Стъпки при покупка на имот: от огледа до подписването

1. Огледът и първите въпроси

При огледа, освен как изглежда имотът, попитай за нещата, които влияят на решението и цената: кой е собственикът по документи, от кога го притежава, има ли кредит/ипотека върху него, има ли задължения за поддръжка и защо се продава. Запиши точния адрес и кадастралния номер, ако има такъв - ще ти трябват в следващата стъпка.

Не разчитай на казаното в обявата или от брокера. Всичко, което има правно значение, се проверява в документите, не на доверие.

2. Провери документите и собственика

Това е стъпката, която те защитава най-много, и се прави ПРЕДИ всеки аванс. Искаш извлечение от имотния регистър и проверяваш: кой е действителният собственик (трябва да е лицето, с което преговаряш), какви тежести има (ипотека, забрани, възбрана) и дали е отбелязан съдебен спор.

• Собственик - името в част II трябва да съвпада с продавача. Ако са няколко, всички подписват.
• Тежести (Част III) - ипотека може да се заличи при сделката, но съдебен спор или възбрана са сериозни предупредителни сигнали.
• Продавачът е фирма? Провери и състоянието на дружеството (несъстоятелност, задължения): провери продавача.

3. Изчисли реалните разходи

Цената не е всичко, което плащаш. За да знаеш колко пари действително ти трябват, изчисли всички разходи: аванс, такси при нотариуса, вписване в ANCPI, комисиона на агенцията, задължителна застраховка и, ако вземаш кредит, месечната вноска.

• Калкулатор за общите разходи при покупка - необходимите пари при покупката + месечната вноска.
• Калкулатор за нотариални такси - хонорар, ANCPI, извлечение от CF.
• Нотариална оценъчна таблица - минималната стойност, от която започват таксите.

4. Преговори и оферта

С проверени документи и ясен бюджет правиш оферта. Използвай наученото: тежест, която трябва да се погаси, необходими ремонти или площ, различна от тази в обявата, са аргументи за преговори. Уговори отначало кой какво плаща (обикновено купувачът плаща нотариалния хонорар и вписването, а продавачът — данъка при прехвърляне) и какво влиза в цената (мебели, електроуреди).

5. Предварителният договор (обещанието за продажба)

Предварителният договор (двустранното обещание) фиксира сделката: определя цената, срока до окончателния акт, аванса или задатъка и условията. Това е моментът с най-голям финансов риск, защото даваш пари. Прочети внимателно клаузите за аванс/задатък и отлагателните условия (например получаването на кредит).

Подробности и капани в ръководството за обещанието за покупко-продажба и в ръководството за защита на аванса.

6. Ипотечният кредит (ако е приложимо)

Ако плащаш с кредит, след предварителния договор подаваш документите в банката. Банката изисква първоначална вноска (обикновено минимум 15%), оценка на имота и сключва застраховка. Одобрението отнема време, затова срокът в предварителния договор трябва да покрива този период. Изчисли ориентировъчно вноската и разходите по кредита с калкулатора за общите разходи.

7. Окончателни проверки преди подписване

Дори да си проверил в началото, ситуацията може да се промени до подписването. Преди окончателния акт провери отново:

• актуално извлечение от CF - да не е възникнала нова тежест;
• данъчните удостоверения - имотът да няма задължения към държавата и от 2026 г. (OUG 7/2026) данъчно удостоверение и за купувача;
• удостоверението от сдружението на собствениците - без просрочени задължения за поддръжка;
• за терен — евентуалните устройствени ограничения или права на предпочтително изкупуване.

8. Подписването пред нотариус

Пред нотариуса се подписва нотариално удостовереният договор за покупко-продажба. Нотариусът проверява документите, удържа данъка на продавача и събира хонорара и таксата за вписване. Таксите се изчисляват върху декларираната стойност, но не под стойността по нотариалната оценъчна таблица. След подписването нотариусът подава акта за вписване на твоето право на собственост в ANCPI.

Виж точно какво плащаш при нотариуса с калкулатора за нотариални такси.

9. След покупката: вписване, застраховка, данъци

След подписването остават още няколко стъпки: потвърждаваш вписването на правото си в имотния регистър, сключваш задължителната застраховка PAD (130 леи/година за бетонни или тухлени сгради), регистрираш имота в общината за местния данък и прехвърляш комуналните услуги на свое име.

Често задавани въпроси

Какво да проверя първо, когато искам да купя?

Извлечението от имотния регистър: кой е действителният собственик и какви тежести има имотът (ипотека, забрани, съдебни спорове). Това се прави преди всеки аванс.

Колко пари ми трябват освен цената?

Нотариален хонорар, вписване в ANCPI, извлечение от CF, застраховка PAD и комисиона, ако използваш агенция. При кредит се добавят първоначалната вноска и разходите за ипотеката. Изчисли точно с калкулатора за общите разходи.

Кой плаща таксите при нотариуса?

Обикновено купувачът плаща нотариалния хонорар и вписването в ANCPI, а продавачът плаща данъка при прехвърляне (1% или 3%).

Мога ли да подпиша без предварителен договор?

Да, ако плащаш без кредит и всичко е проверено. Предварителният договор е полезен, когато ти трябва време (кредит, продажба на друг имот) и искаш да фиксираш цената и условията.