Se schimbă impozitul la vânzarea imobilelor? Ce sunt de fapt formularele 208 și 209
În fiecare iulie și ianuarie, presa anunță că „vânzările de locuințe intră în evidența ANAF”. Sună a impozit nou, dar nu este: e termenul semestrial la care notarii își depun declarația informativă. Ghidul de față îți arată ce sunt de fapt formularele 208 și 209, cine le depune și cum se calculează corect impozitul la vânzare în 2026, ca să nu iei decizii pe baza unui titlu alarmist.
- Impozitul la vânzare NU se schimbă în 2026: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv, 1% peste 3 ani, pe maximul dintre prețul declarat și valoarea din grila notarială (art. 111 Cod fiscal).
- Formularul 208 este declarația informativă a NOTARULUI, depusă semestrial pentru toate transferurile autentificate. Tu, ca vânzător prin notar, nu depui nimic la ANAF.
- Formularul 209 te privește doar dacă transferul se face fără notar și fără instanță (situații rare); atunci declari venitul în 10 zile.
- Valul de presă revine la fiecare termen de depunere a Formularului 208, în iulie și ianuarie. E raportare de rutină, nu o schimbare de impozit.
Ce te privește de fapt din valul 208/209
Înainte să reacționezi la un titlu despre „vânzările care intră la ANAF”, verifică cine are de fapt o obligație și cât te costă vânzarea ta.
Verifi te ajută să pregătești întrebările corecte și să vezi semnalele importante. Pentru situații juridice complexe, clarifică decizia de semnare cu notarul sau avocatul tău.
Un singur impozit, trei roluri: notar, ANAF, vânzător
La o vânzare prin notar, raportarea la ANAF se întâmplă fără tine. Rolul tău e doar să știi baza și cota corectă.
Dacă vinzi prin notar, singura decizie fiscală reală e prețul raportat la valoarea din grilă.
- 3% / 1% - cotele impozitului la vânzare în 2026, neschimbate: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv, 1% peste 3 ani (art. 111 Cod fiscal)
- max(preț, grilă) - baza de calcul: valoarea declarată în contract, dar nu mai puțin de valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor (art. 111 alin. (4^1) Cod fiscal)
- 27 iulie - termenul până la care notarii depun Formularul 208 pentru semestrul I; obligația e a notarului, veche, semestrială (art. 113 Cod fiscal, ordinul 1022/2562/2016)
- 10 zile - termenul în care depui tu Formularul 209, numai dacă transferul are loc în afara procedurii notariale sau judecătorești (art. 111 Cod fiscal)
1. Răspunsul scurt: nu, impozitul nu se schimbă
Pentru vânzătorul obișnuit, persoană fizică, nimic nu se schimbă în 2026. Impozitul pe transferul proprietăților imobiliare rămâne cel din art. 111 Cod fiscal: 3% din valoare dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv și 1% dacă l-ai deținut peste 3 ani. Baza de calcul rămâne aceeași: valoarea declarată de părți în contract, dar nu mai puțin de valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor, cunoscut drept grila notarială. Plafonul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există din 2023.
La o vânzare prin notar, mecanismul rămâne și el neschimbat: notarul calculează impozitul, îl reține la autentificare din preț și îl virează statului. Tu nu depui nicio declarație la ANAF pentru vânzarea în sine.
Referințe: art. 111 Cod fiscal (cotele de 3%/1%, baza de calcul, alin. (4^1) pentru valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor); OG 16/2022 (eliminarea plafonului de 450.000 lei de la 1 ianuarie 2023). Pentru situația ta concretă, confirmă calculul cu notarul.
2. Ce este Formularul 208: declarația notarului, nu a ta
Formularul 208, „Declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal”, este depus de notarii publici, nu de vânzători. El există de ani de zile, în baza art. 113 Cod fiscal și a ordinului comun ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016, și cuprinde transferurile autentificate de notar în semestrul anterior, cu impozitul reținut pentru fiecare.
Cu alte cuvinte: da, vânzarea ta ajunge în evidența ANAF, dar exact așa cum ajungea și acum cinci ani. Nu există o obligație nouă și niciun drum suplimentar la ghișeu pentru tine.
Referințe: art. 113 Cod fiscal (obligația declarativă a notarilor); ordinul comun 1022/2562/2016 (formularistica 208/209 și termenele de depunere).
3. Ce este Formularul 209: doar transferuri fără notar
Formularul 209 este perechea rară a lui 208: se depune de persoana fizică, dar numai atunci când transferul proprietății NU trece nici prin notar, nici prin instanță. În practică, asemenea situații sunt excepția, nu regula. Dacă ești în acest caz, ai obligația să declari venitul la organul fiscal în maximum 10 zile de la transfer, iar ANAF stabilește impozitul prin decizie de impunere.
- Vânzare obișnuită la notar: nu depui nimic, impozitul e reținut la autentificare și raportat de notar pe 208.
- Transfer prin hotărâre judecătorească (de exemplu o hotărâre care ține loc de contract): nici aici nu depui 209; instanța comunică hotărârea definitivă organului fiscal, care emite decizia de impunere.
- Transfer în afara procedurii notariale sau judecătorești: depui Formularul 209 în 10 zile de la transfer.
Referințe: art. 111 Cod fiscal (declararea în 10 zile pentru transferurile prin altă procedură decât cea notarială sau judecătorească; comunicarea hotărârilor definitive de către instanțe către organul fiscal); ordinul comun 1022/2562/2016.
4. De unde vine confuzia: valul de presă din iulie și ianuarie
Confuzia are un calendar previzibil. Formularul 208 se depune semestrial, deci de două ori pe an există un „termen ANAF” legat de vânzările de imobile. La începutul lui iulie 2026, mai multe publicații au reluat subiectul cu titluri de tip „tranzacțiile imobiliare intră în evidența ANAF din iulie”, deși obligația e veche, iar termenul de 27 iulie îi privește pe notari, nu pe vânzători. Același val se repetă în ianuarie, la termenul pentru semestrul II.
Mecanismul e clasic: un termen administrativ de rutină, formulat fără context, devine știre despre o presupusă schimbare. Testul simplu e să întrebi: s-a schimbat vreo cotă, vreo bază de calcul sau vreo obligație a vânzătorului? Pentru 2026, răspunsul la toate trei este nu.
5. Cum se calculează corect impozitul la vânzare
Calculul are trei pași, toți neschimbați în 2026:
Exemplu: vinzi cu 90.000 de euro un apartament deținut 2 ani, iar valoarea lui din grila notarială este 100.000 de euro. Baza de calcul este 100.000 (valoarea din grilă, fiind mai mare decât prețul), iar impozitul este 3%, adică 3.000 de euro în echivalent lei. De aceea valoarea din grilă merită știută înainte să accepți un preț: ea decide baza minimă de impozitare.
Cazurile speciale (imobil moștenit, donație, uzufruct sau nudă proprietate, teren agricol extravilan revândut repede) au reguli proprii, explicate în pagina calculatorului de impozit la vânzare. Acest ghid este informativ și nu înlocuiește consultanța fiscală sau juridică; pentru situația ta exactă, întreabă notarul înainte de semnare.
Întrebări frecvente
Se schimbă impozitul la vânzarea imobilelor în 2026?
Nu. Cotele rămân cele din art. 111 Cod fiscal: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv și 1% dacă l-ai deținut peste 3 ani, aplicate pe valoarea declarată în contract, dar nu mai puțin de valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor (grila notarială). Nicio cotă nouă, nicio bază nouă și nicio obligație nouă pentru vânzătorul care vinde prin notar.
Trebuie să depun eu Formularul 208 când îmi vând apartamentul?
Nu. Formularul 208 este declarația informativă a notarilor publici, depusă semestrial pentru toate transferurile pe care le-au autentificat (art. 113 Cod fiscal și ordinul comun 1022/2562/2016). Pentru semestrul I, notarii îl depun până pe 27 iulie. Tu, ca vânzător printr-un notar, nu depui nimic: notarul reține impozitul la autentificare și îl virează statului.
Când trebuie să depun Formularul 209?
Doar dacă transferul proprietății se face în afara procedurii notariale sau judecătorești, caz în care declari venitul la organul fiscal în maximum 10 zile de la transfer. La transferurile prin hotărâre judecătorească, instanța comunică hotărârea definitivă organului fiscal, iar impozitul se stabilește prin decizie de impunere; nici acolo nu depui Formularul 209.
„Vânzările de locuințe intră în evidența ANAF din iulie 2026”: este ceva nou?
Nu. Este raportarea de rutină a notarilor pe Formularul 208, o obligație veche, cu termen semestrial. Subiectul revine în presă la fiecare termen de depunere, în iulie și în ianuarie, formulat ca și cum ar fi o schimbare. Pentru vânzător nu se schimbă nimic: aceleași cote, aceeași bază de calcul, același mecanism de reținere la notar.
Pe ce valoare se calculează impozitul dacă vând sub prețul din grilă?
Impozitul se aplică pe valoarea declarată de părți în contract, dar dacă aceasta este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor (grila notarială), baza de calcul devine valoarea din grilă. Practic, baza este maximul dintre prețul declarat și valoarea din grilă.
Mai există plafonul neimpozabil de 450.000 lei?
Nu. Plafonul a fost eliminat de la 1 ianuarie 2023 (OG 16/2022), deci impozitul de 3% sau 1% se aplică pe valoarea integrală a tranzacției, indiferent de preț.