Αλλάζει ο φόρος στην πώληση ακινήτων; Τι είναι πραγματικά τα έντυπα 208 και 209
Κάθε Ιούλιο και Ιανουάριο, ο Τύπος ανακοινώνει ότι «οι πωλήσεις κατοικιών καταχωρίζονται στην ANAF». Ακούγεται σαν νέος φόρος, αλλά δεν είναι: πρόκειται για την εξαμηνιαία προθεσμία κατά την οποία οι συμβολαιογράφοι υποβάλλουν την ενημερωτική δήλωσή τους. Ο παρών οδηγός σου δείχνει τι είναι πραγματικά τα έντυπα 208 και 209, ποιος τα υποβάλλει και πώς υπολογίζεται σωστά ο φόρος στην πώληση το 2026, ώστε να μην αποφασίζεις βάσει ενός κινδυνολογικού τίτλου.
- Ο φόρος στην πώληση ΔΕΝ αλλάζει το 2026: 3% αν κατείχες το ακίνητο έως και 3 έτη, 1% πάνω από 3 έτη, στη μεγαλύτερη τιμή μεταξύ δηλωθέντος τιμήματος και αξίας του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών (άρθρο 111 Φορολογικού κώδικα).
- Το Έντυπο 208 είναι η ενημερωτική δήλωση του ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΥ, που υποβάλλεται ανά εξάμηνο για όλες τις συμβολαιογραφικά επικυρωμένες μεταβιβάσεις. Εσύ, ως πωλητής μέσω συμβολαιογράφου, δεν υποβάλλεις τίποτα στην ANAF.
- Το Έντυπο 209 σε αφορά μόνο αν η μεταβίβαση γίνεται χωρίς συμβολαιογράφο και χωρίς δικαστήριο (σπάνιες περιπτώσεις)· τότε δηλώνεις το εισόδημα εντός 10 ημερών.
- Το κύμα δημοσιευμάτων επανέρχεται σε κάθε προθεσμία υποβολής του Εντύπου 208, τον Ιούλιο και τον Ιανουάριο. Πρόκειται για δήλωση ρουτίνας, όχι για αλλαγή φόρου.
Τι σε αφορά πραγματικά από τη συζήτηση για τα 208/209
Πριν αντιδράσεις σε τίτλο για «πωλήσεις που καταχωρίζονται στην ANAF», έλεγξε ποιος έχει πράγματι υποχρέωση και πόσο κοστίζει η δική σου πώληση.
Το Verifi σε βοηθά να προετοιμάσεις τις σωστές ερωτήσεις και να εντοπίσεις τις σημαντικές ενδείξεις. Για σύνθετες νομικές καταστάσεις, διευκρίνισε την απόφαση υπογραφής με τον συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο σου.
Ένας φόρος, τρεις ρόλοι: συμβολαιογράφος, ANAF, πωλητής
Σε πώληση μέσω συμβολαιογράφου, η υποβολή στοιχείων στην ANAF γίνεται χωρίς εσένα. Ο δικός σου ρόλος είναι μόνο να γνωρίζεις τη σωστή βάση και τον σωστό συντελεστή.
Αν πουλάς μέσω συμβολαιογράφου, η μόνη πραγματική φορολογική απόφαση αφορά το τίμημα σε σχέση με την αξία του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών.
- 3% / 1% - οι συντελεστές του φόρου στην πώληση το 2026, αμετάβλητοι: 3% αν κατείχες το ακίνητο έως και 3 έτη, 1% πάνω από 3 έτη (άρθρο 111 Φορολογικού κώδικα)
- max(preț, grilă) - η βάση υπολογισμού: η αξία που δηλώνεται στη σύμβαση, αλλά όχι χαμηλότερα από την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων (άρθρο 111 παρ. (4^1) Φορολογικού κώδικα)
- 27 Ιουλίου - η προθεσμία έως την οποία οι συμβολαιογράφοι υποβάλλουν το Έντυπο 208 για το εξάμηνο I· η υποχρέωση είναι του συμβολαιογράφου, παλιά και εξαμηνιαία (άρθρο 113 Φορολογικού κώδικα, απόφαση 1022/2562/2016)
- 10 ημέρες - η προθεσμία εντός της οποίας υποβάλλεις εσύ το Έντυπο 209, μόνο αν η μεταβίβαση γίνεται εκτός συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διαδικασίας (άρθρο 111 Φορολογικού κώδικα)
1. Η σύντομη απάντηση: όχι, ο φόρος δεν αλλάζει
Για τον συνηθισμένο πωλητή που είναι φυσικό πρόσωπο, τίποτα δεν αλλάζει το 2026. Ο φόρος μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας παραμένει εκείνος του άρθρου 111 Φορολογικού κώδικα: 3% της αξίας αν κατείχες το ακίνητο έως και 3 έτη και 1% αν το κατείχες πάνω από 3 έτη. Η βάση υπολογισμού παραμένει ίδια: η αξία που δηλώνουν τα μέρη στη σύμβαση, αλλά όχι χαμηλότερα από την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων, γνωστής ως πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών. Το αφορολόγητο όριο των 450.000 lei δεν υπάρχει πλέον από το 2023.
Σε πώληση μέσω συμβολαιογράφου, ο μηχανισμός παραμένει επίσης αμετάβλητος: ο συμβολαιογράφος υπολογίζει τον φόρο, τον παρακρατεί από το τίμημα κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση και τον αποδίδει στο κράτος. Εσύ δεν υποβάλλεις καμία δήλωση στην ANAF για την ίδια την πώληση.
Αναφορές: άρθρο 111 Φορολογικού κώδικα (συντελεστές 3%/1%, βάση υπολογισμού, παρ. (4^1) για την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων)· OG 16/2022 (κατάργηση του ορίου των 450.000 lei από την 1η Ιανουαρίου 2023). Για τη συγκεκριμένη περίπτωσή σου, επιβεβαίωσε τον υπολογισμό με τον συμβολαιογράφο.
2. Τι είναι το Έντυπο 208: η δήλωση του συμβολαιογράφου, όχι δική σου
Το Έντυπο 208, «Ενημερωτική δήλωση για τον φόρο εισοδήματος από τη μεταβίβαση ακινήτων της προσωπικής περιουσίας», υποβάλλεται από τους συμβολαιογράφους, όχι από τους πωλητές. Υφίσταται εδώ και χρόνια, βάσει του άρθρου 113 Φορολογικού κώδικα και της κοινής απόφασης ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, και περιλαμβάνει τις μεταβιβάσεις που επικύρωσε συμβολαιογραφικά ο συμβολαιογράφος το προηγούμενο εξάμηνο, με τον φόρο που παρακρατήθηκε για καθεμία.
Με άλλα λόγια: ναι, η πώλησή σου καταχωρίζεται στα αρχεία της ANAF, αλλά ακριβώς όπως καταχωριζόταν και πριν από πέντε χρόνια. Δεν υπάρχει νέα υποχρέωση ούτε πρόσθετη επίσκεψη στο γκισέ για εσένα.
Αναφορές: άρθρο 113 Φορολογικού κώδικα (υποχρέωση δήλωσης των συμβολαιογράφων)· κοινή απόφαση 1022/2562/2016 (έντυπα 208/209 και προθεσμίες υποβολής).
3. Τι είναι το Έντυπο 209: μόνο μεταβιβάσεις χωρίς συμβολαιογράφο
Το Έντυπο 209 είναι το σπάνιο αντίστοιχο του 208: υποβάλλεται από το φυσικό πρόσωπο, αλλά μόνο όταν η μεταβίβαση της κυριότητας ΔΕΝ περνά ούτε από συμβολαιογράφο ούτε από δικαστήριο. Στην πράξη, τέτοιες περιπτώσεις αποτελούν την εξαίρεση, όχι τον κανόνα. Αν βρίσκεσαι σε αυτή την περίπτωση, υποχρεούσαι να δηλώσεις το εισόδημα στη φορολογική αρχή το αργότερο εντός 10 ημερών από τη μεταβίβαση και η ANAF καθορίζει τον φόρο με πράξη προσδιορισμού φόρου.
- Συνήθης πώληση σε συμβολαιογράφο: δεν υποβάλλεις τίποτα, ο φόρος παρακρατείται κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση και δηλώνεται από τον συμβολαιογράφο με το 208.
- Μεταβίβαση με δικαστική απόφαση (για παράδειγμα απόφαση που υποκαθιστά τη σύμβαση): ούτε εδώ υποβάλλεις 209· το δικαστήριο κοινοποιεί την τελεσίδικη απόφαση στη φορολογική αρχή, που εκδίδει την πράξη προσδιορισμού φόρου.
- Μεταβίβαση εκτός συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διαδικασίας: υποβάλλεις το Έντυπο 209 εντός 10 ημερών από τη μεταβίβαση.
Παραπομπές: άρθ. 111 του Φορολογικού κώδικα (δήλωση εντός 10 ημερών για μεταβιβάσεις μέσω διαδικασίας διαφορετικής από τη συμβολαιογραφική ή τη δικαστική· κοινοποίηση των τελεσίδικων αποφάσεων από τα δικαστήρια στη φορολογική αρχή)· κοινή απόφαση 1022/2562/2016.
4. Από πού προκύπτει η σύγχυση: το κύμα δημοσιευμάτων του Ιουλίου και του Ιανουαρίου
Η σύγχυση έχει προβλέψιμο χρονοδιάγραμμα. Το Έντυπο 208 υποβάλλεται ανά εξάμηνο, άρα δύο φορές τον χρόνο υπάρχει μια «προθεσμία της ANAF» σχετική με τις πωλήσεις ακινήτων. Στις αρχές Ιουλίου 2026, αρκετά μέσα επανέφεραν το θέμα με τίτλους όπως «οι συναλλαγές ακινήτων καταχωρίζονται στα αρχεία της ANAF από τον Ιούλιο», παρότι η υποχρέωση είναι παλαιά και η προθεσμία της 27ης Ιουλίου αφορά τους συμβολαιογράφους, όχι τους πωλητές. Το ίδιο κύμα επαναλαμβάνεται τον Ιανουάριο, στην προθεσμία για το εξάμηνο II.
Ο μηχανισμός είναι κλασικός: μια συνηθισμένη διοικητική προθεσμία, διατυπωμένη χωρίς το πλαίσιό της, γίνεται είδηση για μια υποτιθέμενη αλλαγή. Ο απλός έλεγχος είναι να ρωτήσεις: άλλαξε κάποιος συντελεστής, κάποια βάση υπολογισμού ή κάποια υποχρέωση του πωλητή; Για το 2026, η απάντηση και στα τρία είναι όχι.
5. Πώς υπολογίζεται σωστά ο φόρος πώλησης
Ο υπολογισμός έχει τρία βήματα, όλα αμετάβλητα το 2026:
Παράδειγμα: πουλάς έναντι 90.000 ευρώ ένα διαμέρισμα που έχεις στην κυριότητά σου 2 έτη και η αξία του στον πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών είναι 100.000 ευρώ. Η βάση υπολογισμού είναι 100.000 (η αξία του πίνακα, επειδή υπερβαίνει την τιμή), και ο φόρος είναι 3%, δηλαδή το ισόποσο των 3.000 ευρώ σε lei. Γι’ αυτό αξίζει να γνωρίζεις την αξία του πίνακα πριν αποδεχθείς μια τιμή: καθορίζει την ελάχιστη φορολογητέα βάση.
Οι ειδικές περιπτώσεις (κληρονομημένο ακίνητο, δωρεά, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα, αγροτική γη εκτός ορίων οικισμού που μεταπωλείται σύντομα) έχουν δικούς τους κανόνες, οι οποίοι εξηγούνται στη σελίδα του υπολογιστή φόρου πώλησης. Αυτός ο οδηγός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά φορολογική ή νομική συμβουλή· για τη δική σου συγκεκριμένη περίπτωση, ρώτησε τον συμβολαιογράφο πριν υπογράψεις.
Συχνές ερωτήσεις
Αλλάζει ο φόρος στην πώληση ακινήτων το 2026;
Όχι. Οι συντελεστές παραμένουν εκείνοι του άρθρου 111 Φορολογικού κώδικα: 3% αν κατείχες το ακίνητο έως και 3 έτη και 1% αν το κατείχες πάνω από 3 έτη, εφαρμοζόμενοι στην αξία που δηλώνεται στη σύμβαση, αλλά όχι χαμηλότερα από την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων (πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών). Κανένας νέος συντελεστής, καμία νέα βάση και καμία νέα υποχρέωση για τον πωλητή που πωλεί μέσω συμβολαιογράφου.
Πρέπει να υποβάλω εγώ το Έντυπο 208 όταν πουλώ το διαμέρισμά μου;
Όχι. Το Έντυπο 208 είναι η ενημερωτική δήλωση των συμβολαιογράφων, που υποβάλλεται ανά εξάμηνο για όλες τις μεταβιβάσεις που επικύρωσαν συμβολαιογραφικά (άρθρο 113 Φορολογικού κώδικα και κοινή απόφαση 1022/2562/2016). Για το εξάμηνο I, οι συμβολαιογράφοι την υποβάλλουν έως τις 27 Ιουλίου. Εσύ, ως πωλητής μέσω συμβολαιογράφου, δεν υποβάλλεις τίποτα: ο συμβολαιογράφος παρακρατεί τον φόρο κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση και τον αποδίδει στο κράτος.
Πότε πρέπει να υποβάλω το Έντυπο 209;
Μόνο αν η μεταβίβαση της κυριότητας γίνεται εκτός συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διαδικασίας, οπότε δηλώνεις το εισόδημα στη φορολογική αρχή το αργότερο εντός 10 ημερών από τη μεταβίβαση. Στις μεταβιβάσεις με δικαστική απόφαση, το δικαστήριο κοινοποιεί την τελεσίδικη απόφαση στη φορολογική αρχή και ο φόρος καθορίζεται με πράξη προσδιορισμού φόρου· ούτε εκεί υποβάλλεις Έντυπο 209.
«Οι πωλήσεις κατοικιών καταχωρίζονται στην ANAF από τον Ιούλιο 2026»: είναι κάτι νέο;
Όχι. Πρόκειται για τη συνήθη δήλωση των συμβολαιογράφων με το Έντυπο 208, μια παλιά υποχρέωση με εξαμηνιαία προθεσμία. Το θέμα επανέρχεται στον Τύπο σε κάθε προθεσμία υποβολής, τον Ιούλιο και τον Ιανουάριο, διατυπωμένο σαν να πρόκειται για αλλαγή. Για τον πωλητή δεν αλλάζει τίποτα: ίδιοι συντελεστές, ίδια βάση υπολογισμού, ίδιος μηχανισμός παρακράτησης από τον συμβολαιογράφο.
Σε ποια αξία υπολογίζεται ο φόρος αν πουλήσω κάτω από την τιμή του πίνακα;
Ο φόρος εφαρμόζεται στην αξία που δηλώνουν τα μέρη στη σύμβαση, αλλά αν αυτή είναι χαμηλότερη από την ελάχιστη αξία της μελέτης αγοράς των συμβολαιογραφικών επιμελητηρίων (πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών), βάση υπολογισμού γίνεται η αξία του πίνακα. Πρακτικά, η βάση είναι η μεγαλύτερη τιμή μεταξύ δηλωθέντος τιμήματος και αξίας του πίνακα.
Υπάρχει ακόμη το αφορολόγητο όριο των 450.000 lei;
Όχι. Το όριο καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2023 (OG 16/2022), επομένως ο φόρος 3% ή 1% εφαρμόζεται σε ολόκληρη την αξία της συναλλαγής, ανεξαρτήτως τιμής.