e-Proprietatea und die Besteuerung nach Marktwert ab 2027: Was Gesetz, Ankündigung und Gerücht ist
Schlagzeilen zur „Besteuerung nach Marktwert ab 2027“ vermischen drei sehr unterschiedliche Dinge: ein bereits geltendes Gesetz, eine Regierungsankündigung ohne Anwendungsregeln und Spekulationen von Analysten. Dieser Ratgeber trennt sie durch klare Kennzeichnungen, zeigt dir die bereits erfolgten Änderungen der Gebäudesteuer 2026 und was du jetzt konkret tun kannst, ohne aus Panik zu entscheiden.
- GESICHERT (Gesetz): Die jährliche Gebäudesteuer ist seit 2026 bereits gestiegen (Grundwert 2.677 Lei/m², Gesetz 239/2025), mit automatischen Altersabschlägen von -15%/-25% (OUG 9/2026); dasselbe Gesetz richtet das System RO e-Proprietate ein.
- ANKÜNDIGUNG (kein Gesetz): Die Besteuerung nach Marktwert ab dem 1. Januar 2027 ist vorerst ein Regierungsversprechen; Berechnungsregeln fehlen, und die vorherige Reform (OG 16/2022) wurde dreimal verschoben und aufgehoben.
- GERÜCHT: Zahlen wie „Steuern +270% im Jahr 2027“ sind Analystenspekulationen, keine Rechtsakte. Verkaufe, kaufe oder beeile dich nicht ihretwegen.
- Die notarielle Werttabelle ist NICHT die Grundlage der jährlichen Steuer (diese Verknüpfung wurde aufgehoben). Sie bleibt Grundlage der Abgaben bei ÜBERTRAGUNGEN: Verkauf und Nachlassverfahren. Den Referenzwert deiner Immobilie daraus zu kennen, lohnt sich.
Was vor 2027 feststeht und was nicht
Die Reform der Besteuerung nach Marktwert hat drei Ebenen mit unterschiedlichem Gewicht: das bereits geltende Gesetz, die Ankündigung für 2027 und die Gerüchte. Behandle sie unterschiedlich.
Verifi hilft dir, die richtigen Fragen vorzubereiten und wichtige Hinweise zu erkennen. Kläre bei komplexen rechtlichen Situationen die Entscheidung zur Unterzeichnung mit deinem Notar oder Anwalt.
Gesetz, Ankündigung, Gerücht: Wie du Nachrichten über 2027 liest
Eine Nachricht vermischt meist alle drei Ebenen. Ordne sie ein, bevor du reagierst.
Einfache Regel: Reagiere auf Gesetze, verfolge Ankündigungen und ignoriere Gerüchte, bis daraus veröffentlichte Vorschriften werden.
- 2.677 Lei/m² - neuer steuerlicher Grundwert für Gebäude des Typs A, erhöht von 1.000 Lei/m² mit Wirkung ab 2026 (80-158% höhere Steuerbeträge in Großstädten) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - 2026 wieder eingeführte automatische Altersabschläge: -15% bei 50-100 Jahre alten Gebäuden, -25% bei Gebäuden über 100 Jahre (OUG 9/2026)
- 1. Jan. 2027 - von der Regierung ANGEKÜNDIGTES Datum für die Besteuerung nach Marktwert über RO e-Proprietate; ein Gesetz mit Anwendungsregeln liegt noch nicht vor (Regierungsankündigung, 23.01.2026)
- abrogat - Mechanismus aus OG 16/2022, der die jährliche Steuer an die notariellen Werttabellen knüpfte; die Werttabelle bleibt nur bei Übertragungen relevant (Verkauf, Nachlassverfahren) (Legea 239/2025)
1. Dieselbe Nachricht, drei Gewissheitsgrade
Wenn du über die „Steuer nach Marktwert ab 2027“ liest, stehen meist drei Aussagen mit völlig unterschiedlichem Gewicht im selben Artikel. Hier sind sie getrennt, jeweils mit der passenden Kennzeichnung:
Verweise: Gesetz 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025); OUG 9/2026; Aussagen von Premierminister Bolojan vom 23. Januar 2026; Analysen von Steuerberatern (EY) zum Verzögerungsrisiko. Die obigen Kennzeichnungen spiegeln den Rechtsstand am Veröffentlichungsdatum wider; prüfe vor Entscheidungen neue Rechtsakte.
2. Was bereits Gesetz ist: die Steuer 2026 und das System e-Proprietatea
Der gesicherte Teil der Reform ist bereits umgesetzt und war in den Steuerbeträgen 2026 spürbar. Gesetz 239/2025 erhöhte den steuerlichen Grundwert für Gebäude des Typs A (mit Stahlbetonskelett oder Wänden aus widerstandsfähigen Materialien) von 1.000 auf 2.677 Lei/m². In Großstädten stieg die jährliche Steuer um etwa 80-158%. Um die Auswirkungen auf den alten Wohnungsbestand abzumildern, führte OUG 9/2026 Altersabschläge wieder ein: -15% für Gebäude zwischen 50 und 100 Jahren und -25% für Gebäude über 100 Jahre, automatisch und ohne Antrag von den Gemeinden angewendet.
Dasselbe Gesetz 239/2025 richtete das System „RO e-Proprietate“ ein, das beim Ministerul Finanțelor über CNIF verwaltet wird: eine nationale Immobiliendatenbank, in die öffentliche Institutionen ihre Daten kostenlos einspeisen. Sie ist die Infrastruktur, auf deren Grundlage die Regierung ab 2027 Immobilien nach Marktwert bewerten möchte. Das System steht fest; die darauf beruhenden Besteuerungsregeln noch nicht.
3. Die Ankündigung für 2027: ein Versprechen mit einer Geschichte von Verschiebungen
Am 23. Januar 2026 kündigte Premierminister Bolojan an, dass Immobilien ab dem 1. Januar 2027 über ein gemeinsam mit der Weltbank entwickeltes IT-System nach ihrem Marktwert besteuert werden sollen. Die offizielle Formulierung war vorsichtig: „keine Erhöhung, sondern eine Präzisierung“, und die Gemeinden sollen ihre Steuersätze an die neuen Werte anpassen können.
Warum betrachten wir das Datum mit Vorbehalt? Weil genau diese Reform eine Geschichte von Verschiebungen hat: Die Umstellung auf marktnahe Steuerwerte aus OG 16/2022 wurde dreimal verschoben und anschließend vollständig aufgehoben. Steuerberater (darunter EY România) warnen, dass der Termin 2027 Verzögerungen oder kurzfristige Änderungen mit sich bringen kann. Solange die Berechnungsregeln nicht in einem im Monitorul Oficial veröffentlichten Rechtsakt stehen, bleibt der 1. Januar 2027 ein politisches Ziel, keine steuerliche Gewissheit.
4. Das Gerücht „+270%“: Woher es kommt und warum es keine tatsächliche Zahl ist
Der Prozentsatz „+270%“, der Anfang 2026 in der Presse kursierte, stammt aus einer Schätzung des Wirtschaftsanalysten Adrian Negrescu auf Grundlage eines eigenen Szenarios, nicht aus einem offiziellen Dokument. Als Meinung ist diese Spekulation legitim, aber sie beruht auf keiner verabschiedeten Formel: Die Berechnungsregeln für 2027 existieren schlicht noch nicht.
Das deutlichste Zeichen dafür, dass heute niemand die Auswirkungen kennt: Die Regierung selbst stellt die Reform als neutral dar („Präzisierung“), während Analysten Erhöhungen um Hunderte Prozent nennen. Beides kann nicht gleichzeitig wahr sein, und keine Aussage ist vor Veröffentlichung der Vorschriften überprüfbar.
5. Was du jetzt ohne Panik tun kannst: der tatsächliche Zeitplan
Für 2027 hast du heute keine neue Verpflichtung: nichts zu erklären, nichts im Voraus zu bezahlen, nichts zu unterschreiben. Was du in der Zwischenzeit sinnvoll tun kannst:
Wie die Steuer beim Verkauf genau funktioniert und warum die Presse sie häufig mit den Meldungen der Notare verwechselt, erklären wir im Ratgeber zu den Formularen 208 und 209. Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine Steuerberatung; frage für deine konkrete Situation einen Steuerberater oder den Notar.
Häufige Fragen
Was ist das System RO e-Proprietate?
Ein durch Gesetz 239/2025 eingerichtetes IT-System, das beim Ministerul Finanțelor (über CNIF) verwaltet wird und in das öffentliche Institutionen kostenlos Immobiliendaten liefern. Sein erklärtes Ziel ist, die Bewertung von Immobilien für Steuerzwecke zu ermöglichen. Die Existenz des Systems steht fest, da es gesetzlich vorgesehen ist; die Regeln zur Besteuerung nach Marktwert sind noch nicht verabschiedet.
Steht fest, dass die Steuer ab dem 1. Januar 2027 nach dem Marktwert berechnet wird?
Nein. Das Datum 1. Januar 2027 stammt aus einer Regierungsankündigung (Premierminister Bolojan, 23. Januar 2026: ein gemeinsam mit der Weltbank entwickeltes IT-System, „keine Erhöhung, sondern eine Präzisierung“, die Gemeinden können ihre Steuersätze anpassen), nicht aus einem Gesetz mit Anwendungsregeln. Die ähnliche Reform aus OG 16/2022 wurde dreimal verschoben und anschließend aufgehoben. Steuerberater warnen, dass auch dieser Termin ins Rutschen geraten kann. Verfolge die Rechtsakte, nicht die Schlagzeilen.
Steigen meine Steuern 2027 um 270%?
Die Zahl „+270%“ ist eine Spekulation eines Analysten (Adrian Negrescu), kein Rechtsakt und keine offizielle Berechnung. Niemand kann heute wissen, wie stark sich deine Steuer 2027 verändern würde, weil die Berechnungsregeln noch nicht existieren. Die Regierung stellte die Reform als „Präzisierung“ mit durch die Gemeinden anpassbaren Steuersätzen dar; bis zur Veröffentlichung der Vorschriften ist jeder Prozentsatz ein Gerücht.
Wie stark ist die Gebäudesteuer 2026 gestiegen?
Gesetz 239/2025 erhöhte den steuerlichen Grundwert für Gebäude des Typs A mit Wirkung ab 2026 von 1.000 auf 2.677 Lei/m²; in Großstädten stiegen die Steuerbeträge um etwa 80-158%. Durch OUG 9/2026 wurden automatisch angewendete Altersabschläge wieder eingeführt: -15% für 50-100 Jahre alte Gebäude und -25% für Gebäude über 100 Jahre.
Wird die notarielle Werttabelle zur Grundlage der jährlichen Steuer?
Nein. Die Bestimmungen aus OG 16/2022, die die jährliche Steuer an die notariellen Werttabellen knüpften, wurden durch Gesetz 239/2025 aufgehoben. Für 2027 gibt es noch keine verabschiedeten Regeln. Die notarielle Werttabelle bleibt Berechnungsgrundlage bei Übertragungen: beim Verkauf (die Steuer von 3% oder 1% wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Tabellenwert angewendet) und beim Nachlassverfahren.
Was kann ich jetzt als Eigentümer tun?
Für 2027 musst du nichts einreichen oder im Voraus bezahlen, weil die Regeln noch nicht existieren. Konkret kannst du deine jährliche Steuer für 2026 prüfen (sie ist bereits gestiegen) und den Referenzwert deiner Immobilie aus der notariellen Werttabelle ermitteln, der die Mindestgrundlage für Abgaben beim Verkauf oder Nachlassverfahren bildet. So weißt du, wo du stehst, bevor die Regeln für 2027 veröffentlicht werden.