Calculadora del impuesto sobre la venta de un inmueble

Cuál es el impuesto sobre la venta de un inmueble

Al vender un inmueble, el vendedor persona física paga un impuesto sobre la transmisión de la propiedad, conforme al Código fiscal (art. 111): el 3% del valor si ha tenido el inmueble en propiedad hasta 3 años inclusive y el 1% si lo ha tenido más de 3 años. Desde 2023 ya no existe un umbral exento, por lo que tributa el valor íntegro. El notario retiene el impuesto en la autenticación y lo ingresa al Estado.

Sobre qué valor se calcula

El impuesto se aplica al valor declarado en el contrato, pero este no puede ser inferior al valor mínimo de la tabla de valores notariales. Si declaras menos, el impuesto se calcula igualmente sobre el valor de la tabla. Consulta el valor mínimo de la tabla para tu inmueble.

Quién paga y qué más debes abonar

El impuesto sobre la transmisión corresponde al vendedor. El comprador suele pagar los honorarios notariales y la tasa de inscripción registral de ANCPI. Calcula todos los gastos notariales (honorarios, ANCPI, extracto). La adquisición por donación entre parientes hasta el grado III o entre cónyuges está exenta; en una herencia, si la sucesión se tramita en 2 años no se paga impuesto; de lo contrario, el 1%.

¿Vendes un inmueble heredado? Las reglas resumidas

Los tipos son los mismos, 3% o 1%, pero en un inmueble heredado importa desde cuándo empieza a contar el plazo de 3 años. En una adquisición por herencia, el período se calcula desde la fecha del fallecimiento del causante, cuando se abre la sucesión, no desde la fecha de expedición del certificado de heredero. Para derechos adquiridos posteriormente mediante partición u otras situaciones atípicas, pide al notario que confirme la base exacta antes de hacer tus cálculos.

Además del impuesto sobre la venta, existe el impuesto sucesorio: si la tramitación de la sucesión finaliza más de 2 años después del fallecimiento, los herederos deben pagar el 1% del valor de la masa hereditaria al notario durante la tramitación, tanto si venden después como si no. Son dos impuestos diferentes que pueden acumularse. Calcula por separado los costes de la sucesión o consulta la guía completa: cuánto cuesta una sucesión en 2026.

Caso especial: el terreno agrícola fuera del perímetro urbano comprado y revendido antes de cumplirse 8 años desde la compra. La Ley 17/2014 prevé en ese caso un impuesto adicional del 80%, aplicado a la diferencia positiva entre el valor del terreno en la fecha de venta y el de la fecha de compra, determinados a partir de los valores de referencia de las cámaras notariales (peritaje o estudio de mercado) de los períodos respectivos. Se paga además del impuesto del 3% o del 1%. Si adquiriste el terreno por una vía distinta de la compra (por ejemplo, por herencia), confirma con el notario si la regla se te aplica y de qué manera.

Quién declara la venta a ANAF

Si vendes ante notario, no presentas nada a ANAF: el notario calcula y retiene el impuesto en la autenticación, lo ingresa en el presupuesto público y comunica tus datos mediante el Formulario 208, la declaración informativa del notario. Solo presentas tú el Formulario 209 si la transmisión se realiza fuera del procedimiento notarial o judicial, en los 10 días posteriores a la transacción. El titular de prensa «las ventas de viviendas pasan a los registros de ANAF» se refiere a esta comunicación del notario, no a un impuesto nuevo para el vendedor: los tipos del 3% y del 1% del art. 111 no cambian en 2026.

Preguntas frecuentes