Calculator impozit la vânzarea unui imobil

Cât este impozitul la vânzarea unui imobil

La vânzarea unui imobil, vânzătorul persoană fizică plătește un impozit pe transferul proprietății, conform Codului Fiscal (art. 111): 3% din valoare dacă a deținut imobilul până la 3 ani inclusiv și 1% dacă l-a deținut peste 3 ani. Din 2023 nu mai există plafon neimpozabil, deci se impozitează valoarea integrală. Impozitul este reținut de notar la autentificare și virat statului.

Pe ce valoare se calculează

Impozitul se aplică pe valoarea declarată în contract, dar aceasta nu poate fi sub valoarea minimă din grila notarială. Dacă declari mai puțin, impozitul se calculează tot la valoarea din grilă. Află valoarea minimă din grilă pentru imobilul tău.

Cine plătește și ce mai datorezi

Impozitul pe transfer este al vânzătorului. Cumpărătorul plătește de regulă onorariul notarial și taxa ANCPI de intabulare. Calculează toate taxele la notar (onorariu, ANCPI, extras). Dobândirea prin donație între rude până la gradul III sau între soți este scutită; la moștenire, dacă succesiunea e dezbătută în 2 ani nu se plătește impozit, altfel 1%.

Vinzi un imobil moștenit? Regulile pe scurt

Cotele sunt aceleași, 3% sau 1%, dar la un imobil moștenit contează de când curge termenul de 3 ani. Pentru dobândirea prin moștenire, perioada se calculează de la data decesului autorului succesiunii, când se deschide moștenirea, nu de la data eliberării certificatului de moștenitor. Pentru drepturi dobândite ulterior prin partaj sau alte situații atipice, cere notarului să confirme baza exactă înainte să îți faci calculul.

Separat de impozitul la vânzare există impozitul de succesiune: dacă dezbaterea succesiunii se finalizează la mai mult de 2 ani de la deces, moștenitorii datorează 1% din valoarea masei succesorale, la notar, la dezbatere, indiferent dacă vând sau nu ulterior. Sunt două impozite diferite, care se pot cumula. Calculează separat costurile succesiunii sau vezi ghidul complet: cât costă succesiunea în 2026.

Caz special: terenul agricol extravilan cumpărat și revândut înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare. Legea 17/2014 prevede acolo un impozit suplimentar de 80%, aplicat pe diferența pozitivă dintre valoarea terenului la data vânzării și cea de la data cumpărării, stabilite pe baza valorilor de referință ale camerelor notarilor (expertiză sau studiu de piață) din perioadele respective. El se plătește în plus față de impozitul de 3% sau 1%. Dacă ai dobândit terenul altfel decât prin cumpărare (de exemplu prin moștenire), confirmă la notar dacă și cum ți se aplică regula.

Cine declară vânzarea la ANAF

Dacă vinzi printr-un notar, nu depui nimic la ANAF: notarul calculează și reține impozitul la autentificare, îl virează la buget și te raportează pe Formularul 208, declarația informativă a notarului. Depui tu Formularul 209 doar dacă transferul se face în afara procedurii notariale sau judecătorești, în 10 zile de la tranzacție. Titlul din presă „vânzările de locuințe intră în evidența ANAF” se referă la această raportare a notarului, nu la un impozit nou pentru vânzător: cotele de 3% și 1% din art. 111 rămân neschimbate în 2026.

Întrebări frecvente