e-Proprietatea et l’impôt à la valeur de marché en 2027 : ce qui relève de la loi, de l’annonce ou de la rumeur
Les titres sur « l’imposition à la valeur de marché à partir de 2027 » mélangent trois choses très différentes : une loi déjà en vigueur, une annonce gouvernementale sans règles d’application et les spéculations d’analystes. Ce guide les distingue par des étiquettes claires, vous montre ce qui a déjà changé pour l’impôt sur les bâtiments en 2026 et ce que vous pouvez faire concrètement maintenant, sans décider sous l’effet de la panique.
- CERTAIN (loi) : l’impôt annuel sur les bâtiments a déjà augmenté à partir de 2026 (base de 2.677 lei/m², loi 239/2025), avec des réductions automatiques pour ancienneté de -15 %/-25 % (OUG 9/2026) ; le système RO e-Proprietate est institué par la même loi.
- ANNONCE (pas une loi) : l’imposition à la valeur de marché à partir du 1er janvier 2027 reste pour l’instant une promesse gouvernementale ; les règles de calcul n’existent pas, et la réforme précédente (OG 16/2022) a été reportée trois fois puis abrogée.
- RUMEUR : des chiffres comme « impôts +270 % en 2027 » sont des spéculations d’analyste, pas des textes normatifs. Ne vendez pas, n’achetez pas et ne vous précipitez pas à cause d’eux.
- Le barème notarial N’EST PAS la base de l’impôt annuel (ce lien a été abrogé). Il reste la base des frais lors du TRANSFERT : vente et succession. Il est utile d’y connaître la valeur de référence de votre bien.
Ce qui est certain et ce qui ne l’est pas avant 2027
La réforme de l’imposition à la valeur de marché comporte trois niveaux de portée différente : la loi déjà en vigueur, l’annonce pour 2027 et les rumeurs. Traitez-les différemment.
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Loi, annonce, rumeur : comment lire les actualités sur 2027
Une même actualité mélange souvent les trois niveaux. Identifiez-les avant de réagir.
Règle simple : réagissez à la loi, suivez les annonces, ignorez les rumeurs tant qu’elles ne deviennent pas des règles publiées.
- 2.677 lei/m² - la nouvelle valeur imposable de base des bâtiments de type A, contre 1.000 lei/m² auparavant, avec effet à partir de 2026 (montants à payer supérieurs de 80-158 % dans les grandes villes) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - les réductions automatiques pour ancienneté, réintroduites en 2026 : -15 % pour les bâtiments de 50-100 ans, -25 % au-delà de 100 ans (OUG 9/2026)
- 1er janv. 2027 - la date ANNONCÉE par le gouvernement pour l’imposition à la valeur de marché via RO e-Proprietate ; il n’existe pas encore de loi avec les règles d’application (annonce gouvernementale, 23.01.2026)
- abrogat - le mécanisme de l’OG 16/2022 qui liait l’impôt annuel aux barèmes notariaux ; le barème reste la base uniquement lors du transfert (vente, succession) (Legea 239/2025)
1. Une même actualité, trois niveaux de certitude
Quand vous lisez un article sur « l’impôt à la valeur de marché en 2027 », trois affirmations de portée très différente y sont généralement réunies. Les voici séparées, chacune avec l’étiquette qui lui correspond :
Références : loi 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025) ; OUG 9/2026 ; déclarations du Premier ministre Bolojan du 23 janvier 2026 ; analyses des conseillers fiscaux (EY) sur le risque de retards. Les étiquettes ci-dessus reflètent l’état normatif à la date de publication ; vérifiez les nouveaux textes avant de décider.
2. Ce qui est déjà inscrit dans la loi : l’impôt de 2026 et le système e-Proprietatea
La partie certaine de la réforme a déjà eu lieu et s’est ressentie dans les montants à payer en 2026. La loi 239/2025 a relevé la valeur imposable de base des bâtiments de type A (à ossature en béton armé ou murs en matériaux résistants) de 1.000 à 2.677 lei/m². Dans les grandes villes, l’impôt annuel a augmenté d’environ 80-158 %. Pour atténuer l’effet sur le parc de logements anciens, l’OUG 9/2026 a réintroduit les réductions pour ancienneté : -15 % pour les bâtiments de 50 à 100 ans et -25 % pour ceux de plus de 100 ans, appliquées automatiquement par les mairies, sans demande.
La loi 239/2025 a également institué le système « RO e-Proprietate », géré au sein du Ministerul Finanțelor via le CNIF : une base de données nationale des biens immobiliers, alimentée gratuitement par les institutions publiques. C’est l’infrastructure sur laquelle le gouvernement souhaite fonder, à partir de 2027, l’évaluation des biens à la valeur de marché. Le système est certain ; les règles d’imposition fondées sur celui-ci ne le sont pas encore.
3. L’annonce pour 2027 : une promesse avec un historique de reports
Le 23 janvier 2026, le Premier ministre Bolojan a annoncé qu’à partir du 1er janvier 2027, les biens seraient imposés à leur valeur de marché, via un système informatique développé avec la Banca Mondială. La formulation officielle était prudente : « ce n’est pas une hausse, c’est un affinage », et les mairies pourront ajuster leurs taux en fonction des nouvelles valeurs.
Pourquoi considérons-nous cette date avec réserve ? Parce que cette réforme précise a connu plusieurs reports : le passage à des valeurs d’imposition proches du marché prévu par l’OG 16/2022 a été reporté trois fois, puis entièrement abrogé. Les conseillers fiscaux (dont EY România) avertissent que l’échéance de 2027 peut connaître des retards ou des modifications de dernière minute. Tant que les règles de calcul ne figurent pas dans un texte normatif publié au Monitorul Oficial, le 1er janvier 2027 reste un objectif politique, pas une certitude fiscale.
4. La rumeur « +270 % » : son origine et pourquoi ce n’est pas un chiffre réel
Le pourcentage de « +270 % » qui a circulé dans la presse au début de 2026 provient d’une estimation de l’analyste économique Adrian Negrescu, construite sur son propre scénario, pas d’un document officiel. C’est une spéculation légitime en tant qu’opinion, mais elle ne repose sur aucune formule adoptée : les règles de calcul pour 2027 n’existent tout simplement pas encore.
Le meilleur signe que personne ne connaît aujourd’hui l’impact : le gouvernement lui-même présente la réforme comme neutre (« affinage »), tandis que les analystes évoquent des hausses de plusieurs centaines de pour cent. Les deux ne peuvent pas être vrais simultanément, et aucun n’est vérifiable avant la publication des règles.
5. Que faire maintenant, sans panique : le calendrier réel
Pour 2027, vous n’avez aujourd’hui aucune nouvelle obligation : rien à déclarer, rien à payer à l’avance, rien à signer. Voici ce que vous pouvez faire utilement entre-temps :
Nous avons expliqué le fonctionnement exact de l’impôt à la vente et pourquoi la presse le confond souvent avec les déclarations des notaires dans le guide sur les formulaires 208 et 209. Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal ; pour votre situation précise, interrogez un conseiller fiscal ou le notaire.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le système RO e-Proprietate ?
Un système informatique institué par la loi 239/2025, géré au sein du Ministerul Finanțelor (via le CNIF), auquel les institutions publiques fournissent gratuitement des données sur les biens immobiliers. Son objectif déclaré est de permettre l’évaluation des biens à des fins d’imposition. L’existence du système est certaine, car prévue par la loi ; les règles d’imposition à la valeur de marché ne sont pas encore adoptées.
Est-il certain qu’à partir du 1er janvier 2027, l’impôt sera calculé à la valeur de marché ?
Non. La date du 1er janvier 2027 provient d’une annonce gouvernementale (Premier ministre Bolojan, 23 janvier 2026 : système informatique développé avec la Banca Mondială, « ce n’est pas une hausse, c’est un affinage », les mairies peuvent ajuster leurs taux), pas d’une loi assortie de règles d’application. La réforme similaire de l’OG 16/2022 a été reportée trois fois puis abrogée, et les conseillers fiscaux avertissent que cette échéance peut aussi glisser. Suivez les textes normatifs, pas les gros titres.
Mes impôts augmenteront-ils de 270 % en 2027 ?
Le chiffre de « +270 % » est une spéculation d’un analyste (Adrian Negrescu), pas un texte normatif ni un calcul officiel. Personne ne peut savoir aujourd’hui de combien votre impôt changerait en 2027, car les règles de calcul n’existent pas encore. Le gouvernement a présenté la réforme comme un « affinage », avec des taux ajustables par les mairies ; jusqu’à la publication des règles, tout pourcentage relève de la rumeur.
De combien l’impôt sur les bâtiments a-t-il augmenté en 2026 ?
La loi 239/2025 a relevé la valeur imposable de base des bâtiments de type A de 1.000 à 2.677 lei/m², avec effet à partir de 2026 ; dans les grandes villes, les montants à payer ont augmenté d’environ 80-158 %. L’OUG 9/2026 a réintroduit les réductions pour ancienneté, appliquées automatiquement : -15 % pour les bâtiments de 50-100 ans et -25 % pour ceux de plus de 100 ans.
Le barème notarial devient-il la base de l’impôt annuel ?
Non. Les dispositions de l’OG 16/2022 qui liaient l’impôt annuel aux barèmes notariaux ont été abrogées par la loi 239/2025, et aucune règle n’a encore été adoptée pour 2027. Le barème notarial reste la base de calcul lors du transfert : à la vente (l’impôt de 3 % ou 1 % s’applique au maximum entre le prix et la valeur du barème) et à la succession.
Que puis-je faire maintenant en tant que propriétaire ?
Pour 2027, vous n’avez rien à déposer ni à payer à l’avance, car les règles n’existent pas encore. Concrètement, vous pouvez vérifier votre impôt annuel de 2026 (il a déjà augmenté) et consulter la valeur de référence de votre bien dans le barème notarial, qui constitue la base minimale des frais à la vente ou à la succession. Vous saurez ainsi où vous en êtes avant la publication des règles de 2027.