e-Proprietatea a daň z trhovej hodnoty od roku 2027: čo je zákon, čo oznámenie a čo fáma
Titulky o „zdaňovaní podľa trhovej hodnoty od roku 2027“ miešajú tri veľmi odlišné veci: už účinný zákon, vládne oznámenie bez pravidiel uplatňovania a špekulácie analytikov. Tento návod ich oddeľuje jasnými označeniami, ukazuje, čo sa už zmenilo pri dani zo stavieb v roku 2026 a čo môžeš konkrétne urobiť teraz bez rozhodovania v panike.
- ISTÉ (zákon): ročná daň zo stavieb sa už od roku 2026 zvýšila (základ 2.677 lei/m², zákon 239/2025), s automatickými zníženiami podľa veku o -15%/-25% (OUG 9/2026); systém RO e-Proprietate zriaďuje ten istý zákon.
- OZNÁMENIE (nie zákon): zdaňovanie podľa trhovej hodnoty od 1. januára 2027 je zatiaľ vládnym prísľubom; pravidlá výpočtu neexistujú a predchádzajúca reforma (OG 16/2022) bola trikrát odložená a zrušená.
- NEPOTVRDENÁ SPRÁVA: údaje ako „dane +270% v roku 2027“ sú špekuláciami analytikov, nie právnymi predpismi. Nepredávaj, nekupuj ani sa neponáhľaj kvôli nim.
- Notárska oceňovacia tabuľka NIE JE základom ročnej dane (táto väzba bola zrušená). Zostáva základom daní a poplatkov pri PREVODE: predaji a dedičskom konaní. Oplatí sa poznať referenčnú hodnotu svojej nehnuteľnosti z tejto tabuľky.
Čo je isté a čo nie pred rokom 2027
Reforma zdaňovania podľa trhovej hodnoty má tri úrovne s rôznou váhou: už účinný zákon, oznámenie na rok 2027 a fámy. Pristupuj k nim odlišne.
Verifi ti pomáha pripraviť správne otázky a vidieť dôležité signály. Pri zložitých právnych situáciách si rozhodnutie o podpise objasni so svojím notárom alebo advokátom.
Zákon, oznámenie, fáma: ako čítať správy o roku 2027
Tá istá správa zvyčajne mieša všetky tri úrovne. Označ si ich skôr, než zareaguješ.
Jednoduché pravidlo: reaguj na zákon, sleduj oznámenia a ignoruj fámy, kým sa nestanú zverejnenými predpismi.
- 2.677 lei/m² - nová základná zdaniteľná hodnota stavieb typu A, zvýšená z 1.000 lei/m², s účinnosťou od roku 2026 (platby vo veľkých mestách vyššie o 80-158%) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - automatické zníženia podľa veku, opätovne zavedené v roku 2026: -15% pri stavbách vo veku 50-100 rokov, -25% pri stavbách starších ako 100 rokov (OUG 9/2026)
- 1. jan. 2027 - dátum OZNÁMENÝ vládou pre zdaňovanie podľa trhovej hodnoty prostredníctvom RO e-Proprietate; zákon s pravidlami uplatňovania ešte neexistuje (vládne oznámenie, 23.01.2026)
- abrogat - mechanizmus z OG 16/2022, ktorý viazal ročnú daň na notárske oceňovacie tabuľky; tabuľka zostáva základom len pri prevode (predaj, dedičské konanie) (Legea 239/2025)
1. Tá istá správa, tri úrovne istoty
Keď čítaš o „dani podľa trhovej hodnoty od roku 2027“, v tom istom článku sa zvyčajne stretávajú tri tvrdenia s úplne odlišnou váhou. Tu sú oddelené a každé má príslušné označenie:
Referencie: zákon 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025); OUG 9/2026; vyjadrenia premiéra Bolojana z 23. januára 2026; analýzy daňových poradcov (EY) o riziku oneskorení. Vyššie uvedené označenia odrážajú stav právnych predpisov ku dňu zverejnenia; pred rozhodnutím si over nové predpisy.
2. Čo už je zákonom: daň na rok 2026 a systém e-Proprietatea
Istá časť reformy už nastala a prejavila sa v platbách za rok 2026. Zákon 239/2025 zvýšil základnú zdaniteľnú hodnotu stavieb typu A (so železobetónovým skeletom alebo stenami z pevných materiálov) z 1.000 na 2.677 lei/m². Vo veľkých mestách sa ročná daň zvýšila približne o 80-158%. Na zmiernenie dosahu na starý bytový fond OUG 9/2026 opätovne zaviedlo zníženia podľa veku: -15% pri stavbách vo veku 50 až 100 rokov a -25% pri stavbách starších ako 100 rokov, ktoré obecné a mestské úrady uplatňujú automaticky, bez žiadosti.
Zákon 239/2025 zároveň zriadil systém „RO e-Proprietate“, spravovaný v rámci Ministerul Finanțelor prostredníctvom CNIF: celoštátnu databázu nehnuteľností, do ktorej verejné inštitúcie bezplatne poskytujú svoje údaje. Ide o infraštruktúru, na ktorej chce vláda od roku 2027 založiť oceňovanie nehnuteľností podľa trhovej hodnoty. Systém je istý; pravidlá zdaňovania na jeho základe zatiaľ nie.
3. Oznámenie na rok 2027: prísľub s históriou odkladov
Dňa 23. januára 2026 premiér Bolojan oznámil, že od 1. januára 2027 sa nehnuteľnosti budú zdaňovať podľa trhovej hodnoty prostredníctvom informačného systému vyvíjaného v spolupráci s Banca Mondială. Oficiálne vyjadrenie bolo opatrné: „nejde o zvýšenie, ide o spresnenie“ a obecné a mestské úrady budú môcť prispôsobiť svoje sadzby novým hodnotám.
Prečo pristupujeme k dátumu s rezervou? Pretože práve táto reforma má za sebou viacero posunov: prechod na zdaniteľné hodnoty blízke trhovým podľa OG 16/2022 bol trikrát odložený a potom úplne zrušený. Daňoví poradcovia (vrátane EY România) upozorňujú, že termín v roku 2027 môže priniesť oneskorenia alebo zmeny na poslednú chvíľu. Kým sa pravidlá výpočtu neobjavia v právnom predpise zverejnenom v Monitorul Oficial, 1. január 2027 zostáva politickým cieľom, nie daňovou istotou.
4. Nepotvrdená správa „+270%“: odkiaľ pochádza a prečo nejde o skutočné číslo
Údaj „+270%“, ktorý začiatkom roka 2026 koloval v médiách, pochádza z odhadu ekonomického analytika Adriana Negresca založeného na vlastnom scenári, nie z oficiálneho dokumentu. Ako názor je to legitímna špekulácia, ale neopiera sa o žiadny prijatý vzorec: pravidlá výpočtu na rok 2027 jednoducho ešte neexistujú.
Najlepší znak, že dnes nikto nepozná dosah: samotná vláda predstavuje reformu ako neutrálnu („spresnenie“), zatiaľ čo analytici hovoria o zvýšeniach o stovky percent. Oboje nemôže byť pravdivé súčasne a ani jedno sa nedá overiť do zverejnenia vykonávacích predpisov.
5. Čo urobiť teraz, bez paniky: skutočný harmonogram
Na rok 2027 dnes nemáš žiadnu novú povinnosť: nič priznávať, nič platiť vopred, nič podpisovať. Čo môžeš medzitým užitočné urobiť:
Ako presne funguje daň pri predaji a prečo ju médiá často zamieňajú s hláseniami notárov, vysvetľujeme v návode o formulároch 208 a 209. Tento návod má informačný charakter a nenahrádza daňové poradenstvo; o svojej konkrétnej situácii sa poraď s daňovým poradcom alebo notárom.
Časté otázky
Čo je systém RO e-Proprietate?
Informačný systém zriadený zákonom 239/2025, spravovaný v rámci Ministerul Finanțelor (cez CNIF), do ktorého verejné inštitúcie bezplatne poskytujú údaje o nehnuteľnostiach. Jeho deklarovaným cieľom je umožniť oceňovanie nehnuteľností na zdaňovanie. Existencia systému je istá, pretože ju stanovuje zákon; pravidlá zdaňovania podľa trhovej hodnoty ešte neboli prijaté.
Je isté, že od 1. januára 2027 sa daň počíta z trhovej hodnoty?
Nie. Dátum 1. januára 2027 pochádza z vládneho oznámenia (premiér Bolojan, 23. januára 2026: informačný systém vyvíjaný so Svetovou bankou, „nie je to zvýšenie, ale spresnenie“, obce môžu upraviť svoje sadzby), nie zo zákona s pravidlami uplatňovania. Podobná reforma z OG 16/2022 bola trikrát odložená a potom zrušená a daňoví poradcovia upozorňujú, že sa môže posunúť aj tento termín. Sleduj právne predpisy, nie titulky.
Zvýšia sa mi dane v roku 2027 o 270%?
Údaj „+270%“ je špekuláciou analytika (Adrian Negrescu), nie právnym predpisom ani oficiálnym výpočtom. Nikto dnes nemôže vedieť, o koľko by sa mohla zmeniť tvoja daň v roku 2027, pretože pravidlá výpočtu ešte neexistujú. Vláda predstavila reformu ako „spresnenie“ so sadzbami, ktoré môžu upravovať obecné a mestské úrady; do zverejnenia vykonávacích predpisov je každé percento nepotvrdenou správou.
O koľko sa zvýšila daň zo stavieb v roku 2026?
Zákon 239/2025 zvýšil základnú zdaniteľnú hodnotu stavieb typu A z 1.000 na 2.677 lei/m² s účinnosťou od roku 2026; vo veľkých mestách sa platby zvýšili približne o 80-158%. OUG 9/2026 opätovne zaviedlo automaticky uplatňované zníženia podľa veku: -15% pri stavbách vo veku 50-100 rokov a -25% pri stavbách starších ako 100 rokov.
Stane sa notárska oceňovacia tabuľka základom ročnej dane?
Nie. Ustanovenia OG 16/2022, ktoré viazali ročnú daň na notárske oceňovacie tabuľky, boli zrušené zákonom 239/2025 a na rok 2027 zatiaľ neboli prijaté žiadne pravidlá. Notárska oceňovacia tabuľka zostáva základom výpočtu pri prevode: pri predaji (daň 3% alebo 1% sa uplatňuje na vyššiu z ceny a hodnoty v tabuľke) a pri dedičskom konaní.
Čo môžem teraz urobiť ako vlastník?
Na rok 2027 nemusíš nič podávať ani platiť vopred, pretože pravidlá ešte neexistujú. Konkrétne môžeš skontrolovať svoju ročnú daň na rok 2026 (už sa zvýšila) a zistiť referenčnú hodnotu svojej nehnuteľnosti v notárskej oceňovacej tabuľke, ktorá je minimálnym základom daní a poplatkov pri predaji alebo dedičskom konaní. Tak budeš vedieť, na čom si, ešte pred zverejnením pravidiel na rok 2027.