Jak prověřit nemovitost před koupí

Co prověřit ve zkratce

Prověření nemovitosti má tři situace: před zálohou (kdy riskujete nejvíce peněz), před podpisem (kdy znovu potvrzujete, že se nic nezměnilo) a u pozemku/starého domu (kde přibývají další prověření). Níže uvedený seznam je seřazen od toho, co vás nejvíce chrání, po to, co nakonec zahrnete do rozpočtu.

1. Doklady o vlastnictví a zápis do pozemkové knihy

Začněte výpisem z pozemkové knihy - úředním dokumentem ANCPI, který uvádí právní situaci nemovitosti. Potvrďte, že je nemovitost zapsána a že údaje ve výpisu odpovídají dokladu o vlastnictví prodávajícího a inzerátu.

• nemovitost má pozemkovou knihu (je zapsána);
• typ odpovídá (byt, dům, pozemek);
• nabývací listina prodávajícího existuje a je platná.

2. Skutečný vlastník

Jméno v části II výpisu musí odpovídat osobě, se kterou jednáte. Pokud je vlastníků více nebo nemovitost patří do společného jmění, musí podepsat všichni.

• vlastník podle listin = prodávající;
• všichni spoluvlastníci souhlasí a podepisují;
• pokud je prodávajícím firma, prověřte její stav (insolvence, dluhy): prověřit prodávajícího.

3. Právní zatížení, zástavní práva a soudní spory

Část III výpisu je pro kupujícího nejdůležitější. Zde jsou uvedena zástavní práva, zákazy, zajištění majetku a poznamenané soudní spory.

• Zástavní právo - lze je vymazat při transakci (úvěr prodávajícího se splatí z ceny), ale je třeba to naplánovat s bankou;
• Zákaz zcizení / zajištění majetku - blokuje prodej; varovný signál;
• Poznámka o soudním sporu - nic nepodepisujte bez právního stanoviska (viz co znamená poznámka o soudním sporu).

4. Plocha a katastrální číslo

Katastrální číslo a plocha ve výpisu musí přesně odpovídat údajům v inzerátu a ve smlouvě, kterou budete podepisovat. Odlišné katastrální číslo nebo neodpovídající plocha jsou signály vyžadující vyjasnění před zálohou. Pokud vycházíte z adresy, podívejte se, jak zjistit katastrální číslo.

5. Územní plánování a povolení

Důležité zejména u pozemků a domů. Prověřte, co lze postavit a zda existují omezení.

• územně plánovací osvědčení, PUG/PUZ, POT a CUT - co a v jakém rozsahu můžete postavit;
• stávající stavby mají povolení a jsou zapsány v pozemkové knize (bez nepovolených staveb);
• u zemědělské/lesní půdy prověřte předkupní právo.

6. Rizika: seismická, povodňová, environmentální

Rizika oblasti nejsou uvedena ve výpisu CF, ale ovlivňují bezpečnost a hodnotu. Prověřte:

• třídu seismického rizika budovy (červené označení);
• záplavová území a povodňové riziko;
• kvalitu ovzduší, hluk a odpady v okolí.

7. Dluhy: daně, správa a služby

Před podpisem potvrďte, že s nemovitostí nepřebíráte dluhy:

• daňové potvrzení od radnice - bez nedoplatků na místních daních. Od roku 2026 (OUG 7/2026) je daňové potvrzení požadováno také pro kupujícího, nejen pro prodávajícího: viz samostatný průvodce;
• potvrzení od sdružení vlastníků - bez nedoplatků na správě, službách a fondu oprav;
• dodávky (elektřina, plyn, voda) jsou průběžně uhrazeny.

8. Skutečná hodnota vs. notářská oceňovací tabulka

Nakonec naplánujte náklady a hodnotu, ze které se odvíjejí daně a poplatky:

• kolik vás koupě celkem stojí (záloha, notář, provize, pojištění, splátka úvěru);
• minimální hodnota podle notářské oceňovací tabulky - základ daní a poplatků, užitečný také pro posouzení smysluplnosti požadované ceny;
• poplatky u notáře (odměna, ANCPI, výpis).

Zvláštní prověření podle nemovitosti

Nad rámec základního kontrolního seznamu vyžadují některé situace další prověření:

• Starý dům nebo starý bytový dům - třída seismického rizika a zda jde o historickou památku nebo nemovitost v chráněném území (stanoviska a omezení rekonstrukce);
• Pozemek - skrytá rizika, přístupová služebnost a překryvy v katastrálním plánu;
• Neprojednané dědictví - pokud prodávající dědil, musí být dědické řízení projednáno a prodávající před prodejem zapsán jako vlastník (viz poplatky za dědické řízení);
• Prodávající firma - dluhy, insolvence a soudní spory, které mohou transakci zablokovat nebo zneplatnit.

Kde ověřit jednotlivé skutečnosti (a kdo je všechny shromáždí)

Každé prověření má jiný úřední zdroj, rozptýlený mezi desítkami institucí. Můžete je provést sami, bod po bodu. Verifi je všechny sdružuje do jediné zprávy s transparentním označením zdroje a pokrytí každého z nich.

Ceny jednotlivých položek jsou orientační (2026). Územní plánování zůstává prověřením na radnici; zpráva upozorňuje na souvislosti, ale o územně plánovací osvědčení žádáte přímo.

Kolik stojí prověření nemovitosti a jak dlouho trvá

Základní prověření jsou levná, ale rozptýlená. Výpis z pozemkové knihy stojí 60 RON a dorazí během minut až hodin. Mnoho zdrojů (notářská oceňovací tabulka, červené označení, mapy seismického a povodňového rizika) je zdarma, ale rozptýleno mezi desítkami různých institucí a v technickém formátu. Úplné ruční prověření může zabrat několik dnů hledání na samostatných portálech. Zpráva, která vše shromáždí a u každého prověření označí zdroj, to zvládne během minut na základě adresy nebo katastrálního čísla.

Časté otázky