e-Proprietatea a zdanění podle tržní hodnoty od roku 2027: co je zákon, co oznámení a co fáma
Titulky o „zdanění podle tržní hodnoty od roku 2027“ směšují tři velmi odlišné věci: již účinný zákon, vládní oznámení bez prováděcích pravidel a spekulace některých analytiků. Tento průvodce je odděluje jasnými označeními, ukazuje, co se již změnilo u daně z budov v roce 2026 a co konkrétně můžete udělat nyní, aniž byste se rozhodovali v panice.
- JISTÉ (zákon): roční daň z budov již od roku 2026 vzrostla (základ 2.677 lei/m², zákon 239/2025) s automatickým snížením podle stáří -15%/-25% (OUG 9/2026); systém RO e-Proprietate zřizuje tentýž zákon.
- OZNÁMENÍ (nikoli zákon): zdanění podle tržní hodnoty od 1. ledna 2027 je zatím vládním příslibem; pravidla výpočtu neexistují a předchozí reforma (OG 16/2022) byla třikrát odložena a zrušena.
- FÁMA: údaje jako „daně +270% v roce 2027“ jsou spekulacemi analytika, nikoli právními předpisy. Neprodávejte, nekupujte ani nespěchejte kvůli nim.
- Notářská oceňovací tabulka NENÍ základem roční daně (tato vazba byla zrušena). Zůstává základem daní a poplatků při PŘEVODU: prodej a dědické řízení. Referenční hodnotu vaší nemovitosti z ní stojí za to znát.
Co je jisté a co ne před rokem 2027
Reforma zdanění podle tržní hodnoty má tři vrstvy s různou váhou: již účinný zákon, oznámení pro rok 2027 a fámy. Přistupujte k nim odlišně.
Verifi vám pomáhá připravit správné otázky a rozpoznat důležité signály. U složitých právních situací si rozhodnutí o podpisu vyjasněte se svým notářem nebo advokátem.
Zákon, oznámení, fáma: jak číst zprávy o roce 2027
Jedna zpráva obvykle směšuje všechny tři úrovně. Než zareagujete, rozlište je.
Jednoduché pravidlo: reagujte na zákon, sledujte oznámení, ignorujte fámy, dokud se nestanou zveřejněnými předpisy.
- 2.677 lei/m² - nová základní zdanitelná hodnota budov typu A, zvýšená z 1.000 lei/m² s účinkem od roku 2026 (platby ve velkých městech vyšší o 80-158%) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - automatická snížení podle stáří znovu zavedená v roce 2026: -15% u budov starých 50-100 let, -25% nad 100 let (OUG 9/2026)
- 1. led. 2027 - datum OZNÁMENÉ vládou pro zdanění podle tržní hodnoty prostřednictvím RO e-Proprietate; zákon s prováděcími pravidly zatím neexistuje (vládní oznámení, 23.01.2026)
- abrogat - mechanismus z OG 16/2022 vázající roční daň na notářské oceňovací tabulky; tabulka zůstává základem pouze při převodu (prodej, dědické řízení) (Legea 239/2025)
1. Stejná zpráva, tři úrovně jistoty
Když čtete o „dani podle tržní hodnoty od roku 2027“, v témže článku obvykle stojí tři tvrzení se zcela odlišnou vahou. Zde jsou oddělena a každé opatřeno odpovídajícím označením:
Odkazy: zákon 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025); OUG 9/2026; vyjádření premiéra Bolojana z 23. ledna 2026; analýzy daňových poradců (EY) o riziku zpoždění. Výše uvedená označení odrážejí stav právní úpravy k datu zveřejnění; před rozhodnutím ověřte nové předpisy.
2. Co už je zákonem: daň na rok 2026 a systém e-Proprietatea
Jistá část reformy již proběhla a projevila se v platbách za rok 2026. Zákon 239/2025 zvýšil základní zdanitelnou hodnotu budov typu A (s železobetonovým skeletem nebo stěnami z odolných materiálů) z 1.000 na 2.677 lei/m². Ve velkých městech roční daň vzrostla přibližně o 80-158%. Ke zmírnění dopadu na starý bytový fond OUG 9/2026 znovu zavedlo snížení podle stáří: -15% pro budovy staré 50 až 100 let a -25% pro budovy starší 100 let, uplatňovaná radnicemi automaticky, bez žádosti.
Tentýž zákon 239/2025 zřídil systém „RO e-Proprietate“, spravovaný Ministerul Finanțelor prostřednictvím CNIF: celostátní databázi nemovitostí, do níž veřejné instituce bezplatně předávají svá data. Jde o infrastrukturu, na které chce vláda od roku 2027 postavit oceňování nemovitostí podle tržní hodnoty. Systém je jistý; pravidla zdanění založená na něm zatím ne.
3. Oznámení pro rok 2027: příslib s historií odkladů
Dne 23. ledna 2026 premiér Bolojan oznámil, že od 1. ledna 2027 se bude zdanění nemovitostí řídit tržní hodnotou prostřednictvím informačního systému vyvíjeného s Banca Mondială. Úřední formulace byla opatrná: „nejde o zvýšení, ale o zpřesnění“ a radnice budou moci upravit sazby podle nových hodnot.
Proč k datu přistupujeme s rezervou? Protože právě tato reforma má historii posunů: přechod na zdanitelné hodnoty blízké trhu z OG 16/2022 byl třikrát odložen a poté úplně zrušen. Daňoví poradci (včetně EY România) upozorňují, že termín roku 2027 může přinést zpoždění nebo změny na poslední chvíli. Dokud pravidla výpočtu nebudou v právním předpisu zveřejněném v Monitorul Oficial, zůstává 1. leden 2027 politickým cílem, nikoli daňovou jistotou.
4. Fáma „+270%“: odkud pochází a proč nejde o skutečné číslo
Procento „+270%“, které na začátku roku 2026 kolovalo v médiích, pochází z odhadu ekonomického analytika jménem Adrian Negrescu, založeného na jeho vlastním scénáři, nikoli z úředního dokumentu. Jde o legitimní názorovou spekulaci, ale nestojí za ní žádný přijatý vzorec: pravidla výpočtu pro rok 2027 jednoduše ještě neexistují.
Nejlepší známka toho, že dnes nikdo nezná dopad: sama vláda představuje reformu jako neutrální („zpřesnění“), zatímco analytici hovoří o nárůstech o stovky procent. Obojí nemůže být pravda současně a ani jedno nelze ověřit před zveřejněním pravidel.
5. Co udělat nyní bez paniky: skutečný harmonogram
Pro rok 2027 dnes nemáte žádnou novou povinnost: nic přiznávat, nic platit předem, nic podepisovat. Mezitím můžete užitečně udělat toto:
Jak přesně funguje daň při prodeji a proč ji média často zaměňují s hlášeními notářů, jsme vysvětlili v průvodci formuláři 208 a 209. Tento průvodce je informativní a nenahrazuje daňové poradenství; na svou konkrétní situaci se zeptejte daňového poradce nebo notáře.
Časté otázky
Co je systém RO e-Proprietate?
Informační systém zřízený zákonem 239/2025, spravovaný Ministerul Finanțelor (prostřednictvím CNIF), do něhož veřejné instituce bezplatně poskytují údaje o nemovitostech. Jeho deklarovaným účelem je umožnit oceňování nemovitostí pro zdanění. Existence systému je jistá, protože ji stanoví zákon; pravidla zdanění podle tržní hodnoty zatím přijata nejsou.
Je jisté, že od 1. ledna 2027 se daň počítá podle tržní hodnoty?
Ne. Datum 1. ledna 2027 vychází z vládního oznámení (premiér Bolojan, 23. ledna 2026: informační systém vyvíjený s Banca Mondială, „nejde o zvýšení, ale o zpřesnění“, radnice mohou upravit své sazby), nikoli ze zákona s prováděcími pravidly. Podobná reforma z OG 16/2022 byla třikrát odložena a poté zrušena a daňoví poradci upozorňují, že i tento termín se může posunout. Sledujte právní předpisy, nikoli titulky.
Zvýší se mi daně v roce 2027 o 270%?
Údaj „+270%“ je spekulací analytika (Adrian Negrescu), nikoli právním předpisem ani úředním výpočtem. Nikdo dnes nemůže vědět, o kolik by se vaše daň v roce 2027 změnila, protože pravidla výpočtu dosud neexistují. Vláda reformu představila jako „zpřesnění“ se sazbami upravitelnými radnicemi; do zveřejnění pravidel je jakékoli procento fámou.
O kolik vzrostla daň z budov v roce 2026?
Zákon 239/2025 zvýšil základní zdanitelnou hodnotu budov typu A z 1.000 na 2.677 lei/m² s účinkem od roku 2026; ve velkých městech vzrostly platby přibližně o 80-158%. OUG 9/2026 znovu zavedlo automatická snížení podle stáří: -15% pro budovy staré 50-100 let a -25% pro budovy starší 100 let.
Stane se notářská oceňovací tabulka základem roční daně?
Ne. Ustanovení OG 16/2022 vázající roční daň na notářské oceňovací tabulky byla zrušena zákonem 239/2025 a pro rok 2027 zatím nejsou přijata žádná pravidla. Notářská oceňovací tabulka zůstává základem výpočtu při převodu: při prodeji (daň 3% nebo 1% se uplatňuje na vyšší z ceny a tabulkové hodnoty) a při dědickém řízení.
Co mohu nyní udělat jako vlastník?
Pro rok 2027 nemusíte nic podávat ani platit předem, protože pravidla ještě neexistují. Konkrétně můžete prověřit svou roční daň na rok 2026 (již vzrostla) a zjistit referenční hodnotu nemovitosti podle notářské oceňovací tabulky, která je minimálním základem daní a poplatků při prodeji nebo dědickém řízení. Budete tak vědět, kde stojíte, ještě před zveřejněním pravidel pro rok 2027.