e-Proprietatea en belasting op basis van de marktwaarde vanaf 2027: wat wet is, wat een aankondiging is en wat een gerucht is
Koppen over „belasting op basis van de marktwaarde vanaf 2027” vermengen drie heel verschillende zaken: een al geldende wet, een regeringsaankondiging zonder uitvoeringsregels en speculaties van analisten. Deze gids scheidt ze met duidelijke aanduidingen, laat zien wat in 2026 al is veranderd aan de gebouwenbelasting en wat je nu concreet kunt doen, zonder uit paniek te beslissen.
- ZEKER (wet): de jaarlijkse gebouwenbelasting is vanaf 2026 al gestegen (grondslag 2.677 lei/m², Wet 239/2025), met automatische ouderdomsverminderingen van -15%/-25% (OUG 9/2026); het systeem RO e-Proprietate is bij dezelfde wet ingesteld.
- AANKONDIGING (geen wet): belastingheffing op basis van de marktwaarde vanaf 1 januari 2027 is voorlopig een regeringsbelofte; de rekenregels bestaan niet, en de vorige hervorming (OG 16/2022) is drie keer uitgesteld en ingetrokken.
- GERUCHT: cijfers zoals „belastingen +270% in 2027” zijn speculaties van analisten, geen regelgeving. Verkoop niet, koop niet en haast je niet vanwege die cijfers.
- De notariële waardetabel is NIET de grondslag voor de jaarlijkse belasting (die koppeling is ingetrokken). Zij blijft de grondslag voor heffingen bij OVERDRACHT: verkoop en nalatenschap. De referentiewaarde van je pand uit die tabel is het kennen waard.
Wat vóór 2027 vaststaat en wat niet
De hervorming van de belastingheffing op basis van marktwaarde bestaat uit drie lagen met verschillend gewicht: de al geldende wet, de aankondiging voor 2027 en de geruchten. Behandel ze verschillend.
Verifi helpt je de juiste vragen voor te bereiden en belangrijke signalen te herkennen. Bespreek bij complexe juridische situaties de beslissing om te tekenen met je notaris of advocaat.
Wet, aankondiging, gerucht: hoe je het nieuws over 2027 leest
Eén nieuwsbericht vermengt doorgaans alle drie de niveaus. Benoem ze voordat je reageert.
Eenvoudige regel: reageer op de wet, volg aankondigingen en negeer geruchten totdat ze gepubliceerde regels worden.
- 2.677 lei/m² - de nieuwe belastbare basiswaarde voor gebouwen van type A, verhoogd van 1.000 lei/m² met ingang van 2026 (80-158% hogere aanslagen in grote steden) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - de automatische ouderdomsverminderingen, opnieuw ingevoerd in 2026: -15% voor gebouwen van 50-100 jaar, -25% voor gebouwen ouder dan 100 jaar (OUG 9/2026)
- 1 jan. 2027 - de door de regering AANGEKONDIGDE datum voor belastingheffing op basis van de marktwaarde via RO e-Proprietate; er bestaat nog geen wet met uitvoeringsregels (regeringsaankondiging, 23.01.2026)
- abrogat - het mechanisme uit OG 16/2022 dat de jaarlijkse belasting aan de notariële waardetabellen koppelde; de tabel blijft alleen de grondslag bij overdracht (verkoop, nalatenschap) (Legea 239/2025)
1. Hetzelfde nieuws, drie niveaus van zekerheid
Wanneer je leest over „belasting op basis van de marktwaarde vanaf 2027”, staan in hetzelfde artikel meestal drie beweringen met een volledig verschillend gewicht. Hieronder staan ze afzonderlijk, met de aanduiding die bij elk hoort:
Verwijzingen: Wet 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025); OUG 9/2026; verklaringen van premier Bolojan van 23 januari 2026; analyses van belastingadviseurs (EY) over het risico op vertragingen. De aanduidingen hierboven weerspiegelen de stand van de regelgeving op de publicatiedatum; controleer nieuwe regelgeving voordat je beslist.
2. Wat al wet is: de belasting in 2026 en het systeem e-Proprietatea
Het zekere deel van de hervorming heeft al plaatsgevonden en is merkbaar geweest in de aanslagen van 2026. Wet 239/2025 heeft de belastbare basiswaarde voor gebouwen van type A (met een geraamte van gewapend beton of muren van duurzame materialen) verhoogd van 1.000 naar 2.677 lei/m². In grote steden is de jaarlijkse belasting met ongeveer 80-158% gestegen. Om het effect op de oude woningvoorraad te temperen, heeft OUG 9/2026 de ouderdomsverminderingen opnieuw ingevoerd: -15% voor gebouwen tussen 50 en 100 jaar en -25% voor gebouwen ouder dan 100 jaar, automatisch door gemeenten toegepast, zonder aanvraag.
Wet 239/2025 heeft ook het systeem „RO e-Proprietate” ingesteld, beheerd bij Ministerul Finanțelor via CNIF: een nationale vastgoeddatabank waarin overheidsinstellingen hun gegevens gratis aanleveren. Dit is de infrastructuur waarop de regering vanaf 2027 de waardering van onroerend goed tegen marktwaarde wil baseren. Het systeem staat vast; de belastingregels op basis daarvan nog niet.
3. De aankondiging voor 2027: een belofte met een geschiedenis van uitstel
Op 23 januari 2026 kondigde premier Bolojan aan dat onroerend goed vanaf 1 januari 2027 op basis van de marktwaarde zou worden belast, via een met Banca Mondială ontwikkeld IT-systeem. De officiële formulering was voorzichtig: „het is geen verhoging, het is een verfijning”, en gemeenten zouden hun tarieven op basis van de nieuwe waarden kunnen aanpassen.
Waarom behandelen we de datum met voorbehoud? Omdat juist deze hervorming een geschiedenis van verschuivingen heeft: de overgang naar belastingwaarden dichter bij de markt uit OG 16/2022 is drie keer uitgesteld en daarna volledig ingetrokken. Belastingadviseurs (onder wie EY România) waarschuwen dat de termijn van 2027 vertragingen of lastminuteaanpassingen kan meebrengen. Totdat de rekenregels in regelgeving zijn gepubliceerd in Monitorul Oficial, blijft 1 januari 2027 een politiek streefdoel, geen fiscale zekerheid.
4. Het gerucht „+270%”: waar het vandaan komt en waarom het geen werkelijk cijfer is
Het percentage „+270%” dat begin 2026 in de pers circuleerde, komt uit een schatting van economisch analist Adrian Negrescu, gebaseerd op een eigen scenario, niet uit een officieel document. Het is legitieme speculatie als mening, maar er ligt geen aangenomen formule aan ten grondslag: de rekenregels voor 2027 bestaan simpelweg nog niet.
De duidelijkste aanwijzing dat niemand vandaag de impact kent: de regering zelf presenteert de hervorming als neutraal („verfijning”), terwijl analisten stijgingen van honderden procenten noemen. Beide kunnen niet tegelijk waar zijn en geen van beide is te controleren totdat de regels zijn gepubliceerd.
5. Wat je nu doet, zonder paniek: de werkelijke planning
Voor 2027 heb je vandaag geen nieuwe verplichting: niets aan te geven, niets vooruit te betalen, niets te ondertekenen. Wat je intussen nuttig kunt doen:
Hoe de belasting bij verkoop precies werkt en waarom de pers die vaak verwart met de rapportages van notarissen, hebben we uitgelegd in de gids over formulieren 208 en 209. Deze gids is informatief en vervangt geen fiscaal advies; vraag voor jouw precieze situatie een belastingadviseur of de notaris.
Veelgestelde vragen
Wat is het systeem RO e-Proprietate?
Een IT-systeem ingesteld bij Wet 239/2025, beheerd bij Ministerul Finanțelor (via CNIF), waarin overheidsinstellingen gratis vastgoedgegevens aanleveren. Het verklaarde doel is de waardering van onroerend goed voor belastingheffing mogelijk te maken. Het bestaan van het systeem staat vast, omdat het wettelijk is vastgelegd; de regels voor belastingheffing op basis van de marktwaarde zijn nog niet aangenomen.
Staat vast dat de belasting vanaf 1 januari 2027 op basis van de marktwaarde wordt berekend?
Nee. De datum 1 januari 2027 komt uit een regeringsaankondiging (premier Bolojan, 23 januari 2026: een met Banca Mondială ontwikkeld IT-systeem, „het is geen verhoging, het is een verfijning”, gemeenten kunnen hun tarieven aanpassen), niet uit een wet met uitvoeringsregels. De vergelijkbare hervorming in OG 16/2022 is drie keer uitgesteld en vervolgens ingetrokken, en belastingadviseurs waarschuwen dat ook deze termijn kan verschuiven. Volg de regelgeving, niet de koppen.
Stijgen mijn belastingen in 2027 met 270%?
Het cijfer „+270%” is speculatie van een analist (Adrian Negrescu), geen regelgeving en geen officiële berekening. Niemand kan vandaag weten hoeveel jouw belasting in 2027 zou veranderen, omdat de rekenregels nog niet bestaan. De regering heeft de hervorming voorgesteld als een „verfijning”, met tarieven die gemeenten kunnen aanpassen; totdat de regels zijn gepubliceerd, is elk percentage een gerucht.
Hoeveel is de gebouwenbelasting in 2026 gestegen?
Wet 239/2025 heeft de belastbare basiswaarde voor gebouwen van type A vanaf 2026 verhoogd van 1.000 naar 2.677 lei/m²; in grote steden zijn de aanslagen met ongeveer 80-158% gestegen. OUG 9/2026 heeft de ouderdomsverminderingen opnieuw ingevoerd, die automatisch worden toegepast: -15% voor gebouwen van 50-100 jaar en -25% voor gebouwen ouder dan 100 jaar.
Wordt de notariële waardetabel de grondslag voor de jaarlijkse belasting?
Nee. De bepalingen van OG 16/2022 die de jaarlijkse belasting aan de notariële waardetabellen koppelden, zijn ingetrokken bij Wet 239/2025, en voor 2027 zijn nog geen regels aangenomen. De notariële waardetabel blijft de berekeningsgrondslag bij overdracht: bij verkoop (de belasting van 3% of 1% wordt toegepast op het hoogste bedrag van de prijs en de tabelwaarde) en bij nalatenschappen.
Wat kan ik nu als eigenaar doen?
Voor 2027 hoef je niets in te dienen of vooruit te betalen, omdat de regels nog niet bestaan. Wat je concreet kunt doen: controleer je jaarlijkse belasting voor 2026 (die is al gestegen) en achterhaal de referentiewaarde van je pand uit de notariële waardetabel, die de minimale grondslag vormt voor heffingen bij verkoop of de afwikkeling van een nalatenschap. Zo weet je waar je staat voordat de regels voor 2027 worden gepubliceerd.