Steuerrechner für den Immobilienverkauf

Wie hoch die Steuer beim Immobilienverkauf ist

Beim Verkauf einer Immobilie zahlt der Verkäufer als natürliche Person gemäß Steuergesetzbuch (Art. 111) eine Steuer auf die Eigentumsübertragung: 3% des Wertes bei einer Haltedauer von bis zu einschließlich 3 Jahren und 1% bei über 3 Jahren. Seit 2023 gibt es keinen Freibetrag mehr, sodass der gesamte Wert besteuert wird. Der Notar behält die Steuer bei der Beurkundung ein und führt sie an den Staat ab.

Auf welchen Wert die Steuer berechnet wird

Die Steuer wird auf den im Vertrag angegebenen Wert erhoben. Dieser darf jedoch nicht unter dem Mindestwert der notariellen Werttabelle liegen. Gibst du weniger an, wird die Steuer trotzdem auf den Tabellenwert berechnet. Mindesttabellenwert deiner Immobilie ermitteln.

Wer zahlt und was du außerdem schuldest

Die Steuer auf die Eigentumsübertragung trägt der Verkäufer. Der Käufer zahlt in der Regel das Notarhonorar und die ANCPI-Gebühr für die Grundbucheintragung. Alle Notarkosten berechnen (Honorar, ANCPI, Auszug). Der Erwerb durch Schenkung zwischen Verwandten bis zum III. Grad oder zwischen Ehegatten ist steuerfrei; bei einer Erbschaft fällt keine Steuer an, wenn das Nachlassverfahren innerhalb von 2 Jahren abgewickelt wird, andernfalls 1%.

Du verkaufst eine geerbte Immobilie? Die Regeln im Überblick

Die Steuersätze bleiben 3% oder 1%. Bei einer geerbten Immobilie ist jedoch entscheidend, wann die Frist von 3 Jahren beginnt. Bei Erwerb durch Erbschaft wird der Zeitraum ab dem Todestag des Erblassers berechnet, an dem der Erbfall eintritt, nicht ab der Ausstellung der Erbenbescheinigung. Lass bei später durch Teilung erworbenen Rechten oder anderen atypischen Fällen die genaue Grundlage vom Notar bestätigen, bevor du rechnest.

Unabhängig von der Steuer beim Verkauf gibt es die Erbschaftsteuer: Wird das Nachlassverfahren mehr als 2 Jahre nach dem Tod abgeschlossen, schulden die Erben 1% des Nachlasswertes, zu zahlen beim Notar im Nachlassverfahren, unabhängig davon, ob sie später verkaufen. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Steuern, die nebeneinander anfallen können. Berechne die Nachlassverfahrenskosten gesondert oder lies den vollständigen Ratgeber: Was kostet das Nachlassverfahren 2026?.

Sonderfall: landwirtschaftliche Flächen im Extravilan, die gekauft und vor Ablauf von 8 Jahren nach dem Kauf weiterverkauft werden. Gesetz 17/2014 sieht dafür eine zusätzliche Steuer von 80% auf die positive Differenz zwischen dem Grundstückswert zum Verkaufs- und zum Kaufzeitpunkt vor. Diese Werte werden anhand der Referenzwerte der Notarkammern (Gutachten oder Marktstudie) für die jeweiligen Zeiträume bestimmt. Die Steuer fällt zusätzlich zu den 3% oder 1% an. Hast du das Grundstück anders als durch Kauf erworben (zum Beispiel durch Erbschaft), kläre mit dem Notar, ob und wie die Regel auf dich anwendbar ist.

Wer den Verkauf bei ANAF erklärt

Verkaufst du über einen Notar, reichst du bei ANAF nichts ein: Der Notar berechnet die Steuer, behält sie bei der Beurkundung ein, führt sie an den Staat ab und meldet dich mit Formular 208, der Informationsmeldung des Notars. Formular 209 reichst du nur dann selbst innerhalb von 10 Tagen nach der Transaktion ein, wenn die Übertragung außerhalb eines notariellen oder gerichtlichen Verfahrens erfolgt. Die Presseschlagzeile „Wohnungsverkäufe werden bei ANAF erfasst“ bezieht sich auf diese Meldung des Notars, nicht auf eine neue Steuer für Verkäufer: Die Sätze von 3% und 1% aus Art. 111 bleiben 2026 unverändert.

Häufige Fragen