Calculateur de l’impôt à la vente d’un bien immobilier

Quel est l’impôt à la vente d’un bien immobilier

Lors de la vente d’un bien, le vendeur personne physique paie un impôt sur le transfert de propriété, conformément au Code fiscal (art. 111) : 3 % de la valeur s’il a détenu le bien pendant 3 ans ou moins, et 1 % s’il l’a détenu pendant plus de 3 ans. Depuis 2023, il n’existe plus de seuil d’exonération ; la valeur intégrale est donc imposée. L’impôt est retenu par le notaire lors de l’authentification et reversé à l’État.

Sur quelle valeur le calcul est effectué

L’impôt s’applique à la valeur déclarée dans le contrat, mais celle-ci ne peut pas être inférieure à la valeur minimale du barème notarial. Si vous déclarez moins, l’impôt reste calculé sur la valeur du barème. Connaître la valeur minimale du barème pour votre bien.

Qui paie et quels autres montants sont dus

L’impôt sur le transfert est à la charge du vendeur. L’acheteur paie généralement les honoraires notariaux et les frais d’inscription au livre foncier de l’ANCPI. Calculer tous les frais de notaire (honoraires, ANCPI, extrait). L’acquisition par donation entre parents jusqu’au IIIe degré ou entre époux est exonérée ; pour un héritage, aucun impôt n’est dû si la succession est réglée dans les 2 ans, sinon le taux est de 1 %.

Vous vendez un bien hérité ? Les règles en bref

Les taux restent identiques, 3 % ou 1 %, mais, pour un bien hérité, le point de départ du délai de 3 ans est déterminant. Pour une acquisition par héritage, la durée se calcule à partir de la date du décès du défunt, qui ouvre la succession, et non de la délivrance du certificat d’héritier. Pour des droits acquis ultérieurement par partage ou d’autres situations atypiques, demandez au notaire de confirmer la base exacte avant de faire votre calcul.

Indépendamment de l’impôt à la vente, il existe un impôt de succession : si le règlement de la succession s’achève plus de 2 ans après le décès, les héritiers doivent payer chez le notaire, lors du règlement, 1 % de la valeur de la masse successorale, qu’ils vendent ensuite ou non. Ce sont deux impôts distincts qui peuvent se cumuler. Calculer séparément les frais de succession ou consulter le guide complet : combien coûte une succession en 2026.

Cas particulier : un terrain agricole en zone extravilan acheté puis revendu avant l’expiration de 8 ans après l’achat. La loi 17/2014 prévoit alors un impôt supplémentaire de 80 %, appliqué à la différence positive entre la valeur du terrain à la date de vente et celle à la date d’achat, établies à partir des valeurs de référence des chambres des notaires (expertise ou étude de marché) pour les périodes concernées. Il s’ajoute à l’impôt de 3 % ou 1 %. Si vous avez acquis le terrain autrement que par achat (par exemple par héritage), faites confirmer par le notaire si cette règle vous concerne et comment elle s’applique.

Qui déclare la vente à l’ANAF

Si vous vendez devant un notaire, vous n’avez rien à déposer auprès de l’ANAF : le notaire calcule et retient l’impôt lors de l’authentification, le reverse au budget public et vous déclare au moyen du formulaire 208, sa déclaration informative. Vous ne déposez vous-même le formulaire 209 que si le transfert a lieu en dehors d’une procédure notariale ou judiciaire, dans les 10 jours suivant la transaction. Le titre de presse « les ventes de logements entrent dans les registres de l’ANAF » désigne cette déclaration du notaire, et non un nouvel impôt pour le vendeur : les taux de 3 % et 1 % de l’art. 111 restent inchangés en 2026.

Questions fréquentes