e-Proprietatea e l’imposta sul valore di mercato dal 2027: cosa è legge, cosa è un annuncio e cosa è una voce
I titoli sulla «tassazione al valore di mercato dal 2027» mescolano tre cose molto diverse: una legge già in vigore, un annuncio governativo senza regole applicative e le speculazioni di alcuni analisti. Questa guida le distingue con etichette chiare, mostra cosa è già cambiato nell’imposta sui fabbricati nel 2026 e cosa puoi fare concretamente ora, senza decidere in preda al panico.
- CERTO (legge): l’imposta annuale sui fabbricati è già aumentata dal 2026 (base di 2.677 lei/m², Legge 239/2025), con riduzioni automatiche per vetustà del -15%/-25% (OUG 9/2026); il sistema RO e-Proprietate è istituito dalla stessa legge.
- ANNUNCIO (non legge): la tassazione al valore di mercato dal 1 gennaio 2027 è per ora una promessa governativa; le regole di calcolo non esistono e la riforma precedente (OG 16/2022) è stata rinviata tre volte e abrogata.
- VOCE: cifre come «imposte +270% nel 2027» sono speculazioni di analisti, non atti normativi. Non vendere, non acquistare e non affrettarti per questo.
- La tabella dei valori notarili NON è la base dell’imposta annuale (quel collegamento è stato abrogato). Resta la base delle spese al TRASFERIMENTO: vendita e successione. Vale la pena conoscere da lì il valore di riferimento del tuo immobile.
Cosa è certo e cosa no, prima del 2027
La riforma della tassazione al valore di mercato ha tre livelli con un peso diverso: la legge già in vigore, l'annuncio per il 2027 e le voci. Trattali in modo diverso.
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Legge, annuncio, voce: come leggere le notizie sul 2027
La stessa notizia mescola di solito tutti e tre i livelli. Distinguili prima di reagire.
Regola semplice: reagisci alla legge, segui gli annunci, ignora le voci finché non diventano norme pubblicate.
- 2.677 lei/m² - nuovo valore imponibile di base per gli edifici di tipo A, da 1.000 lei/m², con effetto dal 2026 (importi da pagare superiori dell’80-158% nelle grandi città) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - riduzioni automatiche per vetustà, reintrodotte nel 2026: -15% per gli edifici di 50-100 anni, -25% oltre 100 anni (OUG 9/2026)
- 1 gen. 2027 - data ANNUNCIATA dal Governo per la tassazione al valore di mercato tramite RO e-Proprietate; non esiste ancora una legge con le regole applicative (annuncio governativo, 23.01.2026)
- abrogat - meccanismo dell’OG 16/2022 che collegava l’imposta annuale alle tabelle dei valori notarili; la tabella resta la base soltanto al trasferimento (vendita, successione) (Legea 239/2025)
1. La stessa notizia, tre livelli di certezza
Quando leggi dell’«imposta sul valore di mercato dal 2027», nello stesso articolo convivono di solito tre affermazioni di peso completamente diverso. Eccole separate, con l’etichetta che ciascuna merita:
Riferimenti: Legge 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025); OUG 9/2026; dichiarazioni del primo ministro Bolojan del 23 gennaio 2026; analisi dei consulenti fiscali (EY) sul rischio di ritardi. Le etichette sopra riflettono lo stato normativo alla data di pubblicazione; verifica i nuovi atti prima di decidere.
2. Cosa è già legge: l’imposta del 2026 e il sistema e-Proprietatea
La parte certa della riforma è già avvenuta e si è sentita negli importi da pagare nel 2026. La Legge 239/2025 ha aumentato il valore imponibile di base degli edifici di tipo A (con telai in cemento armato o pareti in materiali resistenti) da 1.000 a 2.677 lei/m². Nelle grandi città, l’imposta annuale è aumentata di circa l’80-158%. Per attenuare l’effetto sul patrimonio abitativo vecchio, l’OUG 9/2026 ha reintrodotto le riduzioni per vetustà: -15% per gli edifici tra 50 e 100 anni e -25% per quelli con oltre 100 anni, applicate automaticamente dai comuni, senza domanda.
La stessa Legge 239/2025 ha istituito il sistema «RO e-Proprietate», gestito presso Ministerul Finanțelor tramite CNIF: una banca dati nazionale degli immobili, alla quale le istituzioni pubbliche trasmettono gratuitamente i propri dati. È l’infrastruttura su cui il Governo intende basare, dal 2027, la valutazione degli immobili al valore di mercato. Il sistema è certo; le regole di tassazione basate su di esso, non ancora.
3. L’annuncio per il 2027: una promessa con precedenti rinvii
Il 23 gennaio 2026, il primo ministro Bolojan ha annunciato che dal 1 gennaio 2027 la tassazione delle proprietà avverrà al valore di mercato, tramite un sistema informatico sviluppato con Banca Mondială. La formulazione ufficiale è stata prudente: «non è un aumento, è un affinamento», e i comuni potranno adeguare le aliquote in funzione dei nuovi valori.
Perché consideriamo la data con riserva? Perché proprio questa riforma ha una storia di slittamenti: il passaggio a valori imponibili vicini al mercato previsto dall’OG 16/2022 è stato rinviato tre volte e poi completamente abrogato. I consulenti fiscali (tra cui EY România) avvertono che la scadenza del 2027 può comportare ritardi o modifiche dell’ultimo momento. Finché le regole di calcolo non compaiono in un atto normativo pubblicato nel Monitorul Oficial, il 1 gennaio 2027 resta un obiettivo politico, non una certezza fiscale.
4. La voce «+270%»: da dove arriva e perché non è una cifra reale
La percentuale «+270%» circolata nella stampa all’inizio del 2026 proviene da una stima dell’analista economico Adrian Negrescu, costruita su un suo scenario, non da un documento ufficiale. È una speculazione legittima come opinione, ma non è sostenuta da alcuna formula adottata: le regole di calcolo per il 2027 semplicemente non esistono ancora.
Il segnale più chiaro che oggi nessuno conosce l’impatto: il Governo stesso presenta la riforma come neutra («affinamento»), mentre gli analisti prospettano aumenti di centinaia per cento. Entrambe le cose non possono essere vere contemporaneamente e nessuna è verificabile prima della pubblicazione delle norme.
5. Cosa fare ora, senza panico: il calendario reale
Per il 2027 oggi non hai alcun nuovo obbligo: nulla da dichiarare, nulla da pagare in anticipo, nulla da firmare. Cosa puoi fare di utile nel frattempo:
Abbiamo spiegato come funziona esattamente l’imposta sulla vendita e perché la stampa la confonde spesso con le comunicazioni dei notai nella guida ai moduli 208 e 209. Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza fiscale; per la tua situazione specifica, rivolgiti a un consulente fiscale o al notaio.
Domande frequenti
Che cos’è il sistema RO e-Proprietate?
Un sistema informatico istituito dalla Legge 239/2025, gestito presso Ministerul Finanțelor (tramite CNIF), al quale le istituzioni pubbliche forniscono gratuitamente dati sugli immobili. Il suo scopo dichiarato è consentire la valutazione degli immobili ai fini della tassazione. L’esistenza del sistema è certa, essendo prevista dalla legge; le regole di tassazione al valore di mercato non sono ancora state adottate.
È certo che dal 1 gennaio 2027 l’imposta verrà calcolata sul valore di mercato?
No. La data del 1 gennaio 2027 deriva da un annuncio governativo (il primo ministro Bolojan, 23 gennaio 2026: sistema informatico sviluppato con Banca Mondială, «non è un aumento, è un affinamento», i comuni possono adeguare le aliquote), non da una legge con regole applicative. La riforma analoga dell’OG 16/2022 è stata rinviata tre volte e poi abrogata, e i consulenti fiscali avvertono che anche questa scadenza potrebbe slittare. Segui gli atti normativi, non i titoli.
Le mie imposte aumenteranno del 270% nel 2027?
La cifra «+270%» è una speculazione di un analista (Adrian Negrescu), non un atto normativo e non un calcolo ufficiale. Nessuno può sapere oggi quanto cambierebbe la tua imposta nel 2027, perché le regole di calcolo non esistono ancora. Il Governo ha presentato la riforma come un «affinamento», con aliquote adeguabili dai comuni; fino alla pubblicazione delle norme, qualsiasi percentuale è una voce.
Quanto è aumentata l’imposta sui fabbricati nel 2026?
La Legge 239/2025 ha aumentato il valore imponibile di base per gli edifici di tipo A da 1.000 a 2.677 lei/m², con effetto dal 2026; nelle grandi città gli importi da pagare sono aumentati di circa l’80-158%. Con l’OUG 9/2026 sono state reintrodotte le riduzioni per vetustà, applicate automaticamente: -15% per gli edifici di 50-100 anni e -25% per quelli con oltre 100 anni.
La tabella dei valori notarili diventa la base dell’imposta annuale?
No. Le disposizioni dell’OG 16/2022 che collegavano l’imposta annuale alle tabelle dei valori notarili sono state abrogate dalla Legge 239/2025 e per il 2027 non esistono ancora regole adottate. La tabella dei valori notarili resta la base di calcolo al trasferimento: nella vendita (l’imposta del 3% o dell’1% si applica al maggiore tra prezzo e valore della tabella) e nella successione.
Cosa posso fare ora come proprietario?
Per il 2027 non hai nulla da presentare o da pagare in anticipo, perché le regole non esistono ancora. Cosa puoi fare concretamente: verifica la tua imposta annuale per il 2026 (è già aumentata) e scopri il valore di riferimento del tuo immobile nella tabella dei valori notarili, che è la base minima delle spese in caso di vendita o successione. Così sai qual è la tua situazione prima che vengano pubblicate le regole del 2027.