Как да провериш имот, преди да купиш

Какво да провериш накратко

Проверката на имот има три момента: преди аванса (когато рискуваш най-много пари), преди подписването (когато потвърждаваш отново, че нищо не се е променило) и при терен/стара къща (където има допълнителни проверки). Списъкът по-долу е подреден от това, което те защитава най-много, до това, което предвиждаш в бюджета накрая.

1. Документите за собственост и вписването

Започни от извлечението от имотния регистър - официалния документ на ANCPI, който показва правното положение на имота. Потвърди, че имотът е вписан и че данните в извлечението съответстват на документа за собственост на продавача и на обявата.

• имотът има партида в имотния регистър (вписан е);
• видът съответства (апартамент, къща, терен);
• придобивният акт на продавача съществува и е валиден.

2. Действителният собственик

Името в Част II на извлечението трябва да съвпада с лицето, с което преговаряш. Ако има няколко собственици или имотът е в имуществена общност, всички трябва да подпишат.

• собственикът по документи = продавачът;
• всички съсобственици са съгласни и подписват;
• ако продавачът е фирма, провери състоянието ѝ (несъстоятелност, задължения): провери продавача.

3. Тежести, ипотеки и съдебни спорове

Част III на извлечението е най-важната за купувача. Тук се посочват ипотеките, забраните, възбраните и отбелязаните съдебни спорове.

• Ипотека - може да се заличи при сделката (кредитът на продавача се погасява от цената), но трябва да се планира с банката;
• Забрана за отчуждаване / възбрана - блокира продажбата; червен сигнал;
• Отбелязване на съдебен спор - не подписвай нищо без правно становище (виж какво означава отбелязване на съдебен спор).

4. Площта и кадастралният номер

Кадастралният номер и площта в извлечението трябва да съвпадат точно с тези в обявата и договора, който предстои да подпишеш. Различен кадастрален номер или несъответстваща площ са сигнали, които изискват изясняване преди аванса. Ако започваш от адреса, виж как да научиш кадастралния номер.

5. Устройствен статут и разрешения

Особено важно за терени и къщи. Провери какво може да се построи и дали има ограничения.

• удостоверение за устройствен статут, PUG/PUZ, POT и CUT - какво и колко можеш да построиш;
• съществуващите сгради имат разрешение и са вписани (без неразрешени строежи);
• за земеделски/горски терен провери правото на предпочтително изкупуване.

6. Рискове: сеизмичен, наводнения, околна среда

Рисковете в района не се посочват в извлечението от CF, но засягат безопасността и стойността. Провери:

• класа на сеизмичен риск на сградата (червен знак);
• заливаемите зони и риска от наводнения;
• качеството на въздуха, шума и отпадъците наоколо.

7. Задължения: данъчни и за поддръжка

Преди подписване потвърди, че имотът не върви със задължения:

• данъчно удостоверение от кметството - без просрочени задължения за местния данък. От 2026 г. (OUG 7/2026) данъчното удостоверение се изисква и за купувача, не само за продавача: виж специалното ръководство;
• удостоверение от сдружението - без просрочени задължения за поддръжка и фонд за ремонти;
• комуналните услуги (ток, газ, вода) са платени до момента.

8. Действителната стойност спрямо нотариалната оценъчна таблица

Накрая предвиди в бюджета разходите и стойността, от която започват таксите:

• колко общо ти струва покупката (аванс, нотариус, комисиона, застраховка, вноска по кредита);
• минималната стойност по нотариалната оценъчна таблица - основата на таксите, полезна и като ориентир дали исканата цена е разумна;
• таксите при нотариуса (хонорар, ANCPI, извлечение).

Специални проверки според имота

Освен основния контролен списък някои ситуации изискват допълнителни проверки:

• Стара къща или стар блок - класът на сеизмичен риск и дали е исторически паметник или е в защитена зона (съгласувателни становища и ограничения при ремонт);
• Терен - скритите рискове, сервитутът за достъп и застъпванията в кадастралния план;
• Неуредено наследство - ако продавачът е наследил имота, наследственото производство трябва да приключи и той да бъде вписан като собственик преди продажбата (виж таксите за наследствено производство);
• Фирма продавач - задължения, несъстоятелност и съдебни спорове, които могат да блокират или обезсилят сделката.

Къде да провериш всяко нещо (и кой ги събира всички)

Всяка проверка има различен официален източник, като те са разпръснати между десетки институции. Можеш да ги направиш сам, точка по точка. Verifi ги обединява в един доклад, с прозрачно посочени източник и обхват за всяка.

Разходите за отделните услуги са ориентировъчни (2026). Устройственият статут остава проверка в кметството; докладът посочва контекста, но удостоверението за устройствен статут заявяваш директно.

Колко струва и колко време отнема проверката на имот

Основните проверки са с ниски разходи, но са разпръснати. Извлечението от имотния регистър струва 60 RON и пристига за минути до часове. Много източници (нотариалната оценъчна таблица, червеният знак, картите на сеизмичния риск и на наводненията) са безплатни, но разпръснати между десетки различни институции и в технически формат. Пълната проверка, извършена ръчно, може да отнеме няколко дни търсене в отделни портали. Доклад, който ги събира всички с посочен източник за всяка, го прави за минути по адрес или кадастрален номер.

Често задавани въпроси