Ändert sich die Steuer beim Immobilienverkauf? Was die Formulare 208 und 209 tatsächlich sind

• 3% / 1% - die unveränderten Steuersätze beim Verkauf 2026: 3% bei einer Eigentumsdauer von bis zu einschließlich 3 Jahren, 1% bei mehr als 3 Jahren (Art. 111 Steuergesetzbuch)
• max(Preis, Tabellenwert) - Berechnungsgrundlage: der im Vertrag angegebene Wert, mindestens jedoch der Mindestwert aus der Marktstudie der Notarkammern (Art. 111 Abs. (4^1) Steuergesetzbuch)
• 27. Juli - Frist, bis zu der Notare Formular 208 für das erste Halbjahr einreichen; die seit Langem bestehende halbjährliche Pflicht trifft den Notar (Art. 113 Steuergesetzbuch, Erlass 1022/2562/2016)
• 10 Tage - Frist, innerhalb derer du Formular 209 einreichst, ausschließlich wenn die Übertragung außerhalb eines notariellen oder gerichtlichen Verfahrens erfolgt (Art. 111 Steuergesetzbuch)

1. Die Antwort in Kürze: Nein, die Steuer ändert sich nicht

Für den gewöhnlichen Verkäufer als natürliche Person ändert sich 2026 nichts. Die Steuer auf die Übertragung von Immobilien bleibt die aus Art. 111 Steuergesetzbuch: 3% des Werts bei einer Eigentumsdauer von bis zu einschließlich 3 Jahren und 1% bei mehr als 3 Jahren. Die Berechnungsgrundlage bleibt dieselbe: der von den Parteien im Vertrag angegebene Wert, mindestens jedoch der Mindestwert aus der Marktstudie der Notarkammern, bekannt als notarielle Werttabelle. Den Freibetrag von 450.000 Lei gibt es seit 2023 nicht mehr.

Auch bei einem Verkauf über einen Notar bleibt der Ablauf unverändert: Der Notar berechnet die Steuer, behält sie bei der Beurkundung vom Kaufpreis ein und führt sie an den Staat ab. Du reichst für den Verkauf selbst keine Erklärung bei ANAF ein.

Rechtsgrundlagen: Art. 111 Steuergesetzbuch (Sätze von 3%/1%, Berechnungsgrundlage, Abs. (4^1) zum Mindestwert aus der Marktstudie der Notarkammern); OG 16/2022 (Abschaffung des Freibetrags von 450.000 Lei zum 1. Januar 2023). Lass die Berechnung für deinen konkreten Fall vom Notar bestätigen.

2. Was ist Formular 208: die Erklärung des Notars, nicht deine

Formular 208, „Informative Erklärung zur Steuer auf Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen“, wird von Notaren eingereicht, nicht von Verkäufern. Es besteht seit Jahren auf Grundlage von Art. 113 Steuergesetzbuch und des gemeinsamen Erlasses ANAF/Ministerul Justiției 1022/2562/2016. Es enthält die vom Notar im vorangegangenen Halbjahr beurkundeten Übertragungen mit der jeweils einbehaltenen Steuer.

• Wer es einreicht: der Notar, für alle von ihm beurkundeten Übertragungen.
• Wie oft: halbjährlich. Für das erste Halbjahr gilt der 27. Juli als Frist; für das zweite Halbjahr der letzte Arbeitstag im Januar.
• Was es enthält: die Parteien, die Immobilie, den Transaktionswert und die einbehaltene Steuer – Informationen, die dem Notar ohnehin aus der beurkundeten Urkunde vorliegen.
• Was du als Verkäufer tust: nichts. Die Steuer wurde bereits bei der Unterzeichnung einbehalten; die Meldung ist Pflicht des Notars.

Mit anderen Worten: Ja, dein Verkauf wird bei ANAF erfasst, aber genauso wie vor fünf Jahren. Für dich gibt es keine neue Pflicht und keinen zusätzlichen Gang zum Schalter.

Rechtsgrundlagen: Art. 113 Steuergesetzbuch (Erklärungspflicht der Notare); gemeinsamer Erlass 1022/2562/2016 (Formulare 208/209 und Abgabefristen).

3. Was ist Formular 209: nur Übertragungen ohne Notar

Formular 209 ist das seltene Gegenstück zu 208: Es wird von der natürlichen Person eingereicht, aber nur, wenn die Eigentumsübertragung WEDER über einen Notar NOCH über ein Gericht erfolgt. In der Praxis sind solche Fälle die Ausnahme, nicht die Regel. Trifft das auf dich zu, musst du die Einkünfte spätestens 10 Tage nach der Übertragung bei der Steuerbehörde erklären. ANAF setzt die Steuer dann per Steuerbescheid fest.

• Gewöhnlicher Verkauf beim Notar: Du reichst nichts ein; die Steuer wird bei der Beurkundung einbehalten und vom Notar mit 208 gemeldet.
• Übertragung durch Gerichtsurteil (zum Beispiel ein Urteil, das einen Vertrag ersetzt): Auch hier reichst du kein 209 ein; das Gericht übermittelt die rechtskräftige Entscheidung an die Steuerbehörde, die den Steuerbescheid erlässt.
• Übertragung außerhalb eines notariellen oder gerichtlichen Verfahrens: Du reichst Formular 209 innerhalb von 10 Tagen nach der Übertragung ein.

Rechtsgrundlagen: Art. 111 Steuergesetzbuch (Erklärung innerhalb von 10 Tagen bei Übertragungen in einem anderen als dem notariellen oder gerichtlichen Verfahren; Übermittlung rechtskräftiger Entscheidungen durch Gerichte an die Steuerbehörde); gemeinsamer Erlass 1022/2562/2016.

4. Woher die Verwirrung kommt: die Medienwelle im Juli und Januar

Die Verwirrung folgt einem vorhersehbaren Kalender. Formular 208 wird halbjährlich eingereicht, also gibt es zweimal im Jahr einen „ANAF-Termin“ im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen. Anfang Juli 2026 griffen mehrere Medien das Thema mit Schlagzeilen wie „Immobilientransaktionen werden ab Juli bei ANAF erfasst“ auf, obwohl die Pflicht schon lange besteht und die Frist am 27. Juli Notare betrifft, nicht Verkäufer. Dieselbe Welle wiederholt sich im Januar zur Frist für das zweite Halbjahr.

Der Mechanismus ist typisch: Ein routinemäßiger Verwaltungstermin wird ohne Kontext formuliert und zur Nachricht über eine vermeintliche Änderung. Die einfache Prüffrage lautet: Hat sich ein Steuersatz, eine Berechnungsgrundlage oder eine Pflicht des Verkäufers geändert? Für 2026 lautet die Antwort in allen drei Fällen Nein.

5. So wird die Steuer beim Verkauf korrekt berechnet

Die Berechnung umfasst drei Schritte, die 2026 alle unverändert bleiben:

• Du bestimmst die Grundlage: den im Vertrag angegebenen Wert, mindestens jedoch den Mindestwert aus der notariellen Werttabelle. Praktisch: max(angegebener Preis, Tabellenwert).
• Du bestimmst den Satz: 3%, wenn du die Immobilie bis zu einschließlich 3 Jahre besessen hast, 1% bei mehr als 3 Jahren, gerechnet vom Erwerbsdatum bis zum Verkaufsdatum.
• Du wendest den Satz auf die Grundlage an: Die Steuer wird bei der Beurkundung vom Notar einbehalten und daher praktisch von dem Betrag abgezogen, den du erhältst.

Beispiel: Du verkaufst eine Wohnung, die du 2 Jahre besessen hast, für 90.000 Euro; ihr Wert laut notarieller Werttabelle beträgt 100.000 Euro. Die Berechnungsgrundlage ist 100.000 (der Tabellenwert, weil er höher als der Preis ist), und die Steuer beträgt 3%, also den Gegenwert von 3.000 Euro in Lei. Deshalb lohnt es sich, den Tabellenwert zu kennen, bevor du einem Preis zustimmst: Er bestimmt die Mindestbesteuerungsgrundlage.

Sonderfälle (geerbte Immobilie, Schenkung, Nießbrauch oder bloßes Eigentum, rasch weiterverkauftes landwirtschaftliches Grundstück im Extravilan) haben eigene Regeln, die auf der Seite des Rechners für die Steuer beim Verkauf erklärt werden. Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; frage für deinen konkreten Fall vor der Unterzeichnung den Notar.

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