Mění se daň při prodeji nemovitostí? Co jsou ve skutečnosti formuláře 208 a 209

• 3% / 1% - sazby daně při prodeji v roce 2026, beze změny: 3% při vlastnictví do 3 let včetně, 1% při vlastnictví déle než 3 roky (čl. 111 daňového zákoníku)
• max(cena, tabulka) - základ výpočtu: hodnota deklarovaná ve smlouvě, nejméně však minimální hodnota z tržní studie notářských komor (čl. 111 odst. (4^1) daňového zákoníku)
• 27. července - lhůta, do které notáři podávají formulář 208 za I. pololetí; jde o dlouhodobou pololetní povinnost notáře (čl. 113 daňového zákoníku, nařízení 1022/2562/2016)
• 10 dnů - lhůta pro podání formuláře 209 vámi, pouze pokud k převodu dochází mimo notářský nebo soudní postup (čl. 111 daňového zákoníku)

1. Stručná odpověď: ne, daň se nemění

Pro běžného prodávajícího, fyzickou osobu, se v roce 2026 nic nemění. Daň z převodu vlastnictví nemovitostí zůstává podle čl. 111 daňového zákoníku: 3% z hodnoty, pokud jste nemovitost vlastnili do 3 let včetně, a 1%, pokud jste ji vlastnili déle než 3 roky. Základ výpočtu zůstává stejný: hodnota deklarovaná stranami ve smlouvě, nejméně však minimální hodnota z tržní studie notářských komor známé jako notářská oceňovací tabulka. Nezdanitelná hranice 450.000 lei od roku 2023 již neexistuje.

U prodeje prostřednictvím notáře zůstává nezměněn i mechanismus: notář vypočítá daň, při notářském ověření ji srazí z ceny a odvede státu. Vy za samotný prodej nepodáváte u ANAF žádné přiznání.

Odkazy: čl. 111 daňového zákoníku (sazby 3%/1%, základ výpočtu, odst. (4^1) o minimální hodnotě z tržní studie notářských komor); OG 16/2022 (zrušení hranice 450.000 lei od 1. ledna 2023). Pro svůj konkrétní případ si výpočet potvrďte s notářem.

2. Co je formulář 208: přiznání notáře, nikoli vaše

Formulář 208, „Informativní přiznání k dani z příjmů z převodu nemovitostí v osobním majetku“, podávají notáři, nikoli prodávající. Existuje již řadu let na základě čl. 113 daňového zákoníku a společného nařízení ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016 a zahrnuje převody notářsky ověřené v předchozím pololetí spolu s daní sraženou u každého z nich.

• Kdo jej podává: notář za všechny převodní listiny, které notářsky ověřil.
• Jak často: pololetně. Za I. pololetí je termín 27. července; za II. pololetí v lednu, do posledního pracovního dne měsíce.
• Co obsahuje: strany, nemovitost, hodnotu transakce a sraženou daň, tedy informace, které notář již má z ověřené listiny.
• Co děláte vy jako prodávající: nic. Daň vám již byla sražena při podpisu a hlášení je povinností notáře.

Jinými slovy: ano, váš prodej se dostane do evidence ANAF, ale přesně tak jako před pěti lety. Nevzniká vám žádná nová povinnost ani další cesta na přepážku.

Odkazy: čl. 113 daňového zákoníku (povinnost notářů podávat přiznání); společné nařízení 1022/2562/2016 (formuláře 208/209 a lhůty podání).

3. Co je formulář 209: pouze převody bez notáře

Formulář 209 je vzácně používaným protějškem formuláře 208: podává jej fyzická osoba, ale pouze tehdy, když převod vlastnictví NEPROBÍHÁ ani prostřednictvím notáře, ani soudu. V praxi jsou takové situace výjimkou, nikoli pravidlem. Týká-li se vás tento případ, musíte příjem přiznat správci daně nejpozději do 10 dnů od převodu a ANAF stanoví daň daňovým výměrem.

• Běžný prodej u notáře: nic nepodáváte, daň se srazí při notářském ověření a notář ji vykáže na formuláři 208.
• Převod na základě soudního rozhodnutí (například rozhodnutí nahrazujícího smlouvu): ani zde nepodáváte 209; soud oznámí pravomocné rozhodnutí správci daně, který vydá daňový výměr.
• Převod mimo notářský nebo soudní postup: podáte formulář 209 do 10 dnů od převodu.

Odkazy: čl. 111 daňového zákoníku (přiznání do 10 dnů u převodů jiným než notářským nebo soudním postupem; oznamování pravomocných rozhodnutí soudy správci daně); společné nařízení 1022/2562/2016.

4. Odkud pramení zmatek: vlna článků v červenci a lednu

Zmatek má předvídatelný kalendář. Formulář 208 se podává pololetně, takže dvakrát ročně existuje „termín ANAF“ spojený s prodejem nemovitostí. Na začátku července 2026 několik médií téma znovu otevřelo s titulky typu „realitní transakce vstupují do evidence ANAF od července“, přestože povinnost je stará a termín 27. července se týká notářů, nikoli prodávajících. Stejná vlna se opakuje v lednu, při termínu za II. pololetí.

Mechanismus je klasický: rutinní administrativní termín se bez kontextu mění ve zprávu o údajné změně. Jednoduchý test je zeptat se: změnila se nějaká sazba, základ výpočtu nebo povinnost prodávajícího? Pro rok 2026 je odpověď na všechny tři otázky ne.

5. Jak správně vypočítat daň při prodeji

Výpočet má tři kroky, všechny v roce 2026 beze změny:

• Určíte základ: hodnotu deklarovanou ve smlouvě, nejméně však minimální hodnotu z notářské oceňovací tabulky. Prakticky: max(deklarovaná cena, hodnota z tabulky).
• Určíte sazbu: 3% při vlastnictví nemovitosti do 3 let včetně, 1% při vlastnictví déle než 3 roky, počítáno od data nabytí do data prodeje.
• Uplatníte sazbu na základ: daň srazí notář při notářském ověření, takže ji v praxi uvidíte odečtenou z částky, kterou obdržíte.

Příklad: prodáváte za 90.000 euro byt, který vlastníte 2 roky, a jeho hodnota z notářské oceňovací tabulky je 100.000 euro. Základem výpočtu je 100.000 (tabulková hodnota, protože je vyšší než cena) a daň činí 3%, tedy 3.000 euro v přepočtu na lei. Proto stojí za to znát tabulkovou hodnotu, než přijmete cenu: určuje minimální základ daně.

Zvláštní případy (zděděná nemovitost, darování, požívací právo nebo holé vlastnictví, rychle znovu prodaný zemědělský pozemek v extravilánu) mají vlastní pravidla vysvětlená na stránce kalkulačky daně při prodeji. Tento průvodce má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani právní poradenství; na svůj konkrétní případ se před podpisem zeptejte notáře.

Časté otázky