¿Cambia el impuesto sobre la venta de inmuebles? Qué son realmente los formularios 208 y 209
Cada julio y enero, la prensa anuncia que «las ventas de viviendas pasan a los registros de ANAF». Suena a un impuesto nuevo, pero no lo es: es el plazo semestral en el que los notarios presentan su declaración informativa. Esta guía te muestra qué son realmente los formularios 208 y 209, quién los presenta y cómo se calcula correctamente el impuesto sobre la venta en 2026, para que no tomes decisiones basadas en un titular alarmista.
- El impuesto sobre la venta NO cambia en 2026: 3% si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive, 1% durante más de 3 años, sobre el mayor entre el precio declarado y el valor de la tabla de valores notariales (art. 111 del Código fiscal).
- El Formulario 208 es la declaración informativa del NOTARIO, presentada semestralmente por todas las transmisiones autenticadas. Tú, como vendedor ante notario, no presentas nada a ANAF.
- El Formulario 209 solo te afecta si la transmisión se realiza sin notario y sin tribunal (situaciones poco frecuentes); en ese caso declaras los ingresos en 10 días.
- La oleada de noticias vuelve con cada plazo de presentación del Formulario 208, en julio y enero. Es una declaración rutinaria, no un cambio de impuesto.
Qué te afecta realmente de la oleada sobre los formularios 208/209
Antes de reaccionar a un titular sobre «las ventas que pasan a ANAF», comprueba quién tiene realmente una obligación y cuánto te cuesta tu venta.
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Un solo impuesto, tres funciones: notario, ANAF, vendedor
En una venta ante notario, la comunicación a ANAF se realiza sin tu intervención. Tu función es conocer la base y el tipo correctos.
Si vendes ante notario, la única decisión fiscal real es el precio en relación con el valor de la tabla.
- 3% / 1% - los tipos del impuesto sobre la venta en 2026, sin cambios: 3% si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive, 1% durante más de 3 años (art. 111 del Código fiscal)
- máximo entre precio y tabla - la base de cálculo: el valor declarado en el contrato, pero no inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios (art. 111, apdo. (4^1) del Código fiscal)
- 27 de julio - el plazo hasta el que los notarios presentan el Formulario 208 del semestre I; la obligación corresponde al notario, es antigua y semestral (art. 113 del Código fiscal, orden 1022/2562/2016)
- 10 días - el plazo en el que presentas tú el Formulario 209, únicamente si la transmisión se realiza fuera del procedimiento notarial o judicial (art. 111 del Código fiscal)
1. La respuesta breve: no, el impuesto no cambia
Para el vendedor habitual, persona física, nada cambia en 2026. El impuesto sobre la transmisión de propiedades inmobiliarias sigue siendo el del art. 111 del Código fiscal: 3% del valor si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive y 1% si lo has sido durante más de 3 años. La base de cálculo sigue siendo la misma: el valor declarado por las partes en el contrato, pero no inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios, conocido como tabla de valores notariales. El umbral exento de 450.000 lei ya no existe desde 2023.
En una venta ante notario, el mecanismo tampoco cambia: el notario calcula el impuesto, lo retiene del precio al autenticar el acto y lo ingresa al Estado. Tú no presentas ninguna declaración a ANAF por la venta en sí.
Referencias: art. 111 del Código fiscal (tipos del 3%/1%, base de cálculo, apdo. (4^1) para el valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios); OG 16/2022 (eliminación del umbral exento de 450.000 lei desde el 1 de enero de 2023). Para tu situación concreta, confirma el cálculo con el notario.
2. Qué es el Formulario 208: la declaración del notario, no la tuya
El Formulario 208, «Declaración informativa sobre el impuesto sobre los ingresos procedentes de la transmisión de propiedades inmobiliarias del patrimonio personal», lo presentan los notarios públicos, no los vendedores. Existe desde hace años, en virtud del art. 113 del Código fiscal y de la orden conjunta de ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, e incluye las transmisiones autenticadas por el notario en el semestre anterior, con el impuesto retenido en cada una.
En otras palabras: sí, tu venta llega a los registros de ANAF, pero exactamente igual que hace cinco años. No existe una obligación nueva ni tienes que realizar ningún trámite presencial adicional.
Referencias: art. 113 del Código fiscal (obligación de declaración de los notarios); orden conjunta 1022/2562/2016 (formularios 208/209 y plazos de presentación).
3. Qué es el Formulario 209: solo transmisiones sin notario
El Formulario 209 es la variante poco frecuente del 208: lo presenta la persona física, pero únicamente cuando la transmisión de la propiedad NO pasa ni por notario ni por tribunal. En la práctica, estas situaciones son la excepción, no la regla. En ese caso, estás obligado a declarar los ingresos ante el órgano tributario en un máximo de 10 días desde la transmisión, y ANAF determina el impuesto mediante una liquidación tributaria.
- Venta habitual ante notario: no presentas nada; el impuesto se retiene al autenticar el acto y el notario lo declara mediante el 208.
- Transmisión por resolución judicial (por ejemplo, una resolución que sustituye al contrato): tampoco presentas el 209; el tribunal comunica la resolución firme al órgano tributario, que emite la liquidación tributaria.
- Transmisión fuera del procedimiento notarial o judicial: presentas el Formulario 209 en 10 días desde la transmisión.
Referencias: art. 111 del Código fiscal (declaración en 10 días para transmisiones mediante un procedimiento distinto del notarial o judicial; comunicación de las resoluciones firmes por los tribunales al órgano tributario); orden conjunta 1022/2562/2016.
4. De dónde viene la confusión: la oleada de noticias de julio y enero
La confusión tiene un calendario previsible. El Formulario 208 se presenta semestralmente, por lo que dos veces al año existe un «plazo de ANAF» relacionado con las ventas de inmuebles. A principios de julio de 2026, varias publicaciones retomaron el tema con titulares del tipo «las operaciones inmobiliarias pasan a los registros de ANAF desde julio», aunque la obligación es antigua y el plazo del 27 de julio afecta a los notarios, no a los vendedores. La misma oleada se repite en enero, con el plazo del semestre II.
El mecanismo es clásico: un plazo administrativo rutinario, formulado sin contexto, se convierte en una noticia sobre un supuesto cambio. La prueba sencilla consiste en preguntar: ¿ha cambiado algún tipo, alguna base de cálculo o alguna obligación del vendedor? Para 2026, la respuesta a las tres preguntas es no.
5. Cómo calcular correctamente el impuesto sobre la venta
El cálculo tiene tres pasos, todos sin cambios en 2026:
Ejemplo: vendes por 90.000 euros un apartamento del que has sido titular durante 2 años, y su valor en la tabla de valores notariales es de 100.000 euros. La base de cálculo es 100.000 (el valor de la tabla, por ser superior al precio), y el impuesto es del 3%, es decir, 3.000 euros en su equivalente en lei. Por eso conviene conocer el valor de la tabla antes de aceptar un precio: determina la base mínima de tributación.
Los casos especiales (inmueble heredado, donación, usufructo o nuda propiedad, terreno agrícola fuera del perímetro urbano revendido rápidamente) tienen reglas propias, explicadas en la página de la calculadora del impuesto sobre la venta. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico; para tu situación exacta, pregunta al notario antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cambia el impuesto sobre la venta de inmuebles en 2026?
No. Se mantienen los tipos del art. 111 del Código fiscal: 3% si has sido titular del inmueble durante un máximo de 3 años inclusive y 1% si lo has sido durante más de 3 años, aplicados al valor declarado en el contrato, pero no inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios (tabla de valores notariales). Ningún tipo nuevo, ninguna base nueva y ninguna obligación nueva para el vendedor que vende ante notario.
¿Tengo que presentar yo el Formulario 208 cuando vendo mi apartamento?
No. El Formulario 208 es la declaración informativa de los notarios públicos, presentada semestralmente por todas las transmisiones que han autenticado (art. 113 del Código fiscal y orden conjunta 1022/2562/2016). Para el semestre I, los notarios la presentan a más tardar el 27 de julio. Tú, como vendedor ante notario, no presentas nada: el notario retiene el impuesto al autenticar el acto y lo ingresa al Estado.
¿Cuándo tengo que presentar el Formulario 209?
Solo si la transmisión de la propiedad se realiza fuera del procedimiento notarial o judicial, en cuyo caso declaras los ingresos ante el órgano tributario en un máximo de 10 días desde la transmisión. En las transmisiones por resolución judicial, el tribunal comunica la resolución firme al órgano tributario, y el impuesto se determina mediante una liquidación tributaria; tampoco en ese caso presentas el Formulario 209.
«Las ventas de viviendas pasan a los registros de ANAF desde julio de 2026»: ¿es algo nuevo?
No. Es la declaración rutinaria de los notarios mediante el Formulario 208, una obligación antigua con plazo semestral. El tema vuelve a la prensa en cada plazo de presentación, en julio y enero, formulado como si fuera un cambio. Para el vendedor no cambia nada: los mismos tipos, la misma base de cálculo y el mismo mecanismo de retención ante notario.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto si vendo por debajo del precio de la tabla?
El impuesto se aplica al valor declarado por las partes en el contrato, pero si este es inferior al valor mínimo del estudio de mercado de las cámaras de notarios (tabla de valores notariales), la base de cálculo pasa a ser el valor de la tabla. En la práctica, la base es el mayor entre el precio declarado y el valor de la tabla.
¿Sigue existiendo el umbral exento de 450.000 lei?
No. El umbral exento se eliminó desde el 1 de enero de 2023 (OG 16/2022), por lo que el impuesto del 3% o del 1% se aplica al valor íntegro de la operación, independientemente del precio.