L’impôt sur la vente immobilière change-t-il ? Ce que sont réellement les formulaires 208 et 209
Chaque juillet et janvier, la presse annonce que « les ventes de logements entrent dans les registres de l’ANAF ». Cela évoque un nouvel impôt, mais il n’en est rien : il s’agit de l’échéance semestrielle à laquelle les notaires déposent leur déclaration informative. Ce guide vous explique ce que sont réellement les formulaires 208 et 209, qui les dépose et comment calculer correctement l’impôt à la vente en 2026, pour ne pas décider sur la base d’un titre alarmiste.
- L’impôt à la vente NE change PAS en 2026 : 3 % pour une détention jusqu’à 3 ans inclus, 1 % au-delà de 3 ans, sur le maximum entre le prix déclaré et la valeur du barème notarial (art. 111 du Code fiscal).
- Le formulaire 208 est la déclaration informative du NOTAIRE, déposée semestriellement pour tous les transferts authentifiés. En tant que vendeur passant devant notaire, vous n’avez rien à déposer auprès de l’ANAF.
- Le formulaire 209 ne vous concerne que si le transfert intervient sans notaire ni tribunal (situations rares) ; vous déclarez alors le revenu dans les 10 jours.
- La vague d’articles revient à chaque échéance de dépôt du formulaire 208, en juillet et en janvier. Il s’agit d’une déclaration courante, pas d’un changement d’impôt.
Ce qui vous concerne réellement dans les actualités sur les formulaires 208/209
Avant de réagir à un titre sur « les ventes enregistrées à l’ANAF », vérifiez qui a réellement une obligation et combien vous coûte votre vente.
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Un seul impôt, trois rôles : notaire, ANAF, vendeur
Pour une vente devant notaire, la déclaration à l’ANAF se fait sans votre intervention. Votre seul rôle est de connaître la bonne base et le bon taux.
Si vous vendez devant notaire, la seule véritable décision fiscale concerne le prix par rapport à la valeur du barème.
- 3% / 1% - taux de l’impôt à la vente en 2026, inchangés : 3 % pour une détention jusqu’à 3 ans inclus, 1 % au-delà de 3 ans (art. 111 du Code fiscal)
- max(prix, barème) - base de calcul : valeur déclarée dans le contrat, sans pouvoir être inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires (art. 111, al. (4^1) du Code fiscal)
- 27 juillet - date limite de dépôt du formulaire 208 par les notaires pour le semestre I ; obligation ancienne, semestrielle et à la charge du notaire (art. 113 du Code fiscal, arrêté 1022/2562/2016)
- 10 jours - délai dans lequel vous déposez vous-même le formulaire 209, uniquement si le transfert intervient hors procédure notariale ou judiciaire (art. 111 du Code fiscal)
1. En bref : non, l’impôt ne change pas
Pour un vendeur ordinaire, personne physique, rien ne change en 2026. L’impôt sur le transfert de biens immobiliers reste celui de l’art. 111 du Code fiscal : 3 % de la valeur pour une détention jusqu’à 3 ans inclus et 1 % au-delà de 3 ans. La base de calcul reste la même : la valeur déclarée par les parties dans le contrat, sans pouvoir être inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires, connue sous le nom de barème notarial. Le seuil non imposable de 450.000 lei n’existe plus depuis 2023.
Pour une vente devant notaire, le mécanisme reste également inchangé : le notaire calcule l’impôt, le retient sur le prix lors de l’authentification et le reverse à l’État. Vous ne déposez aucune déclaration auprès de l’ANAF pour la vente elle-même.
Références : art. 111 du Code fiscal (taux de 3 %/1 %, base de calcul, al. (4^1) pour la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires) ; OG 16/2022 (suppression du seuil de 450.000 lei à compter du 1er janvier 2023). Pour votre situation concrète, confirmez le calcul avec le notaire.
2. Qu’est-ce que le formulaire 208 : la déclaration du notaire, pas la vôtre
Le formulaire 208, « Déclaration informative relative à l’impôt sur les revenus provenant du transfert de biens immobiliers du patrimoine personnel », est déposé par les notaires publics, et non par les vendeurs. Il existe depuis des années, sur le fondement de l’art. 113 du Code fiscal et de l’arrêté conjoint ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, et récapitule les transferts authentifiés par le notaire au semestre précédent, avec l’impôt retenu pour chacun.
Autrement dit : oui, votre vente entre dans les registres de l’ANAF, mais exactement comme il y a cinq ans. Vous n’avez ni nouvelle obligation ni déplacement supplémentaire au guichet.
Références : art. 113 du Code fiscal (obligation déclarative des notaires) ; arrêté conjoint 1022/2562/2016 (formulaires 208/209 et échéances de dépôt).
3. Qu’est-ce que le formulaire 209 : uniquement les transferts sans notaire
Le formulaire 209 est le pendant peu courant du 208 : il est déposé par la personne physique, mais uniquement lorsque le transfert de propriété ne passe NI par un notaire NI par un tribunal. En pratique, ces situations sont l’exception, pas la règle. Dans ce cas, vous devez déclarer le revenu à l’administration fiscale dans un délai maximal de 10 jours à compter du transfert, et l’ANAF établit l’impôt par avis d’imposition.
- Vente ordinaire devant notaire : vous n’avez rien à déposer ; l’impôt est retenu lors de l’authentification et déclaré par le notaire au moyen du 208.
- Transfert par décision de justice (par exemple une décision tenant lieu de contrat) : vous ne déposez pas non plus de 209 ; le tribunal communique la décision définitive à l’administration fiscale, qui émet l’avis d’imposition.
- Transfert hors procédure notariale ou judiciaire : vous déposez le formulaire 209 dans les 10 jours à compter du transfert.
Références : art. 111 du Code fiscal (déclaration dans les 10 jours pour les transferts par une procédure autre que notariale ou judiciaire ; communication des décisions définitives par les tribunaux à l’administration fiscale) ; arrêté conjoint 1022/2562/2016.
4. D’où vient la confusion : la vague d’articles de juillet et janvier
La confusion suit un calendrier prévisible. Le formulaire 208 est déposé semestriellement : il existe donc deux fois par an une « échéance ANAF » liée aux ventes immobilières. Début juillet 2026, plusieurs publications ont repris le sujet avec des titres du type « les transactions immobilières entrent dans les registres de l’ANAF à partir de juillet », alors que l’obligation est ancienne et que l’échéance du 27 juillet concerne les notaires, pas les vendeurs. La même vague se répète en janvier, à l’échéance du semestre II.
Le mécanisme est classique : une échéance administrative courante, formulée sans contexte, devient une actualité sur un prétendu changement. Le test est simple : un taux, une base de calcul ou une obligation du vendeur a-t-il changé ? Pour 2026, la réponse est non dans les trois cas.
5. Comment calculer correctement l’impôt à la vente
Le calcul comporte trois étapes, toutes inchangées en 2026 :
Exemple : vous vendez pour 90.000 euros un appartement détenu depuis 2 ans, dont la valeur au barème notarial est de 100.000 euros. La base de calcul est de 100.000 (valeur du barème, supérieure au prix), et l’impôt est de 3 %, soit l’équivalent de 3.000 euros en lei. D’où l’intérêt de connaître la valeur du barème avant d’accepter un prix : elle détermine la base minimale d’imposition.
Les cas particuliers (bien hérité, donation, usufruit ou nue-propriété, terrain agricole en zone extravilan rapidement revendu) suivent leurs propres règles, expliquées sur la page du calculateur de l’impôt à la vente. Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique ; pour votre situation exacte, interrogez le notaire avant de signer.
Questions fréquentes
L’impôt sur la vente immobilière change-t-il en 2026 ?
Non. Les taux restent ceux de l’art. 111 du Code fiscal : 3 % si vous avez détenu le bien jusqu’à 3 ans inclus et 1 % au-delà de 3 ans, appliqués à la valeur déclarée dans le contrat, sans pouvoir être inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires (barème notarial). Aucun nouveau taux, aucune nouvelle base et aucune nouvelle obligation pour le vendeur passant devant notaire.
Dois-je déposer moi-même le formulaire 208 lorsque je vends mon appartement ?
Non. Le formulaire 208 est la déclaration informative des notaires publics, déposée semestriellement pour tous les transferts qu’ils ont authentifiés (art. 113 du Code fiscal et arrêté conjoint 1022/2562/2016). Pour le semestre I, les notaires le déposent au plus tard le 27 juillet. En tant que vendeur passant devant notaire, vous n’avez rien à déposer : le notaire retient l’impôt lors de l’authentification et le reverse à l’État.
Quand dois-je déposer le formulaire 209 ?
Uniquement si le transfert de propriété intervient hors procédure notariale ou judiciaire : vous déclarez alors le revenu à l’administration fiscale dans un délai maximal de 10 jours à compter du transfert. Pour les transferts par décision de justice, le tribunal communique la décision définitive à l’administration fiscale, et l’impôt est établi par avis d’imposition ; dans ce cas non plus, vous ne déposez pas le formulaire 209.
« Les ventes de logements entrent dans les registres de l’ANAF à partir de juillet 2026 » : est-ce nouveau ?
Non. Il s’agit de la déclaration courante des notaires au moyen du formulaire 208, une obligation ancienne à échéance semestrielle. Le sujet revient dans la presse à chaque échéance de dépôt, en juillet et en janvier, présenté comme un changement. Rien ne change pour le vendeur : mêmes taux, même base de calcul, même mécanisme de retenue par le notaire.
Sur quelle valeur l’impôt est-il calculé si je vends sous le prix du barème ?
L’impôt s’applique à la valeur déclarée par les parties dans le contrat, mais si celle-ci est inférieure à la valeur minimale de l’étude de marché des chambres des notaires (barème notarial), la valeur du barème devient la base de calcul. En pratique, la base est le maximum entre le prix déclaré et la valeur du barème.
Le seuil d’exonération de 450.000 lei existe-t-il encore ?
Non. Le seuil a été supprimé à compter du 1er janvier 2023 (OG 16/2022) : l’impôt de 3 % ou de 1 % s’applique donc à la valeur intégrale de la transaction, quel que soit le prix.