Stappen bij de aankoop van een pand: van bezichtiging tot ondertekening

1. De bezichtiging en eerste vragen

Vraag tijdens de bezichtiging naast hoe het pand eruitziet ook naar zaken die de beslissing en prijs beïnvloeden: wie volgens de documenten de eigenaar is, hoelang die het bezit, of er een lening/hypotheek op rust, of er achterstallige onderhoudsbijdragen zijn en waarom het wordt verkocht. Noteer het exacte adres en, indien beschikbaar, het kadastrale nummer - die heb je bij de volgende stap nodig.

Vertrouw niet op wat de advertentie of makelaar zegt. Alles wat juridisch van belang is, controleer je in documenten, niet op iemands woord.

2. Controleer de documenten en de eigenaar

Dit is de stap die je het meest beschermt, en je voert deze VÓÓR elke aanbetaling uit. Vraag een grondboekuittreksel op en controleer wie de werkelijke eigenaar is (dat moet de persoon zijn met wie je onderhandelt), welke lasten er zijn (hypotheek, verboden, beslag) en of er een geschil is aangetekend.

• Eigenaar - de naam in Deel II moet overeenkomen met de verkoper. Zijn er meerdere eigenaren, dan tekenen zij allemaal.
• Lasten (Deel III) - een hypotheek kan bij de transactie worden doorgehaald, maar een geschil of beslag is een alarmsignaal.
• Is de verkoper een bedrijf? Controleer ook de status van de vennootschap (insolventie, schulden): controleer de verkoper.

3. Bereken de werkelijke kosten

De prijs is niet alles wat je betaalt. Bereken alle kosten om te weten hoeveel geld je werkelijk nodig hebt: aanbetaling, notariskosten, inschrijving bij ANCPI in het grondboek, makelaarsprovisie, verplichte verzekering en, als je een lening neemt, het maandbedrag.

• Rekentool totale aankoopkosten - het geld dat je bij aankoop nodig hebt + het maandbedrag.
• Rekentool notariskosten - honorarium, ANCPI, CF-uittreksel.
• Notariële waardetabel - de minimumwaarde die als uitgangspunt voor de kosten dient.

4. Onderhandeling en bod

Met gecontroleerde documenten en een duidelijk budget doe je een bod. Gebruik wat je hebt ontdekt: een last die moet worden opgeheven, noodzakelijke werkzaamheden of een oppervlakte die afwijkt van de advertentie zijn onderhandelingsargumenten. Spreek meteen af wie wat betaalt (doorgaans betaalt de koper het notarishonorarium en de inschrijving in het grondboek, en de verkoper de belasting bij overdracht) en wat in de prijs is inbegrepen (meubels, huishoudelijke apparaten).

5. De voorlopige koopovereenkomst (verkoopbelofte)

De voorlopige koopovereenkomst (wederzijdse koopbelofte) legt de transactie vast: de prijs, de termijn tot de definitieve akte, de aanbetaling of het handgeld en de voorwaarden. Dit is het moment met het grootste financiële risico, omdat je geld betaalt. Lees de clausules over aanbetaling/handgeld en de opschortende voorwaarden (bijvoorbeeld het verkrijgen van de lening) zorgvuldig.

Details en valkuilen staan in de gids over de koop-verkoopbelofte en de gids over het beschermen van je aanbetaling.

6. De hypothecaire lening (indien van toepassing)

Betaal je met een lening, dan dien je na de voorlopige koopovereenkomst het dossier bij de bank in. De bank vraagt een aanbetaling (doorgaans minimaal 15%) en een waardering van het pand en sluit een verzekering af. Goedkeuring kost tijd; daarom moet de termijn in de voorlopige koopovereenkomst deze periode dekken. Schat het maandbedrag en de leningkosten met de rekentool voor de totale kosten.

7. Laatste controles vóór ondertekening

Ook als je aan het begin hebt gecontroleerd, kan de situatie vóór de ondertekening veranderen. Controleer vóór de definitieve akte opnieuw:

• een bijgewerkt CF-uittreksel - er mag geen nieuwe last zijn bijgekomen;
• de fiscale attesten - het pand zonder schulden aan de staat en, sinds 2026 (OUG 7/2026), ook een fiscaal attest voor de koper;
• de verklaring van de eigenaarsvereniging - geen achterstallige onderhoudsbijdragen;
• bij grond, eventuele stedenbouwkundige beperkingen of voorkeursrechten.

8. Ondertekening bij de notaris

Bij de notaris wordt de authentieke koopovereenkomst ondertekend. De notaris controleert de documenten, houdt de belasting van de verkoper in en ontvangt het honorarium en de kosten voor inschrijving in het grondboek. De kosten worden berekend over de opgegeven waarde, maar niet over minder dan de waarde uit de notariële waardetabel. Na ondertekening dient de notaris de akte in om jouw eigendomsrecht bij ANCPI in het grondboek te laten inschrijven.

Bekijk precies wat je bij de notaris betaalt met de rekentool voor notariskosten.

9. Na de aankoop: inschrijving in het grondboek, verzekering, belastingen

Na ondertekening volgen nog enkele stappen: je bevestigt de inschrijving van jouw recht in het grondboek, sluit de verplichte PAD-verzekering af (130 lei/jaar voor gebouwen van beton of baksteen), laat het pand bij de gemeente registreren voor de lokale belasting en zet de nutsvoorzieningen op jouw naam.

Veelgestelde vragen

Wat controleer ik als eerste als ik wil kopen?

Het grondboekuittreksel: wie de werkelijke eigenaar is en welke lasten op het pand rusten (hypotheek, verboden, geschillen). Doe dit vóór elke aanbetaling.

Hoeveel geld heb ik naast de prijs nodig?

Notarishonorarium, inschrijving bij ANCPI in het grondboek, CF-uittreksel, PAD-verzekering en, als je een makelaar gebruikt, de provisie. Bij een lening komen de aanbetaling en hypotheekkosten erbij. Bereken het precies met de rekentool voor de totale kosten.

Wie betaalt de kosten bij de notaris?

Doorgaans betaalt de koper het notarishonorarium en de inschrijving bij ANCPI in het grondboek, terwijl de verkoper de belasting bij overdracht betaalt (1% of 3%).

Kan ik tekenen zonder voorlopige koopovereenkomst?

Ja, als je uit eigen middelen betaalt en alles is gecontroleerd. Een voorlopige koopovereenkomst is nuttig als je tijd nodig hebt (lening, verkoop van een ander pand) en de prijs en voorwaarden wilt vastleggen.