Kroky koupě nemovitosti: od prohlídky po podpis
Koupě bytu nebo domu prochází stejnými kroky ve stejném pořadí. Tento průvodce ukazuje, co v každé fázi prověřit, vypočítat a podepsat, abyste nevázali peníze nebo nepodepisovali s překvapeními.
- Koupě má ~8 kroků: prohlídka, prověření listin, výpočet nákladů, nabídka, předběžná smlouva, úvěr, závěrečné prověření a podpis u notáře.
- NEJPRVE prověřte listiny (výpis z pozemkové knihy: skutečný vlastník, právní zatížení, soudní spory) - před zaplacením zálohy nebo závdavku.
- Do rozpočtu zahrňte úplné náklady, nejen cenu: notářské poplatky, zápis u ANCPI, provizi, pojištění PAD a u úvěru vlastní vklad i měsíční splátku.
- U notáře se poplatky počítají z deklarované hodnoty, nikdy však z nižší než hodnota z notářské oceňovací tabulky.
1. Prohlídka a první otázky
Na prohlídce se kromě vzhledu nemovitosti ptejte na věci ovlivňující rozhodnutí a cenu: kdo je vlastníkem podle listin, od kdy ji vlastní, zda je na ní úvěr či zástavní právo, zda existují dluhy za správu a služby a proč se prodává. Poznamenejte si přesnou adresu a případné katastrální číslo - budete je potřebovat v dalším kroku.
Nespoléhejte na to, co říká inzerát nebo makléř. Vše právně důležité se ověřuje v listinách, nikoli na dobré slovo.
2. Prověřte listiny a vlastníka
Tento krok vás chrání nejvíce a provádí se PŘED jakoukoli zálohou. Vyžádáte si výpis z pozemkové knihy a ověříte: kdo je skutečným vlastníkem (musí to být osoba, s níž jednáte), jaká právní zatížení existují (zástavní právo, zákazy, zajištění majetku) a zda je zaznamenán nějaký soudní spor.
- Vlastník - jméno v části II se musí shodovat s prodávajícím. Je-li vlastníků více, podepisují všichni.
- Právní zatížení (část III) - zástavní právo lze při transakci vymazat, ale soudní spor nebo zajištění majetku jsou varovné signály.
- Je prodávajícím firma? Prověřte i stav společnosti (insolvenci, dluhy): prověřte prodávajícího.
3. Spočítejte skutečné náklady
Cena není vše, co platíte. Abyste věděli, kolik peněz skutečně potřebujete, spočítejte úplné náklady: zálohu, poplatky u notáře, zápis u ANCPI, provizi realitní kanceláře, povinné pojištění a při úvěru měsíční splátku.
- Kalkulačka celkových nákladů koupě - peníze potřebné při koupi + měsíční splátka.
- Kalkulačka notářských poplatků - odměna, ANCPI, výpis CF.
- Notářská oceňovací tabulka - minimální hodnota, od níž se odvíjejí poplatky.
4. Vyjednávání a nabídka
S prověřenými listinami a jasným rozpočtem předložíte nabídku. Využijte zjištěné skutečnosti: právní zatížení, které je nutné vypořádat, potřebné práce nebo výměra odlišná od inzerátu jsou argumenty pro vyjednávání. Od začátku stanovte, kdo co platí (obvykle kupující notářskou odměnu a zápis, prodávající daň z převodu) a co je v ceně (nábytek, spotřebiče).
5. Předběžná smlouva (příslib prodeje)
Předběžná smlouva (dvoustranný příslib) zafixuje transakci: stanoví cenu, lhůtu do konečné smlouvy, zálohu či závdavek a podmínky. Je to okamžik nejvyššího finančního rizika, protože platíte peníze. Pečlivě si přečtěte ustanovení o záloze či závdavku a odkládací podmínky (například získání úvěru).
Podrobnosti a úskalí najdete v průvodci příslibem uzavření kupní smlouvy a v průvodci ochranou zálohy.
6. Hypoteční úvěr (pokud jej využíváte)
Pokud platíte úvěrem, po předběžné smlouvě podáte podklady bance. Banka požaduje vlastní vklad (obvykle nejméně 15%), ocenění nemovitosti a sjednává pojištění. Schválení trvá, proto musí lhůta v předběžné smlouvě tuto dobu pokrývat. Splátku a náklady úvěru odhadněte pomocí kalkulačky celkových nákladů.
7. Závěrečné prověření před podpisem
I když jste vše prověřili na začátku, situace se do podpisu může změnit. Před konečnou smlouvou znovu ověřte:
- aktuální výpis CF - zda nepřibylo nové právní zatížení;
- daňová potvrzení - nemovitost bez dluhů vůči státu a od roku 2026 (OUG 7/2026) daňové potvrzení i pro kupujícího;
- potvrzení sdružení vlastníků - bez nedoplatků za správu a služby;
- u pozemku případná územně plánovací omezení nebo předkupní práva.
8. Podpis u notáře
U notáře se podepisuje notářsky ověřená kupní smlouva. Notář ověřuje listiny, sráží daň prodávajícího a vybírá odměnu a poplatek za zápis. Poplatky se počítají z deklarované hodnoty, nejméně však z hodnoty z notářské oceňovací tabulky. Po podpisu notář podá listinu k zápisu vašeho vlastnického práva u ANCPI.
Přesně zjistěte, co zaplatíte u notáře, pomocí kalkulačky notářských poplatků.
9. Po koupi: zápis do pozemkové knihy, pojištění, daně
Po podpisu zbývá několik kroků: potvrdíte zápis svého práva do pozemkové knihy, sjednáte povinné pojištění PAD (130 lei/rok pro betonové nebo cihlové stavby), přihlásíte nemovitost na obecním úřadě k místní dani a převedete dodávky energií a služeb na své jméno.
Časté otázky
Co mám prověřit jako první, když chci kupovat?
Výpis z pozemkové knihy: kdo je skutečným vlastníkem a jaké právní zatížení nemovitost má (zástavní právo, zákazy, soudní spory). Provádí se před jakoukoli zálohou.
Kolik peněz potřebuji navíc k ceně?
Notářskou odměnu, zápis u ANCPI, výpis CF, pojištění PAD a při využití realitní kanceláře provizi. U úvěru přibývá vlastní vklad a náklady na zástavní právo. Přesnou částku spočítáte pomocí kalkulačky celkových nákladů.
Kdo platí poplatky u notáře?
Obvykle kupující platí notářskou odměnu a zápis u ANCPI, zatímco prodávající platí daň z převodu (1% nebo 3%).
Mohu podepsat bez předběžné smlouvy?
Ano, pokud platíte z vlastních prostředků a vše je prověřeno. Předběžná smlouva je užitečná, když potřebujete čas (úvěr, prodej jiné nemovitosti) a chcete zafixovat cenu a podmínky.