Cambia l’imposta sulla vendita degli immobili? Che cosa sono davvero i moduli 208 e 209
Ogni luglio e gennaio, la stampa annuncia che «le vendite di abitazioni entrano nei registri ANAF». Sembra una nuova imposta, ma non lo è: è la scadenza semestrale entro cui i notai presentano la loro dichiarazione informativa. Questa guida ti mostra che cosa sono davvero i moduli 208 e 209, chi li presenta e come si calcola correttamente l’imposta sulla vendita nel 2026, così da non prendere decisioni sulla base di un titolo allarmistico.
- L’imposta sulla vendita NON cambia nel 2026: 3% se hai posseduto l’immobile fino a 3 anni inclusi, 1% oltre 3 anni, sul maggiore tra prezzo dichiarato e valore della tabella dei valori notarili (art. 111 del Codice tributario).
- Il Modulo 208 è la dichiarazione informativa del NOTAIO, presentata ogni semestre per tutti i trasferimenti autenticati. Tu, come venditore tramite notaio, non presenti nulla all’ANAF.
- Il Modulo 209 ti riguarda soltanto se il trasferimento avviene senza notaio e senza tribunale (situazioni rare); in quel caso dichiari il reddito entro 10 giorni.
- L’ondata di notizie torna a ogni scadenza di presentazione del Modulo 208, a luglio e a gennaio. È una comunicazione di routine, non un cambiamento dell’imposta.
Cosa ti riguarda davvero nel dibattito sui moduli 208/209
Prima di reagire a un titolo sulle „vendite che entrano nei registri ANAF”, verifica chi abbia effettivamente un obbligo e quanto ti costi la tua vendita.
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Una sola imposta, tre ruoli: notaio, ANAF, venditore
In una vendita tramite notaio, la comunicazione ad ANAF avviene senza il tuo intervento. Il tuo compito è solo conoscere la base e l'aliquota corrette.
Se vendi tramite notaio, l'unica vera decisione fiscale riguarda il prezzo rispetto al valore in tabella.
- 3% / 1% - le aliquote dell’imposta sulla vendita nel 2026, invariate: 3% se hai posseduto l’immobile fino a 3 anni inclusi, 1% oltre 3 anni (art. 111 del Codice tributario)
- max(prezzo, tabella) - base di calcolo: valore dichiarato nel contratto, ma non inferiore al valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai (art. 111 comma (4^1) del Codice tributario)
- 27 luglio - termine entro cui i notai presentano il Modulo 208 per il semestre I; l’obbligo spetta al notaio, è già esistente e ha cadenza semestrale (art. 113 del Codice tributario, ordine 1022/2562/2016)
- 10 giorni - termine entro cui presenti tu il Modulo 209, soltanto se il trasferimento avviene al di fuori della procedura notarile o giudiziaria (art. 111 del Codice tributario)
1. La risposta in breve: no, l’imposta non cambia
Per il normale venditore, persona fisica, nel 2026 non cambia nulla. L’imposta sul trasferimento delle proprietà immobiliari resta quella dell’art. 111 del Codice tributario: 3% del valore se hai posseduto l’immobile fino a 3 anni inclusi e 1% se lo hai posseduto per oltre 3 anni. La base di calcolo resta la stessa: il valore dichiarato dalle parti nel contratto, ma non inferiore al valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai, noto come tabella dei valori notarili. La soglia non imponibile di 450.000 lei non esiste più dal 2023.
Per una vendita tramite notaio, anche il meccanismo resta invariato: il notaio calcola l’imposta, la trattiene dal prezzo all’autenticazione e la versa allo Stato. Tu non presenti alcuna dichiarazione all’ANAF per la vendita in sé.
Riferimenti: art. 111 del Codice tributario (aliquote del 3%/1%, base di calcolo, comma (4^1) per il valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai); OG 16/2022 (eliminazione della soglia di 450.000 lei dal 1 gennaio 2023). Per la tua situazione concreta, conferma il calcolo con il notaio.
2. Che cos’è il Modulo 208: la dichiarazione del notaio, non la tua
Il Modulo 208, «Dichiarazione informativa relativa all’imposta sui redditi derivanti dal trasferimento di proprietà immobiliari del patrimonio personale», viene presentato dai notai pubblici, non dai venditori. Esiste da anni, in base all’art. 113 del Codice tributario e all’ordine congiunto ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, e comprende i trasferimenti autenticati dal notaio nel semestre precedente, con l’imposta trattenuta per ciascuno.
In altre parole: sì, la tua vendita entra nei registri ANAF, ma esattamente come accadeva cinque anni fa. Non hai un nuovo obbligo né devi fare un ulteriore passaggio allo sportello.
Riferimenti: art. 113 del Codice tributario (obbligo dichiarativo dei notai); ordine congiunto 1022/2562/2016 (modulistica 208/209 e termini di presentazione).
3. Che cos’è il Modulo 209: soltanto trasferimenti senza notaio
Il Modulo 209 è il raro corrispettivo del 208: viene presentato dalla persona fisica, ma soltanto quando il trasferimento della proprietà NON passa né dal notaio né dal tribunale. Nella pratica, queste situazioni sono l’eccezione, non la regola. Se ti trovi in questo caso, hai l’obbligo di dichiarare il reddito all’organo fiscale entro un massimo di 10 giorni dal trasferimento, e l’ANAF determina l’imposta con un provvedimento di imposizione.
- Vendita ordinaria dal notaio: non presenti nulla, l’imposta viene trattenuta all’autenticazione e comunicata dal notaio tramite il 208.
- Trasferimento mediante sentenza (ad esempio una sentenza che tiene luogo del contratto): neppure qui presenti il 209; il tribunale comunica la decisione definitiva all’organo fiscale, che emette il provvedimento di imposizione.
- Trasferimento al di fuori della procedura notarile o giudiziaria: presenti il Modulo 209 entro 10 giorni dal trasferimento.
Riferimenti: art. 111 del Codice tributario (dichiarazione entro 10 giorni per i trasferimenti con procedura diversa da quella notarile o giudiziaria; comunicazione delle sentenze definitive dai tribunali all’organo fiscale); ordine congiunto 1022/2562/2016.
4. Da dove nasce la confusione: l’ondata di notizie di luglio e gennaio
La confusione ha un calendario prevedibile. Il Modulo 208 si presenta ogni semestre, quindi due volte all’anno c’è una «scadenza ANAF» legata alle vendite immobiliari. All’inizio di luglio 2026, diverse testate hanno ripreso l’argomento con titoli come «le transazioni immobiliari entrano nei registri ANAF da luglio», anche se l’obbligo esiste già e la scadenza del 27 luglio riguarda i notai, non i venditori. La stessa ondata si ripete a gennaio, alla scadenza per il semestre II.
Il meccanismo è classico: una scadenza amministrativa di routine, formulata senza contesto, diventa una notizia su un presunto cambiamento. Basta chiedersi: è cambiata un’aliquota, una base di calcolo o un obbligo del venditore? Per il 2026, la risposta a tutte e tre le domande è no.
5. Come calcolare correttamente l’imposta sulla vendita
Il calcolo prevede tre passaggi, tutti invariati nel 2026:
Esempio: vendi per 90.000 euro un appartamento posseduto per 2 anni, il cui valore nella tabella dei valori notarili è di 100.000 euro. La base di calcolo è 100.000 (il valore della tabella, superiore al prezzo) e l’imposta è del 3%, cioè 3.000 euro nell’equivalente in lei. Per questo conviene conoscere il valore della tabella prima di accettare un prezzo: determina la base imponibile minima.
I casi particolari (immobile ereditato, donazione, usufrutto o nuda proprietà, terreno agricolo extravilan rivenduto in tempi brevi) hanno regole proprie, spiegate nella pagina del calcolatore dell’imposta sulla vendita. Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza fiscale o legale; per la tua situazione specifica, chiedi al notaio prima della firma.
Domande frequenti
Cambia l’imposta sulla vendita degli immobili nel 2026?
No. Le aliquote restano quelle dell’art. 111 del Codice tributario: 3% se hai posseduto l’immobile fino a 3 anni inclusi e 1% se lo hai posseduto per oltre 3 anni, applicate al valore dichiarato nel contratto, ma non inferiore al valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai (tabella dei valori notarili). Nessuna nuova aliquota, nessuna nuova base e nessun nuovo obbligo per il venditore che vende tramite notaio.
Devo presentare io il Modulo 208 quando vendo il mio appartamento?
No. Il Modulo 208 è la dichiarazione informativa dei notai pubblici, presentata ogni semestre per tutti i trasferimenti che hanno autenticato (art. 113 del Codice tributario e ordine congiunto 1022/2562/2016). Per il semestre I, i notai lo presentano entro il 27 luglio. Tu, come venditore tramite notaio, non presenti nulla: il notaio trattiene l’imposta all’autenticazione e la versa allo Stato.
Quando devo presentare il Modulo 209?
Soltanto se il trasferimento della proprietà avviene al di fuori della procedura notarile o giudiziaria; in tal caso dichiari il reddito all’organo fiscale entro un massimo di 10 giorni dal trasferimento. Per i trasferimenti mediante sentenza, il tribunale comunica la decisione definitiva all’organo fiscale e l’imposta viene determinata con un provvedimento di imposizione; neppure in questo caso presenti il Modulo 209.
«Le vendite di abitazioni entrano nei registri ANAF da luglio 2026»: è una novità?
No. È la comunicazione di routine dei notai tramite il Modulo 208, un obbligo già esistente con scadenza semestrale. L’argomento torna sulla stampa a ogni scadenza di presentazione, a luglio e a gennaio, formulato come se fosse un cambiamento. Per il venditore non cambia nulla: stesse aliquote, stessa base di calcolo, stesso meccanismo di trattenuta dal notaio.
Su quale valore si calcola l’imposta se vendo sotto il prezzo della tabella?
L’imposta si applica al valore dichiarato dalle parti nel contratto, ma se questo è inferiore al valore minimo dello studio di mercato delle camere dei notai (tabella dei valori notarili), la base di calcolo diventa il valore della tabella. In pratica, la base è il maggiore tra prezzo dichiarato e valore della tabella.
Esiste ancora la soglia esente di 450.000 lei?
No. La soglia è stata eliminata dal 1 gennaio 2023 (OG 16/2022), quindi l’imposta del 3% o dell’1% si applica all’intero valore della transazione, indipendentemente dal prezzo.