят кадастралния номер, но ръчно и за твоя сметка, а при грешна идентификация получаваш извлечение за друг имот.

Решението не е да се откажеш от проверката, а да превърнеш адреса в кадастрален номер. За това не ти трябват документи от продавача: парцелите с кадастрална регистрация са очертани публично на картата и могат да бъдат намерени визуално.

2. Намери кадастралния номер на картата, като започнеш от адреса

Картата на Verifi (verifi.ro/harta) показва контурите на кадастрално регистрираните парцели в Румъния върху сателитното изображение. Не ти трябва профил и не плащаш нищо, за да идентифицираш парцела:

1. 1Отвори картата. На телефона се отваря директно картата в сателитен изглед; на компютъра картата заема целия екран, с панела за търсене отстрани.
2. 2Премести картата до твоя адрес: плъзгай и увеличавай както във всяко приложение за карти, потърси адреса или населеното място в полето за търсене или натисни „Използвай местоположението ми“, ако вече си при имота.
3. 3Увеличи, докато се появят контурите на парцелите, след това докосни парцела на имота. При мащаб на ниво град или квартал докосването само приближава картата; когато парцелите станат видими, докосването избира.
4. 4Прочети данните в картата „Избран парцел“: кадастралния номер, населеното място и площта на парцела. Безплатно, без профил. Можеш да изпратиш връзката към парцела или да изтеглиш справката за него като PDF.
5. 5Поръчай извлечението оттам: „Доклад за този парцел“ попълва автоматично кадастралния номер, потвърждаваш имота и избираш извлечението от имотния регистър (60 RON). Официалният документ на ANCPI пристига по имейл, обикновено за няколко минути.

При тесни парцели пръстът може да попадне и върху съседния: когато докосването открие няколко близки парцела, те се показват като опции под картата с данни за парцела, за да превключиш с едно движение, без да се прицелваш отново. Преди да поръчаш, сравни формата на контура, площта и съседните имоти с това, което знаеш за имота.

Парцелите и кадастралните номера, показани на картата, идват от публичните услуги на ANCPI. Извлечението от имотния регистър остава официалният документ: картата ти помага да го заявиш за правилния имот.

3. Какво да направиш, ако парцелът не се показва на картата

Не всички имоти в Румъния имат кадастрална регистрация: систематичното кадастриране все още е в ход, а в много населени места само част от парцелите са регистрирани електронно. Ако на твоя адрес картата не показва контур, обикновено това не е грешка във визуализацията, а имотът действително няма кадастрален номер и електронен имотен регистър. По ред на необходимите усилия:

• Първо провери околността: ако съседните парцели имат контури и липсва само твоят имот, това е важен сигнал за преговорите (вписването ще бъде нулевата стъпка на продажбата).
• Имаш ли номера на имотния регистър в по-стар документ или в предварителния договор? На картата има опция „Поръчай извлечението по номера на имотния регистър“: избираш окръга и населеното място, въвеждаш номера CF и получаваш извлечението (60 RON), без да ти е необходим кадастралният номер.
• Нямаш никакъв номер? Поискай от продавача документа за собственост: номерът CF или кадастралният номер са посочени там. Продавач, който не може да ги покаже, сам по себе си е предупредителен сигнал.
• За имотите без кадастрална регистрация идентифицирането започва от общината (земеделския регистър, номенклатурата на улиците) и продължава със заявление до OCPI на окръга, което може да потвърди дали има стар имотен регистър на хартия.
• Все пак искаш предварителна проверка на района? На картата можеш да начертаеш приблизителния контур на терена и да продължиш с проверките, които не зависят от извлечението (нотариална оценъчна таблица, сеизмичен риск, наводнения, околна среда).

Имот без имотен регистър не може да бъде продаден пред нотариус, преди да бъде вписан. Ако продавачът обещава, че „ще се уреди бързо“, поискай вписването да е условие в предварителния договор, не устно обещание; как правилно да обвържеш парите с такива условия, обяснихме в ръководството за защита на аванса.

4. Собственикът не плаща. Купувачът — да

Разлика, която малко сайтове ти казват директно: от юни 2025 г. собствениците могат да изтеглят безплатно извлечението от имотния регистър за информация за притежаваните от тях имоти онлайн от платформата на ANCPI. Ако си собственик и искаш извлечението за своя имот, нямаш нужда от Verifi или от друг посредник: създай си профил в платформата на ANCPI и го изтегли оттам без никакъв разход.

Безплатното издаване обаче се отнася само за собствените имоти. Купувачът, който иска да провери имот ПРЕДИ да го купи — точно ситуацията, в която проверката е най-важна — остава трето лице и плаща тарифата: 20 леи на ANCPI, със собствен профил и идентифициране на имота за негова сметка, или 60 RON чрез Verifi, с визуално идентифициран парцел на картата и документ, доставен по имейл. Всеки може да поиска извлечение за информация за всеки имот: имотният регистър е публичен, а проверката преди покупка е именно неговата цел.

5. Какво да прочетеш в извлечението, преди да платиш аванса

Извлечението от имотния регистър има три части и и трите са важни за решението за покупка:

• Част I, описание на имота: сравни площта, категорията на ползване и адреса с обявата и с видяното на картата. Големите разлики са въпроси към продавача.
• Част II, собственици: кой притежава имота, в какви дялове и въз основа на какъв акт. Всички посочени тук трябва да подпишат продажбата.
• Част III, тежести: ипотеки, забрани за разпореждане, възбрани, отбелязани съдебни спорове и обещания за продажба, отбелязани в полза на други купувачи. Тук се вижда дали авансът ти попада в минно поле.

При жилищата, купувани от строителни предприемачи, обещанията за продажба задължително се отбелязват в имотния регистър от 8 март 2026 г.: апартамент, вече обещан на друг, се вижда в част III, ако някой прочете извлечението преди плащането. Какво обхваща (и какво не обхваща) това правило, описахме подробно в ръководството за Закона Nordis, а как се чете всяка част на извлечението ред по ред — в пълното ръководство за извлечението от имотния регистър.

Това ръководство е информативно и не замества правната консултация. При големи суми или нетипични ситуации обсъди извлечението с нотариуса или с адвокат, преди да преведеш пари.

Често задавани въпроси