Rekentool voor belasting bij de verkoop van een pand

Hoe hoog is de belasting bij de verkoop van een pand?

Bij de verkoop van een pand betaalt de verkoper die een natuurlijke persoon is belasting op de eigendomsoverdracht volgens het Fiscaal wetboek (art. 111): 3% van de waarde als het pand maximaal 3 jaar in bezit was en 1% als het langer dan 3 jaar in bezit was. Sinds 2023 bestaat er geen belastingvrije drempel meer, dus de volledige waarde wordt belast. De notaris houdt de belasting in bij het verlijden van de akte en draagt deze af aan de staat.

Over welke waarde wordt de belasting berekend?

De belasting wordt toegepast op de in het contract opgegeven waarde, maar die mag niet lager zijn dan de minimumwaarde in de notariële waardetabel. Geef je minder op, dan wordt de belasting toch over de tabelwaarde berekend. Ontdek de minimumtabelwaarde van jouw pand.

Wie betaalt en welke andere kosten zijn verschuldigd?

De belasting op de overdracht is voor de verkoper. De koper betaalt doorgaans het notarishonorarium en de ANCPI-inschrijvingskosten. Bereken alle notariskosten (honorarium, ANCPI, uittreksel). Verkrijging door schenking tussen familieleden tot en met de IIIe graad of tussen echtgenoten is vrijgesteld; bij een erfenis is geen belasting verschuldigd als de nalatenschap binnen 2 jaar wordt afgewikkeld, anders 1%.

Verkoop je een geërfd pand? De regels in het kort

De tarieven zijn hetzelfde, 3% of 1%, maar bij een geërfd pand is van belang wanneer de termijn van 3 jaar begint. Bij verkrijging door erfenis wordt de periode berekend vanaf de overlijdensdatum van de erflater, wanneer de nalatenschap openvalt, niet vanaf de afgifte van de verklaring van erfrecht. Vraag bij rechten die later door verdeling zijn verkregen of bij andere atypische situaties de notaris om de exacte grondslag te bevestigen voordat je de berekening maakt.

Naast de belasting bij verkoop bestaat de belasting op de nalatenschap: als de afwikkeling meer dan 2 jaar na het overlijden wordt afgerond, zijn de erfgenamen 1% van de waarde van de nalatenschap verschuldigd, bij de notaris tijdens de afwikkeling, ongeacht of ze later verkopen. Het zijn twee verschillende belastingen die samen van toepassing kunnen zijn. Bereken de kosten van de nalatenschap afzonderlijk of bekijk de volledige gids: wat kost de afwikkeling van een nalatenschap in 2026?.

Bijzonder geval: landbouwgrond buiten het bebouwde gebied die wordt gekocht en binnen 8 jaar na aankoop wordt doorverkocht. Wet 17/2014 voorziet dan in een extra belasting van 80% over het positieve verschil tussen de grondwaarde op de verkoopdatum en op de aankoopdatum, vastgesteld op basis van de referentiewaarden van de notariskamers (deskundigenonderzoek of marktstudie) uit de betreffende perioden. Deze wordt betaald naast de belasting van 3% of 1%. Heb je de grond op een andere manier dan door aankoop verkregen (bijvoorbeeld door erfenis), laat dan bij de notaris bevestigen of en hoe de regel op jou van toepassing is.

Wie geeft de verkoop aan bij ANAF?

Verkoop je via een notaris, dan hoef je niets bij ANAF in te dienen: de notaris berekent de belasting, houdt deze in bij het verlijden van de akte, draagt deze af aan de schatkist en meldt je via Formulier 208, de informatieve aangifte van de notaris. Je dient alleen zelf Formulier 209 in als de overdracht buiten de notariële of gerechtelijke procedure plaatsvindt, binnen 10 dagen na de transactie. De nieuwskop ‘woningverkopen worden opgenomen in de ANAF-registratie’ verwijst naar deze melding door de notaris, niet naar een nieuwe belasting voor de verkoper: de tarieven van 3% en 1% uit art. 111 blijven in 2026 ongewijzigd.

Veelgestelde vragen