Променя ли се данъкът при продажба на имоти? Какво всъщност са формуляри 208 и 209
Всеки юли и януари пресата обявява, че „продажбите на жилища влизат в регистрите на ANAF“. Звучи като нов данък, но не е: това е полугодишният срок, в който нотариусите подават информативната си декларация. Това ръководство ти показва какво всъщност са формуляри 208 и 209, кой ги подава и как правилно се изчислява данъкът при продажба през 2026 г., за да не вземаш решения въз основа на тревожно заглавие.
- Данъкът при продажба НЕ се променя през 2026 г.: 3%, ако си притежавал имота до 3 години включително, 1% при над 3 години, върху по-високата от декларираната цена и стойността по нотариалната оценъчна таблица (чл. 111 от Данъчния кодекс).
- Формуляр 208 е информативната декларация на НОТАРИУСА, подавана на всеки шест месеца за всички нотариално удостоверени прехвърляния. Като продавач чрез нотариус ти не подаваш нищо в ANAF.
- Формуляр 209 те засяга само ако прехвърлянето става без нотариус и без съд (редки случаи); тогава декларираш дохода в срок от 10 дни.
- Вълната от публикации в пресата се връща при всеки срок за подаване на формуляр 208, през юли и януари. Това е рутинно отчитане, не промяна на данъка.
Какво всъщност те засяга от вълната около 208/209
Преди да реагираш на заглавие за „продажбите, които влизат в ANAF“, провери кой всъщност има задължение и колко ти струва твоята продажба.
Verifi ти помага да подготвиш правилните въпроси и да видиш важните сигнали. При сложни правни ситуации изясни решението за подписване с твоя нотариус или адвокат.
Един данък, три роли: нотариус, ANAF, продавач
При продажба чрез нотариус отчитането пред ANAF става без теб. Твоята роля е само да знаеш правилната основа и ставка.
Ако продаваш чрез нотариус, единственото действително данъчно решение е цената спрямо стойността от таблицата.
- 3% / 1% - непроменените ставки на данъка при продажба през 2026 г.: 3%, ако си притежавал имота до 3 години включително, 1% при над 3 години (чл. 111 от Данъчния кодекс)
- max(цена, таблица) - основа за изчисление: декларираната в договора стойност, но не по-ниска от минималната стойност в пазарното проучване на нотариалните камари (чл. 111, ал. (4^1) от Данъчния кодекс)
- 27 юли - срокът, до който нотариусите подават формуляр 208 за полугодие I; задължението е на нотариуса, отдавна установено, полугодишно (чл. 113 от Данъчния кодекс, заповед 1022/2562/2016)
- 10 дни - срокът, в който ти подаваш формуляр 209, само ако прехвърлянето става извън нотариална или съдебна процедура (чл. 111 от Данъчния кодекс)
1. Краткият отговор: не, данъкът не се променя
За обичайния продавач, физическо лице, нищо не се променя през 2026 г. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти остава този по чл. 111 от Данъчния кодекс: 3% от стойността, ако си притежавал имота до 3 години включително, и 1%, ако си го притежавал над 3 години. Основата за изчисление остава същата: стойността, декларирана от страните в договора, но не по-ниска от минималната стойност в пазарното проучване на нотариалните камари, известно като нотариална оценъчна таблица. Необлагаемият праг от 450.000 леи не съществува от 2023 г.
При продажба чрез нотариус механизмът също остава непроменен: нотариусът изчислява данъка, удържа го от цената при нотариалното удостоверяване и го превежда на държавата. Ти не подаваш декларация в ANAF за самата продажба.
Източници: чл. 111 от Данъчния кодекс (ставките 3%/1%, основата за изчисление, ал. (4^1) за минималната стойност от пазарното проучване на нотариалните камари); OG 16/2022 (премахването на прага от 450.000 леи от 1 януари 2023 г.). За конкретната си ситуация потвърди изчислението с нотариуса.
2. Какво е формуляр 208: декларацията на нотариуса, не твоята
Формуляр 208, „Информативна декларация за данъка върху доходите от прехвърляне на недвижими имоти от личното имущество“, се подава от нотариусите, не от продавачите. Той съществува от години въз основа на чл. 113 от Данъчния кодекс и съвместната заповед ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016 и обхваща прехвърлянията, удостоверени нотариално през предходното полугодие, с удържания данък за всяко от тях.
С други думи: да, продажбата ти влиза в регистрите на ANAF, но точно както е влизала и преди пет години. Няма ново задължение, нито допълнително посещение на гише за теб.
Източници: чл. 113 от Данъчния кодекс (декларационното задължение на нотариусите); съвместна заповед 1022/2562/2016 (формуляри 208/209 и сроковете за подаване).
3. Какво е формуляр 209: само прехвърляния без нотариус
Формуляр 209 е рядко използваният аналог на 208: подава се от физическото лице, но само когато прехвърлянето на собствеността НЕ минава нито през нотариус, нито през съд. На практика такива случаи са изключение, не правило. Ако си в тази ситуация, си длъжен да декларираш дохода пред данъчния орган най-късно до 10 дни от прехвърлянето, а ANAF определя данъка с данъчен акт.
- Обичайна продажба при нотариус: не подаваш нищо, данъкът се удържа при нотариалното удостоверяване и се отчита от нотариуса с 208.
- Прехвърляне със съдебно решение (например решение, което замества договор): и тук не подаваш 209; съдът изпраща влязлото в сила решение на данъчния орган, който издава данъчния акт.
- Прехвърляне извън нотариална или съдебна процедура: подаваш формуляр 209 до 10 дни от прехвърлянето.
Източници: чл. 111 от Данъчния кодекс (деклариране в срок от 10 дни за прехвърляния по процедура, различна от нотариалната или съдебната; изпращане на влезлите в сила решения от съдилищата до данъчния орган); съвместна заповед 1022/2562/2016.
4. Откъде идва объркването: вълната от публикации през юли и януари
Объркването има предвидим календар. Формуляр 208 се подава на всеки шест месеца, така че два пъти годишно има „срок на ANAF“, свързан с продажбите на имоти. В началото на юли 2026 г. няколко издания отново разгледаха темата със заглавия от типа „сделките с недвижими имоти влизат в регистрите на ANAF от юли“, въпреки че задължението е старо, а срокът 27 юли се отнася до нотариусите, не до продавачите. Същата вълна се повтаря през януари, при срока за полугодие II.
Механизмът е обичаен: рутинен административен срок, представен без контекст, се превръща в новина за предполагаема промяна. Простата проверка е да попиташ: променила ли се е някоя ставка, основа за изчисление или задължение на продавача? За 2026 г. отговорът и на трите е не.
5. Как правилно се изчислява данъкът при продажба
Изчислението има три стъпки, всички непроменени през 2026 г.:
Пример: продаваш за 90.000 евро апартамент, който притежаваш от 2 години, а стойността му по нотариалната оценъчна таблица е 100.000 евро. Основата за изчисление е 100.000 (стойността по таблицата, тъй като е по-висока от цената), а данъкът е 3%, тоест 3.000 евро в равностойност в леи. Затова си струва да знаеш стойността по таблицата, преди да приемеш цена: тя определя минималната данъчна основа.
Специалните случаи (наследен имот, дарение, право на ползване или гола собственост, бързо препродадена земеделска земя извън границите на населеното място) имат собствени правила, обяснени на страницата на калкулатора за данъка при продажба. Това ръководство е информативно и не замества данъчната или правната консултация; за конкретната си ситуация попитай нотариуса преди подписването.
Често задавани въпроси
Променя ли се данъкът при продажба на имоти през 2026 г.?
Не. Ставките остават тези по чл. 111 от Данъчния кодекс: 3%, ако си притежавал имота до 3 години включително, и 1%, ако си го притежавал над 3 години, прилагани върху декларираната в договора стойност, но не по-ниска от минималната стойност в пазарното проучване на нотариалните камари (нотариалната оценъчна таблица). Няма нова ставка, нова основа или ново задължение за продавача, който продава чрез нотариус.
Трябва ли аз да подам формуляр 208, когато продавам апартамента си?
Не. Формуляр 208 е информативната декларация на нотариусите, подавана на всеки шест месеца за всички прехвърляния, които са удостоверили нотариално (чл. 113 от Данъчния кодекс и съвместна заповед 1022/2562/2016). За полугодие I нотариусите я подават до 27 юли. Като продавач чрез нотариус ти не подаваш нищо: нотариусът удържа данъка при нотариалното удостоверяване и го превежда на държавата.
Кога трябва да подам формуляр 209?
Само ако прехвърлянето на собствеността става извън нотариална или съдебна процедура — в този случай декларираш дохода пред данъчния орган най-късно до 10 дни от прехвърлянето. При прехвърляния със съдебно решение съдът изпраща влязлото в сила решение на данъчния орган, а данъкът се определя с данъчен акт; и в този случай не подаваш формуляр 209.
„Продажбите на жилища влизат в регистрите на ANAF от юли 2026 г.“: това новост ли е?
Не. Това е рутинното отчитане на нотариусите с формуляр 208 — старо задължение с полугодишен срок. Темата се връща в пресата при всеки срок за подаване, през юли и януари, формулирана така, сякаш има промяна. За продавача нищо не се променя: същите ставки, същата основа за изчисление, същият механизъм за удържане при нотариуса.
Върху каква стойност се изчислява данъкът, ако продавам под цената по таблицата?
Данъкът се прилага върху стойността, декларирана от страните в договора, но ако тя е по-ниска от минималната стойност в пазарното проучване на нотариалните камари (нотариалната оценъчна таблица), основата за изчисление става стойността по таблицата. На практика основата е по-високата от декларираната цена и стойността по таблицата.
Съществува ли още необлагаемият праг от 450.000 леи?
Не. Прагът е премахнат от 1 януари 2023 г. (OG 16/2022), така че данъкът от 3% или 1% се прилага върху цялата стойност на сделката, независимо от цената.