Czy zmienia się podatek od sprzedaży nieruchomości? Czym naprawdę są formularze 208 i 209

• 3% / 1% - stawki podatku od sprzedaży w 2026, bez zmian: 3% przy posiadaniu nieruchomości do 3 lat włącznie, 1% powyżej 3 lat (art. 111 Kodeksu podatkowego)
• max(cena, tabela) - podstawa obliczenia: wartość zadeklarowana w umowie, ale nie niższa od minimalnej wartości z opracowania rynkowego izb notarialnych (art. 111 ust. (4^1) Kodeksu podatkowego)
• 27 lipca - termin złożenia przez notariuszy Formularza 208 za I półrocze; obowiązek należy do notariusza, istnieje od dawna i jest półroczny (art. 113 Kodeksu podatkowego, zarządzenie 1022/2562/2016)
• 10 dni - termin złożenia przez Ciebie Formularza 209, wyłącznie jeśli przeniesienie następuje poza procedurą notarialną lub sądową (art. 111 Kodeksu podatkowego)

1. Odpowiedź w skrócie: nie, podatek się nie zmienia

Dla zwykłego sprzedającego będącego osobą fizyczną nic nie zmienia się w 2026. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości pozostaje taki jak w art. 111 Kodeksu podatkowego: 3% wartości przy posiadaniu nieruchomości do 3 lat włącznie i 1% przy posiadaniu ponad 3 lata. Podstawa obliczenia pozostaje taka sama: wartość zadeklarowana przez strony w umowie, ale nie niższa od minimalnej wartości z opracowania rynkowego izb notarialnych, znanego jako notarialna tabela wartości. Próg wolny od podatku 450.000 lei nie istnieje od 2023.

Przy sprzedaży przez notariusza mechanizm również się nie zmienia: notariusz oblicza podatek, pobiera go z ceny przy uwierzytelnieniu i przekazuje państwu. Nie składasz w ANAF żadnej deklaracji dotyczącej samej sprzedaży.

Źródła: art. 111 Kodeksu podatkowego (stawki 3%/1%, podstawa obliczenia, ust. (4^1) dotyczący minimalnej wartości z opracowania rynkowego izb notarialnych); OG 16/2022 (zniesienie progu 450.000 lei od 1 stycznia 2023). W swojej konkretnej sytuacji potwierdź obliczenie z notariuszem.

2. Czym jest Formularz 208: deklaracja notariusza, nie Twoja

Formularz 208, „Deklaracja informacyjna dotycząca podatku od dochodów z przeniesienia własności nieruchomości z majątku osobistego”, jest składany przez notariuszy publicznych, a nie sprzedających. Istnieje od lat na podstawie art. 113 Kodeksu podatkowego i wspólnego zarządzenia ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016; obejmuje przeniesienia własności uwierzytelnione przez notariusza w poprzednim półroczu wraz z podatkiem pobranym od każdego z nich.

• Kto składa: notariusz publiczny, dla wszystkich uwierzytelnionych przez siebie czynności przeniesienia własności.
• Jak często: co pół roku. Za I półrocze termin upływa 27 lipca; za II półrocze w styczniu, do ostatniego dnia roboczego miesiąca.
• Co zawiera: strony, nieruchomość, wartość transakcji i pobrany podatek, czyli informacje, które notariusz i tak ma z uwierzytelnionej czynności.
• Co robisz jako sprzedający: nic. Podatek został już pobrany przy podpisaniu, a sprawozdawczość jest obowiązkiem notariusza.

Innymi słowy: tak, Twoja sprzedaż trafia do ewidencji ANAF, ale dokładnie tak, jak trafiała pięć lat temu. Nie ma nowego obowiązku ani dodatkowej wizyty w urzędzie.

Źródła: art. 113 Kodeksu podatkowego (obowiązek deklaracyjny notariuszy); wspólne zarządzenie 1022/2562/2016 (formularze 208/209 i terminy składania).

3. Czym jest Formularz 209: tylko przeniesienia własności bez notariusza

Formularz 209 to rzadko stosowany odpowiednik 208: składa go osoba fizyczna, ale tylko wtedy, gdy przeniesienie własności NIE odbywa się ani przez notariusza, ani przez sąd. W praktyce takie sytuacje są wyjątkiem, nie regułą. Jeśli dotyczy to Ciebie, masz obowiązek zgłosić dochód organowi podatkowemu w ciągu maksymalnie 10 dni od przeniesienia, a ANAF ustala podatek decyzją podatkową.

• Zwykła sprzedaż u notariusza: niczego nie składasz, podatek jest pobierany przy uwierzytelnieniu i zgłaszany przez notariusza na 208.
• Przeniesienie na podstawie orzeczenia sądowego (na przykład orzeczenia zastępującego umowę): także tutaj nie składasz 209; sąd przekazuje prawomocne orzeczenie organowi podatkowemu, który wydaje decyzję podatkową.
• Przeniesienie poza procedurą notarialną lub sądową: składasz Formularz 209 w ciągu 10 dni od przeniesienia.

Źródła: art. 111 Kodeksu podatkowego (zgłoszenie w ciągu 10 dni przy przeniesieniach w procedurze innej niż notarialna lub sądowa; przekazywanie prawomocnych orzeczeń przez sądy organowi podatkowemu); wspólne zarządzenie 1022/2562/2016.

4. Skąd bierze się zamieszanie: fala doniesień w lipcu i styczniu

Zamieszanie ma przewidywalny kalendarz. Formularz 208 składa się co pół roku, więc dwa razy w roku pojawia się „termin ANAF” związany ze sprzedażą nieruchomości. Na początku lipca 2026 kilka publikacji powróciło do tematu z nagłówkami typu „transakcje nieruchomościami trafiają do ewidencji ANAF od lipca”, chociaż obowiązek istnieje od dawna, a termin 27 lipca dotyczy notariuszy, nie sprzedających. Ta sama fala powtarza się w styczniu, przy terminie za II półrocze.

Mechanizm jest klasyczny: rutynowy termin administracyjny, podany bez kontekstu, staje się wiadomością o rzekomej zmianie. Prosty test to pytanie: czy zmieniła się jakakolwiek stawka, podstawa obliczenia lub obowiązek sprzedającego? W odniesieniu do 2026 odpowiedź na wszystkie trzy brzmi: nie.

5. Jak prawidłowo obliczać podatek od sprzedaży

Obliczenie obejmuje trzy kroki, wszystkie niezmienione w 2026:

• Ustalasz podstawę: wartość zadeklarowana w umowie, ale nie niższa od minimalnej wartości z tabeli notarialnej. W praktyce: max(zadeklarowana cena, wartość z tabeli).
• Ustalasz stawkę: 3% przy posiadaniu nieruchomości do 3 lat włącznie, 1% przy posiadaniu ponad 3 lata, licząc od daty nabycia do daty sprzedaży.
• Stosujesz stawkę do podstawy: podatek pobiera notariusz przy uwierzytelnieniu, więc w praktyce widzisz go odjętego od kwoty, którą otrzymujesz.

Przykład: sprzedajesz za 90.000 euro mieszkanie posiadane przez 2 lata, a jego wartość w tabeli notarialnej wynosi 100.000 euro. Podstawa obliczenia to 100.000 (wartość z tabeli, ponieważ jest wyższa od ceny), a podatek wynosi 3%, czyli 3.000 euro w równowartości w lei. Dlatego warto poznać wartość z tabeli przed zaakceptowaniem ceny: decyduje ona o minimalnej podstawie opodatkowania.

Szczególne przypadki (odziedziczona nieruchomość, darowizna, użytkowanie lub naga własność, szybko odsprzedany grunt rolny extravilan) mają własne zasady, wyjaśnione na stronie kalkulatora podatku od sprzedaży. Ten poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje doradztwa podatkowego ani prawnego; w sprawie swojej konkretnej sytuacji zapytaj notariusza przed podpisaniem.

Najczęściej zadawane pytania