Verandert de belasting bij verkoop van onroerend goed? Wat formulieren 208 en 209 werkelijk zijn

• 3% / 1% - de belastingtarieven bij verkoop in 2026, ongewijzigd: 3% als je het pand maximaal 3 jaar in eigendom hebt gehad, 1% bij langer dan 3 jaar (art. 111 Fiscaal wetboek)
• max(prijs, tabelwaarde) - de berekeningsgrondslag: de in de overeenkomst opgegeven waarde, maar niet minder dan de minimumwaarde uit het marktonderzoek van de notariskamers (art. 111 lid (4^1) Fiscaal wetboek)
• 27 juli - de uiterste datum waarop notarissen formulier 208 voor het eerste halfjaar indienen; het is een bestaande, halfjaarlijkse verplichting van de notaris (art. 113 Fiscaal wetboek, besluit 1022/2562/2016)
• 10 dagen - de termijn waarbinnen je zelf formulier 209 indient, alleen als de overdracht buiten een notariële of gerechtelijke procedure plaatsvindt (art. 111 Fiscaal wetboek)

1. Het korte antwoord: nee, de belasting verandert niet

Voor de gewone particuliere verkoper verandert er in 2026 niets. De belasting op de overdracht van onroerend goed blijft die uit art. 111 Fiscaal wetboek: 3% van de waarde als je het pand maximaal 3 jaar in eigendom hebt gehad en 1% bij langer dan 3 jaar. Ook de berekeningsgrondslag blijft dezelfde: de waarde die partijen in de overeenkomst opgeven, maar niet minder dan de minimumwaarde uit het marktonderzoek van de notariskamers, bekend als de notariële waardetabel. De vrijstellingsgrens van 450.000 lei bestaat sinds 2023 niet meer.

Bij verkoop via een notaris blijft ook de werkwijze ongewijzigd: de notaris berekent de belasting, houdt deze bij het verlijden van de akte in op de prijs en draagt deze af aan de staat. Voor de verkoop zelf dien je geen aangifte bij ANAF in.

Verwijzingen: art. 111 Fiscaal wetboek (de tarieven van 3%/1%, de berekeningsgrondslag, lid (4^1) voor de minimumwaarde uit het marktonderzoek van de notariskamers); OG 16/2022 (afschaffing van de vrijstellingsgrens van 450.000 lei per 1 januari 2023). Laat de notaris de berekening voor jouw concrete situatie bevestigen.

2. Wat formulier 208 is: de aangifte van de notaris, niet die van jou

Formulier 208, ‘Informatieaangifte inzake de belasting op inkomsten uit overdracht van onroerend goed uit het privévermogen’, wordt ingediend door notarissen, niet door verkopers. Het bestaat al jaren, op grond van art. 113 Fiscaal wetboek en gezamenlijk besluit ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016. Het omvat de overdrachten die de notaris in het voorafgaande halfjaar heeft verleden, met de belasting die voor elk daarvan is ingehouden.

• Wie het indient: de notaris, voor alle overdrachtsakten die deze heeft verleden.
• Hoe vaak: halfjaarlijks. Voor het eerste halfjaar is de deadline 27 juli; voor het tweede halfjaar in januari, uiterlijk op de laatste werkdag van de maand.
• Wat erin staat: de partijen, het pand, de transactiewaarde en de ingehouden belasting - informatie waarover de notaris al beschikt uit de verleden akte.
• Wat jij als verkoper doet: niets. De belasting is al bij ondertekening ingehouden en de rapportage is de verplichting van de notaris.

Met andere woorden: ja, jouw verkoop komt in de administratie van ANAF terecht, maar precies zoals dat vijf jaar geleden ook gebeurde. Er is geen nieuwe verplichting en je hoeft er niet extra voor naar het loket.

Verwijzingen: art. 113 Fiscaal wetboek (aangifteplicht van notarissen); gezamenlijk besluit 1022/2562/2016 (formulieren 208/209 en indieningstermijnen).

3. Wat formulier 209 is: alleen overdrachten zonder notaris

Formulier 209 is de zelden gebruikte tegenhanger van 208: het wordt door de natuurlijke persoon ingediend, maar alleen wanneer de eigendomsoverdracht NIET via een notaris of rechtbank verloopt. In de praktijk zijn zulke situaties de uitzondering, niet de regel. In dat geval moet je de inkomsten binnen maximaal 10 dagen na de overdracht aangeven bij de belastingdienst en stelt ANAF de belasting bij belastingaanslag vast.

• Gewone verkoop bij de notaris: je dient niets in; de belasting wordt bij het verlijden van de akte ingehouden en door de notaris op formulier 208 gerapporteerd.
• Overdracht door een rechterlijke uitspraak (bijvoorbeeld een uitspraak die een overeenkomst vervangt): ook hier dien je geen 209 in; de rechtbank stuurt de onherroepelijke uitspraak naar de belastingdienst, die de belastingaanslag oplegt.
• Overdracht buiten een notariële of gerechtelijke procedure: je dient formulier 209 binnen 10 dagen na de overdracht in.

Verwijzingen: art. 111 Fiscaal wetboek (aangifte binnen 10 dagen voor overdrachten via een andere dan een notariële of gerechtelijke procedure; toezending van onherroepelijke uitspraken door rechtbanken aan de belastingdienst); gezamenlijk besluit 1022/2562/2016.

4. Waar de verwarring vandaan komt: de berichtengolf in juli en januari

De verwarring volgt een voorspelbare kalender. Formulier 208 wordt halfjaarlijks ingediend, dus twee keer per jaar is er een ‘ANAF-deadline’ rond vastgoedverkopen. Begin juli 2026 pakten verschillende publicaties het onderwerp opnieuw op met koppen als ‘vastgoedtransacties worden vanaf juli bij ANAF geregistreerd’, terwijl de verplichting al lang bestaat en de deadline van 27 juli voor notarissen geldt, niet voor verkopers. Dezelfde berichtengolf herhaalt zich in januari, bij de deadline voor het tweede halfjaar.

Het mechanisme is bekend: een routinematige administratieve deadline, zonder context geformuleerd, wordt nieuws over een vermeende wijziging. Een eenvoudige toets is de vraag: is er een tarief, een berekeningsgrondslag of een verplichting van de verkoper veranderd? Voor 2026 is het antwoord op alle drie nee.

5. Hoe de belasting bij verkoop correct wordt berekend

De berekening bestaat uit drie stappen, die in 2026 allemaal ongewijzigd zijn:

• Bepaal de grondslag: de in de overeenkomst opgegeven waarde, maar niet minder dan de minimumwaarde uit de notariële waardetabel. In de praktijk: max(opgegeven prijs, tabelwaarde).
• Bepaal het tarief: 3% als je het pand maximaal 3 jaar in eigendom hebt gehad, 1% bij langer dan 3 jaar, gerekend vanaf de verkrijgingsdatum tot de verkoopdatum.
• Pas het tarief toe op de grondslag: de notaris houdt de belasting bij het verlijden van de akte in, zodat je deze in de praktijk afgetrokken ziet van het bedrag dat je ontvangt.

Voorbeeld: je verkoopt een appartement dat je 2 jaar in eigendom hebt gehad voor 90.000 euro, terwijl de waarde in de notariële waardetabel 100.000 euro is. De berekeningsgrondslag is 100.000 (de tabelwaarde, omdat deze hoger is dan de prijs) en de belasting is 3%, dus het equivalent van 3.000 euro in lei. Daarom is het zinvol de tabelwaarde te kennen voordat je een prijs accepteert: deze bepaalt de minimale belastinggrondslag.

Bijzondere gevallen (een geërfd pand, schenking, vruchtgebruik of blote eigendom, landbouwgrond buiten het bebouwde gebied die snel wordt doorverkocht) hebben eigen regels, die worden uitgelegd op de pagina van de rekentool voor belasting bij verkoop. Deze gids is informatief en vervangt geen fiscaal of juridisch advies; vraag de notaris vóór ondertekening naar jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen