e-Proprietatea i podatek od wartości rynkowej od 2027: co jest prawem, co zapowiedzią, a co pogłoską
Nagłówki o „opodatkowaniu według wartości rynkowej od 2027” mieszają trzy bardzo różne rzeczy: obowiązującą już ustawę, zapowiedź rządu bez zasad stosowania oraz spekulacje analityków. Ten poradnik wyraźnie je rozdziela, pokazuje, co już zmieniło się w podatku od budynków w 2026 i co konkretnie możesz zrobić teraz, bez podejmowania decyzji w panice.
- PEWNE (prawo): roczny podatek od budynków wzrósł już od 2026 (podstawa 2.677 lei/m², Ustawa 239/2025), z automatycznymi obniżkami ze względu na wiek o -15%/-25% (OUG 9/2026); system RO e-Proprietate ustanowiono tą samą ustawą.
- ZAPOWIEDŹ (nie prawo): opodatkowanie według wartości rynkowej od 1 stycznia 2027 jest na razie obietnicą rządu; zasad obliczania nie ma, a poprzednią reformę (OG 16/2022) odroczono trzykrotnie i uchylono.
- POGŁOSKA: liczby takie jak „podatki +270% w 2027” to spekulacje analityka, a nie akty prawne. Nie sprzedawaj, nie kupuj ani nie spiesz się z ich powodu.
- Notarialna tabela wartości NIE jest podstawą rocznego podatku (to powiązanie uchylono). Pozostaje podstawą podatków i opłat przy PRZENIESIENIU WŁASNOŚCI: sprzedaży i dziedziczeniu. Warto poznać z niej wartość referencyjną swojej nieruchomości.
Co jest pewne, a co nie przed 2027 rokiem
Reforma opodatkowania według wartości rynkowej ma trzy poziomy o różnej wadze: obowiązujące już prawo, zapowiedź na 2027 rok i pogłoski. Traktuj je odmiennie.
Verifi pomaga przygotować właściwe pytania i dostrzec ważne sygnały. W złożonych sytuacjach prawnych omów decyzję o podpisaniu z notariuszem lub swoim prawnikiem.
Prawo, zapowiedź, pogłoska: jak czytać wiadomości o 2027 roku
Ta sama wiadomość zwykle miesza wszystkie trzy poziomy. Rozróżnij je, zanim zareagujesz.
Prosta zasada: reagujesz na prawo, śledzisz zapowiedzi, ignorujesz pogłoski, dopóki nie staną się opublikowanymi przepisami.
- 2.677 lei/m² - nowa podstawowa wartość podatkowa budynków typu A, podniesiona z 1.000 lei/m², ze skutkiem od 2026 (należności wyższe o 80-158% w dużych miastach) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - automatyczne obniżki ze względu na wiek, przywrócone w 2026: -15% dla budynków mających 50-100 lat, -25% dla starszych niż 100 lat (OUG 9/2026)
- 1 stycz. 2027 - data ZAPOWIEDZIANA przez rząd dla opodatkowania według wartości rynkowej przez RO e-Proprietate; nie ma jeszcze ustawy z zasadami stosowania (zapowiedź rządu, 23.01.2026)
- abrogat - mechanizm z OG 16/2022 łączący roczny podatek z notarialnymi tabelami wartości; tabela pozostaje podstawą tylko przy przeniesieniu własności (sprzedaż, dziedziczenie) (Legea 239/2025)
1. Ta sama wiadomość, trzy poziomy pewności
Gdy czytasz o „podatku od wartości rynkowej od 2027”, w tym samym artykule zwykle pojawiają się trzy twierdzenia o zupełnie różnej wadze. Oto one, rozdzielone i odpowiednio oznaczone:
Źródła: Ustawa 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025); OUG 9/2026; wypowiedzi premiera Bolojana z 23 stycznia 2026; analizy doradców podatkowych (EY) dotyczące ryzyka opóźnień. Powyższe oznaczenia odzwierciedlają stan prawny w dniu publikacji; przed podjęciem decyzji sprawdź nowe akty prawne.
2. Co już wynika z prawa: podatek na 2026 i system e-Proprietatea
Pewna część reformy już się wydarzyła i była odczuwalna w należnościach za 2026. Ustawa 239/2025 podniosła podstawową wartość podatkową budynków typu A (ze szkieletem żelbetowym lub ścianami z trwałych materiałów) z 1.000 do 2.677 lei/m². W dużych miastach roczny podatek wzrósł o około 80-158%. Aby złagodzić wpływ na starsze zasoby mieszkaniowe, OUG 9/2026 przywróciło obniżki ze względu na wiek: -15% dla budynków mających od 50 do 100 lat i -25% dla starszych niż 100 lat, stosowane automatycznie przez urzędy gmin, bez wniosku.
Ta sama Ustawa 239/2025 ustanowiła system „RO e-Proprietate”, zarządzany przez Ministerul Finanțelor za pośrednictwem CNIF: krajową bazę nieruchomości, do której instytucje publiczne nieodpłatnie przekazują swoje dane. To infrastruktura, na której rząd chce od 2027 oprzeć wycenę nieruchomości według wartości rynkowej. System jest pewny; zasady opodatkowania na jego podstawie jeszcze nie.
3. Zapowiedź na 2027: obietnica z historią odroczeń
23 stycznia 2026 premier Bolojan zapowiedział, że od 1 stycznia 2027 nieruchomości będą opodatkowane według wartości rynkowej, przez system informatyczny opracowywany z Banca Mondială. Oficjalne sformułowanie było ostrożne: „to nie podwyżka, tylko doprecyzowanie”, a urzędy gmin będą mogły dostosować stawki do nowych wartości.
Dlaczego podchodzimy do daty z rezerwą? Ponieważ właśnie ta reforma ma historię przesunięć: przejście na wartości podatkowe zbliżone do rynkowych z OG 16/2022 odroczono trzykrotnie, a następnie całkowicie uchylono. Doradcy podatkowi (w tym EY România) ostrzegają, że termin 2027 może wiązać się z opóźnieniami lub zmianami w ostatniej chwili. Dopóki zasady obliczania nie znajdą się w akcie prawnym opublikowanym w Monitorul Oficial, 1 stycznia 2027 pozostaje celem politycznym, a nie pewnością podatkową.
4. Pogłoska „+270%”: skąd pochodzi i dlaczego nie jest rzeczywistą liczbą
Wartość „+270%”, która krążyła w prasie na początku 2026, pochodzi z oszacowania analityka ekonomicznego Adriana Negrescu, opartego na jego własnym scenariuszu, a nie z oficjalnego dokumentu. To uprawniona spekulacja jako opinia, ale nie stoi za nią żaden przyjęty wzór: zasady obliczania na 2027 po prostu jeszcze nie istnieją.
Najlepszy znak, że nikt dziś nie zna skutków: sam rząd przedstawia reformę jako neutralną („doprecyzowanie”), podczas gdy analitycy mówią o wzrostach o setki procent. Obie wersje nie mogą być jednocześnie prawdziwe, a żadnej nie da się zweryfikować przed publikacją przepisów.
5. Co zrobić teraz, bez paniki: rzeczywisty harmonogram
Na 2027 nie masz dziś żadnego nowego obowiązku: niczego do zadeklarowania, zapłacenia z góry ani podpisania. Co możesz pożytecznie zrobić w międzyczasie:
Jak dokładnie działa podatek od sprzedaży i dlaczego prasa często myli go ze sprawozdawczością notariuszy, wyjaśniliśmy w poradniku o formularzach 208 i 209. Ten poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje doradztwa podatkowego; w sprawie swojej konkretnej sytuacji zapytaj doradcę podatkowego lub notariusza.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest system RO e-Proprietate?
To system informatyczny ustanowiony Ustawą 239/2025, zarządzany przez Ministerul Finanțelor (za pośrednictwem CNIF), do którego instytucje publiczne nieodpłatnie dostarczają dane o nieruchomościach. Jego deklarowanym celem jest umożliwienie wyceny nieruchomości do celów podatkowych. Istnienie systemu jest pewne, ponieważ przewiduje je ustawa; zasady opodatkowania według wartości rynkowej nie zostały jeszcze przyjęte.
Czy jest pewne, że od 1 stycznia 2027 podatek będzie obliczany od wartości rynkowej?
Nie. Data 1 stycznia 2027 pochodzi z zapowiedzi rządu (premier Bolojan, 23 stycznia 2026: system informatyczny opracowywany z Banca Mondială, „to nie podwyżka, tylko doprecyzowanie”, urzędy gmin mogą dostosować stawki), a nie z ustawy z zasadami stosowania. Podobną reformę z OG 16/2022 odraczano trzykrotnie, a następnie uchylono; doradcy podatkowi ostrzegają, że także ten termin może się przesunąć. Śledź akty prawne, nie nagłówki.
Czy moje podatki wzrosną o 270% w 2027?
Liczba „+270%” to spekulacja analityka (Adrian Negrescu), a nie akt prawny ani oficjalne wyliczenie. Nikt nie może dziś wiedzieć, o ile zmieniłby się Twój podatek w 2027, ponieważ zasady obliczania jeszcze nie istnieją. Rząd przedstawił reformę jako „doprecyzowanie”, ze stawkami dostosowywanymi przez urzędy gmin; do czasu publikacji przepisów każdy procent jest pogłoską.
O ile wzrósł podatek od budynków w 2026?
Ustawa 239/2025 podniosła podstawową wartość podatkową budynków typu A z 1.000 do 2.677 lei/m², ze skutkiem od 2026; w dużych miastach należności wzrosły o około 80-158%. OUG 9/2026 przywróciło automatycznie stosowane obniżki ze względu na wiek: -15% dla budynków mających 50-100 lat i -25% dla starszych niż 100 lat.
Czy notarialna tabela wartości staje się podstawą rocznego podatku?
Nie. Przepisy OG 16/2022 łączące roczny podatek z notarialnymi tabelami wartości zostały uchylone Ustawą 239/2025, a na 2027 nie przyjęto jeszcze zasad. Notarialna tabela wartości pozostaje podstawą obliczeń przy przeniesieniu własności: przy sprzedaży (podatek 3% lub 1% nalicza się od wyższej z dwóch kwot: ceny i wartości z tabeli) oraz przy dziedziczeniu.
Co mogę teraz zrobić jako właściciel?
Na 2027 nie masz nic do złożenia ani zapłacenia z góry, ponieważ zasady jeszcze nie istnieją. Co możesz konkretnie zrobić: sprawdź swój roczny podatek na 2026 (już wzrósł) i poznaj wartość referencyjną nieruchomości z notarialnej tabeli wartości, która stanowi minimalną podstawę podatków i opłat przy sprzedaży lub dziedziczeniu. Dzięki temu znasz swoją sytuację, zanim zostaną opublikowane zasady na 2027.