Μετάβαση στο περιεχόμενο
Calculator impozit vânzare 2026

Υπολογιστής φόρου κατά την πώληση ακινήτου

Află instant impozitul pe care îl plătește vânzătorul: 3% sau 1% din valoare, pe baza din grila notarială. În lei și euro, la cursul BNR.

Δωρεάν αποτέλεσμα

Ο εκτιμώμενος φόρος 1% ή 3%, σε lei και στο ισόποσο σε ευρώ.

Η βάση, ο επανέλεγχος και τα όρια του υπολογισμού
Κανόνας ή δεδομένα
Το άρθρο 111 του Φορολογικού κώδικα και η δηλωμένη βάση ή ο πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών.
Πότε επανελέγχουμε
Επανέλεγξε αφού ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώσει τη βάση υπολογισμού.
Τι μπορεί να διαφέρει
Η διάρκεια κατοχής και η αξία που γίνεται αποδεκτή κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση.

Ο φόρος υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ της δηλωμένης τιμής και του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών. Αν δεν συμπληρώσεις την αξία του πίνακα, χρησιμοποιούμε την τιμή.

Δεν γνωρίζεις την αξία του ακινήτου;

Ο πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών καθορίζει την επίσημη ελάχιστη τιμή. Αν δηλώσεις χαμηλότερη τιμή, ο συμβολαιογράφος υπολογίζει τα έξοδα με βάση την αξία του πίνακα, όχι τη δική σου τιμή. Μάθε την ακριβή αξία στην Έκθεση Πίνακα Αξιών.

Δες την έκθεση πίνακα αξιών (99 lei)

Πόσο καιρό έχει ο πωλητής στην κατοχή του το ακίνητο;

Ο πωλητής είναι

Introdu prețul de vânzare ca să vezi impozitul.

Πόσος είναι ο φόρος κατά την πώληση ακινήτου

Κατά την πώληση ακινήτου, ο πωλητής που είναι φυσικό πρόσωπο πληρώνει φόρο μεταβίβασης κυριότητας, σύμφωνα με τον Φορολογικό κώδικα (άρθρο 111): 3% της αξίας αν είχε το ακίνητο στην κατοχή του έως και 3 έτη και 1% αν το είχε πάνω από 3 έτη. Από το 2023 δεν υπάρχει πλέον αφορολόγητο όριο, επομένως φορολογείται ολόκληρη η αξία. Ο φόρος παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση και αποδίδεται στο κράτος.

Επί ποιας αξίας υπολογίζεται

Ο φόρος εφαρμόζεται στην αξία που δηλώνεται στο συμβόλαιο, η οποία όμως δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την ελάχιστη αξία του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών. Αν δηλώσεις λιγότερα, ο φόρος εξακολουθεί να υπολογίζεται στην αξία του πίνακα. Μάθε την ελάχιστη αξία του ακινήτου σου στον πίνακα.

Ποιος πληρώνει και τι άλλο οφείλεις

Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής συνήθως πληρώνει τη συμβολαιογραφική αμοιβή και το τέλος οριστικής εγγραφής στην ANCPI. Υπολόγισε όλα τα έξοδα στον συμβολαιογράφο (αμοιβή, ANCPI, απόσπασμα). Η απόκτηση με δωρεά μεταξύ συγγενών έως και τον βαθμό III ή μεταξύ συζύγων απαλλάσσεται· στην κληρονομιά, αν η κληρονομική διαδοχή διευθετηθεί εντός 2 ετών, δεν καταβάλλεται φόρος, διαφορετικά 1%.

Πουλάς ακίνητο που κληρονόμησες; Οι κανόνες συνοπτικά

Οι συντελεστές είναι ίδιοι, 3% ή 1%, αλλά σε κληρονομημένο ακίνητο έχει σημασία από πότε αρχίζει η προθεσμία των 3 ετών. Για απόκτηση με κληρονομιά, η περίοδος υπολογίζεται από την ημερομηνία θανάτου του κληρονομουμένου, όταν ανοίγει η κληρονομιά, όχι από την ημερομηνία έκδοσης του κληρονομητηρίου. Για δικαιώματα που αποκτήθηκαν αργότερα μέσω διανομής ή άλλες άτυπες περιπτώσεις, ζήτησε από τον συμβολαιογράφο να επιβεβαιώσει την ακριβή βάση πριν κάνεις τον υπολογισμό σου.

Χωριστά από τον φόρο πώλησης υπάρχει ο φόρος κληρονομικής διαδοχής: αν η διευθέτηση της κληρονομικής διαδοχής ολοκληρωθεί περισσότερο από 2 έτη μετά τον θάνατο, οι κληρονόμοι οφείλουν 1% της αξίας της κληρονομιαίας περιουσίας, στον συμβολαιογράφο, κατά τη διευθέτηση, ανεξάρτητα από το αν πουλήσουν αργότερα. Είναι δύο διαφορετικοί φόροι που μπορούν να εφαρμοστούν σωρευτικά. Υπολόγισε χωριστά τα έξοδα κληρονομικής διαδοχής ή δες τον πλήρη οδηγό: πόσο κοστίζει η κληρονομική διαδοχή το 2026.

Ειδική περίπτωση: αγροτική γη εκτός ορίων οικισμού που αγοράστηκε και μεταπωλείται πριν συμπληρωθούν 8 έτη από την αγορά. Ο Νόμος 17/2014 προβλέπει σε αυτή την περίπτωση πρόσθετο φόρο 80%, επί της θετικής διαφοράς μεταξύ της αξίας της γης κατά την ημερομηνία πώλησης και της αξίας κατά την ημερομηνία αγοράς, όπως καθορίζονται βάσει των τιμών αναφοράς των συμβολαιογραφικών συλλόγων (πραγματογνωμοσύνη ή μελέτη αγοράς) των αντίστοιχων περιόδων. Καταβάλλεται επιπλέον του φόρου 3% ή 1%. Αν απέκτησες τη γη με τρόπο διαφορετικό από αγορά (για παράδειγμα με κληρονομιά), επιβεβαίωσε με τον συμβολαιογράφο αν και πώς εφαρμόζεται ο κανόνας στην περίπτωσή σου.

Ποιος δηλώνει την πώληση στην ANAF

Αν πουλάς μέσω συμβολαιογράφου, δεν υποβάλλεις τίποτα στην ANAF: ο συμβολαιογράφος υπολογίζει και παρακρατεί τον φόρο κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση, τον αποδίδει στον προϋπολογισμό και αναφέρει τα στοιχεία σου στο Έντυπο 208, την πληροφοριακή δήλωση του συμβολαιογράφου. Υποβάλλεις εσύ το Έντυπο 209 μόνο αν η μεταβίβαση γίνεται εκτός συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διαδικασίας, εντός 10 ημερών από τη συναλλαγή. Ο τίτλος στον Τύπο «οι πωλήσεις κατοικιών καταχωρίζονται στα αρχεία της ANAF» αναφέρεται σε αυτή την αναφορά του συμβολαιογράφου, όχι σε νέο φόρο για τον πωλητή: οι συντελεστές 3% και 1% του άρθρου 111 παραμένουν αμετάβλητοι το 2026.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσος είναι ο φόρος κατά την πώληση διαμερίσματος το 2026;

Ο φόρος μεταβίβασης κυριότητας είναι 3% της αξίας αν το ακίνητο ήταν στην κατοχή σου έως και 3 έτη και 1% αν ήταν στην κατοχή σου πάνω από 3 έτη (Φορολογικός κώδικας, άρθρο 111). Δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο από το 2023, επομένως φορολογείται ολόκληρη η αξία.

Ποιος πληρώνει τον φόρο πώλησης, ο πωλητής ή ο αγοραστής;

Ο φόρος μεταβίβασης οφείλεται από τον πωλητή και παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση. Ο αγοραστής συνήθως πληρώνει τη συμβολαιογραφική αμοιβή και το τέλος οριστικής εγγραφής στην ANCPI.

Πρέπει να δηλώσω εγώ την πώληση στην ANAF ή το κάνει ο συμβολαιογράφος;

Σε πώληση μέσω συμβολαιογράφου δεν υποβάλλεις τίποτα: ο συμβολαιογράφος παρακρατεί τον φόρο κατά τη συμβολαιογραφική επικύρωση, τον αποδίδει στον προϋπολογισμό και αναφέρει τα στοιχεία σου στο Έντυπο 208. Υποβάλλεις ο ίδιος το Έντυπο 209, εντός 10 ημερών από τη συναλλαγή, μόνο αν η μεταβίβαση γίνεται εκτός συμβολαιογραφικής ή δικαστικής διαδικασίας.

Τι σημαίνει ότι οι πωλήσεις κατοικιών «καταχωρίζονται στα αρχεία της ANAF» από το 2026;

Πρόκειται για την πληροφοριακή αναφορά που ο συμβολαιογράφος ούτως ή άλλως διαβιβάζει στην ANAF (Έντυπο 208) για κάθε συναλλαγή. Δεν είναι νέος φόρος και δεν αλλάζει τους κανόνες για τον πωλητή: οι συντελεστές 3% και 1% (Φορολογικός κώδικας, άρθρο 111) παραμένουν ίδιοι το 2026.

Ο φόρος υπολογίζεται επί της τιμής του συμβολαίου ή βάσει του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών;

Επί της αξίας που δηλώνεται στο συμβόλαιο, η οποία όμως δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την ελάχιστη αξία του πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών. Αν δηλώσεις λιγότερα, ο φόρος εξακολουθεί να εφαρμόζεται στην αξία του πίνακα.

Πουλάω μόνο την επικαρπία ή την ψιλή κυριότητα. Ο υπολογισμός γίνεται με τον ίδιο τρόπο;

Όχι. Όταν η τιμή είναι χαμηλότερη από τον πίνακα, η βάση είναι 20% της αξίας του πίνακα για επιμέρους εμπράγματα δικαιώματα που απορρέουν από την κυριότητα (για παράδειγμα την επικαρπία) και 80% για την ψιλή κυριότητα· στη συνέχεια εφαρμόζεται 3% ή 1%. Ο παραπάνω υπολογιστής καλύπτει τη συνήθη αγοραπωλησία, με πλήρες δικαίωμα κυριότητας.

Πότε πληρώνω 1% και πότε 3%;

3% αν είχες στην κατοχή σου το ακίνητο έως και 3 έτη, 1% αν το είχες πάνω από 3 έτη. Η περίοδος υπολογίζεται από την ημερομηνία απόκτησης έως την ημερομηνία πώλησης.

Πληρώνω φόρο αν πουλήσω κατοικία που κληρονόμησα ή έλαβα με δωρεά;

Η απόκτηση με δωρεά μεταξύ συγγενών έως και τον βαθμό III ή μεταξύ συζύγων απαλλάσσεται. Στην κληρονομιά, αν η κληρονομική διαδοχή διευθετηθεί εντός 2 ετών, δεν καταβάλλεται φόρος· διαφορετικά καταβάλλεται 1%. Αυτός ο υπολογιστής καλύπτει την αγοραπωλησία.

Πουλάω διαμέρισμα που κληρονόμησα. Από πότε υπολογίζεται η προθεσμία των 3 ετών;

Για ακίνητο που αποκτήθηκε με κληρονομιά, η διάρκεια κατοχής υπολογίζεται από την ημερομηνία θανάτου του κληρονομουμένου, όταν ανοίγει η κληρονομιά, όχι από την ημερομηνία έκδοσης του κληρονομητηρίου. Αν έχουν περάσει πάνω από 3 έτη από τον θάνατο, ο συντελεστής είναι 1%· έως και 3 έτη, 3%. Για άτυπες περιπτώσεις ή δικαιώματα που αποκτήθηκαν αργότερα μέσω διανομής, επιβεβαίωσε την ακριβή βάση με τον συμβολαιογράφο.

Πληρώνω δύο φόρους αν πουλήσω ακίνητο που κληρονόμησα;

Μπορεί να υπάρχουν δύο διαφορετικοί φόροι. Φόρος κληρονομικής διαδοχής: 1% της αξίας της κληρονομιαίας περιουσίας, που οφείλεται μόνο αν η διευθέτηση της κληρονομικής διαδοχής ολοκληρωθεί περισσότερο από 2 έτη μετά τον θάνατο και καταβάλλεται στον συμβολαιογράφο κατά τη διευθέτηση, ανεξάρτητα από το αν πουλάς. Φόρος πώλησης: 3% ή 1% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ τιμής και αξίας του πίνακα, που παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την πώληση. Οι κανόνες είναι χωριστοί και μπορούν να εφαρμοστούν σωρευτικά.

Πουλάω αγροτική γη εκτός ορίων οικισμού πριν περάσουν 8 έτη από την αγορά. Ποιον πρόσθετο φόρο πληρώνω;

Εκτός από τον φόρο 3% ή 1%, ο Νόμος 17/2014 προβλέπει φόρο 80% επί της θετικής διαφοράς μεταξύ της αξίας της γης κατά την ημερομηνία πώλησης και της αξίας κατά την ημερομηνία αγοράς, όπως καθορίζονται βάσει των τιμών αναφοράς των συμβολαιογραφικών συλλόγων (πραγματογνωμοσύνη ή μελέτη αγοράς) των αντίστοιχων περιόδων. Χωρίς θετική διαφορά, αυτός ο πρόσθετος φόρος δεν οφείλεται. Αν απέκτησες τη γη με τρόπο διαφορετικό από αγορά, επιβεβαίωσε με τον συμβολαιογράφο αν ο κανόνας ισχύει για εσένα.

Πώς υπολογίζεται η διάρκεια κατοχής;

Μετράται από την ημερομηνία απόκτησης του ακινήτου (αγορά, κατασκευή, κληρονομιά) έως την ημερομηνία πώλησης. Έως και 3 έτη εφαρμόζεται 3%, πάνω από 3 έτη εφαρμόζεται 1%.

Πληρώνει το νομικό πρόσωπο αυτόν τον φόρο κατά την πώληση;

Όχι. Οι εταιρείες δεν πληρώνουν τον φόρο μεταβίβασης φυσικών προσώπων (άρθρο 111), αλλά τον εταιρικό φόρο για το κέρδος από την πώληση (επί των κερδών ή επί του εισοδήματος πολύ μικρής επιχείρησης), συν ενδεχόμενο ΦΠΑ. Ο υπολογιστής εμφανίζει σχετική σημείωση σε αυτή την περίπτωση.

Υπάρχει ακόμη το αφορολόγητο όριο των 450.000 lei;

Όχι. Το όριο καταργήθηκε από την 1 Ιανουαρίου 2023 (OG 16/2022). Φορολογείται ολόκληρη η αξία της συναλλαγής, ανεξάρτητα από την τιμή.

Πίνακας συμβολαιογραφικών αξιών ανά νομό

Η αξία του πίνακα αποτελεί τη βάση από την οποία ξεκινά ο φόρος. Δες τον πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών 2026 για τον νομό σου.

Άλλοι χρήσιμοι υπολογιστές