Pasos para comprar un inmueble: de la visita a la firma

1. La visita y las primeras preguntas

En la visita, más allá del aspecto del inmueble, pregunta por lo que influye en la decisión y el precio: quién es el propietario según los documentos, desde cuándo lo es, si tiene un préstamo o una hipoteca sobre él, si existen deudas de comunidad y por qué se vende. Anota la dirección exacta y, si existe, el número catastral: los necesitas en el siguiente paso.

No te bases en lo que dice el anuncio o el agente. Todo lo que importa jurídicamente se comprueba en los documentos, no de palabra.

2. Comprueba los documentos y al propietario

Este es el paso que más te protege, y se hace ANTES de cualquier anticipo. Solicitas un extracto del registro de la propiedad y compruebas quién es el propietario real (debe ser la persona con la que negocias), qué cargas existen (hipoteca, prohibiciones, embargo) y si hay algún litigio anotado.

• Propietario - el nombre de la Parte II debe coincidir con el vendedor. Si hay varios, todos firman.
• Cargas (Parte III) - una hipoteca puede cancelarse en la operación, pero un litigio o un embargo son señales de alerta.
• ¿El vendedor es una empresa? Comprueba también la situación de la sociedad (insolvencia, deudas): verifica al vendedor.

3. Calcula los costes reales

El precio no es todo lo que pagas. Para saber cuánto dinero necesitas realmente, calcula todos los costes: anticipo, gastos de notaría, inscripción registral de ANCPI, comisión de agencia, seguro obligatorio y, si solicitas un préstamo, la cuota mensual.

• Calculadora del coste total de compra - dinero necesario para comprar + cuota mensual.
• Calculadora de gastos notariales - honorarios, ANCPI, extracto CF.
• Tabla de valores notariales - valor mínimo del que parten los gastos e impuestos.

4. Negociación y oferta

Con los documentos comprobados y el presupuesto claro, haces una oferta. Utiliza lo que has averiguado: una carga que debe extinguirse, obras necesarias o una superficie distinta de la del anuncio son argumentos para negociar. Establece desde el principio quién paga qué (normalmente, el comprador paga los honorarios notariales y la inscripción registral; el vendedor, el impuesto sobre la transmisión) y qué incluye el precio (muebles, electrodomésticos).

5. El precontrato (la promesa de venta)

El precontrato (promesa bilateral) fija la operación: establece el precio, el plazo hasta el acto definitivo, el anticipo o las arras y las condiciones. Es el momento de mayor riesgo financiero, porque entregas dinero. Lee con atención las cláusulas de anticipo o arras y las condiciones suspensivas (por ejemplo, la obtención del préstamo).

Detalles y trampas en la guía sobre la promesa de compraventa y en la guía para proteger el anticipo.

6. El préstamo hipotecario (cuando proceda)

Si pagas con un préstamo, después del precontrato presentas el expediente al banco. El banco exige un anticipo (normalmente, un mínimo del 15%), una tasación del inmueble y contrata un seguro. La aprobación lleva tiempo, por lo que el plazo del precontrato debe cubrir ese periodo. Estima la cuota y los costes del préstamo con la calculadora del coste total.

7. Comprobaciones finales antes de firmar

Aunque hayas comprobado todo al principio, la situación puede cambiar hasta la firma. Antes del acto definitivo, vuelve a comprobar:

• extracto CF actualizado: que no haya aparecido una carga nueva;
• certificados fiscales: inmueble sin deudas con el Estado y, desde 2026 (OUG 7/2026), certificado acreditativo de la situación fiscal también para el comprador;
• certificado de la comunidad: sin atrasos en los gastos de comunidad;
• para terrenos, posibles restricciones urbanísticas o derechos de adquisición preferente.

8. La firma ante notario

En la notaría se firma el contrato de compraventa en documento público. El notario comprueba los documentos, retiene el impuesto del vendedor y cobra los honorarios y la tasa de inscripción registral. Los gastos e impuestos se calculan sobre el valor declarado, pero no por debajo del valor de la tabla de valores notariales. Tras la firma, el notario presenta el documento para inscribir tu derecho de propiedad en ANCPI.

Consulta exactamente qué pagas en la notaría con la calculadora de gastos notariales.

9. Después de comprar: inscripción registral, seguro e impuestos

Después de la firma quedan algunos pasos: confirmar la inscripción de tu derecho en el registro de la propiedad, contratar el seguro obligatorio PAD (130 lei/año para construcciones de hormigón o ladrillo), dar de alta el inmueble en el ayuntamiento a efectos del impuesto local y cambiar los suministros a tu nombre.

Preguntas frecuentes

¿Qué es lo primero que compruebo cuando quiero comprar?

El extracto del registro de la propiedad: quién es el propietario real y qué cargas tiene el inmueble (hipoteca, prohibiciones, litigios). Se hace antes de cualquier anticipo.

¿Cuánto dinero necesito, además del precio?

Honorarios notariales, inscripción registral de ANCPI, extracto CF, seguro PAD y, si utilizas una agencia, su comisión. Con préstamo se añaden el anticipo y los costes de la hipoteca. Calcula el importe exacto con la calculadora del coste total.

¿Quién paga los gastos de notaría?

Normalmente, el comprador paga los honorarios notariales y la inscripción registral de ANCPI, y el vendedor paga el impuesto sobre la transmisión (1% o 3%).

¿Puedo firmar sin precontrato?

Sí, si pagas al contado y todo está comprobado. El precontrato es útil cuando necesitas tiempo (préstamo, venta de otro inmueble) y quieres fijar el precio y las condiciones.