Το e-Proprietatea και ο φόρος επί της αγοραίας αξίας από το 2027: τι είναι νόμος, τι ανακοίνωση και τι φήμη

• 2.677 lei/τ.μ. - η νέα βασική φορολογητέα αξία για κτίρια τύπου A, από 1.000 lei/τ.μ., με ισχύ από το 2026 (ποσά πληρωμής υψηλότερα κατά 80-158% στις μεγάλες πόλεις) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
• -15% / -25% - οι αυτόματες μειώσεις λόγω παλαιότητας που επανεισήχθησαν το 2026: -15% για κτίρια 50-100 ετών, -25% άνω των 100 ετών (OUG 9/2026)
• 1 Ιαν. 2027 - η ημερομηνία που ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΕ η κυβέρνηση για τη φορολόγηση στην αγοραία αξία μέσω RO e-Proprietate· δεν υπάρχει ακόμη νόμος με κανόνες εφαρμογής (κυβερνητική ανακοίνωση, 23.01.2026)
• abrogat - ο μηχανισμός της OG 16/2022 που συνέδεε τον ετήσιο φόρο με τους πίνακες συμβολαιογραφικών αξιών· ο πίνακας παραμένει βάση μόνο στη μεταβίβαση (πώληση, κληρονομική διαδοχή) (Legea 239/2025)

1. Η ίδια είδηση, τρία επίπεδα βεβαιότητας

Όταν διαβάζεις για τον «φόρο επί της αγοραίας αξίας από το 2027», στο ίδιο άρθρο συνήθως συνυπάρχουν τρεις ισχυρισμοί με εντελώς διαφορετικό βάρος. Παρακάτω διαχωρίζονται, με την ένδειξη που αντιστοιχεί στον καθένα:

Αναφορές: Νόμος 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025)· OUG 9/2026· δηλώσεις του πρωθυπουργού Bolojan στις 23 Ιανουαρίου 2026· αναλύσεις φορολογικών συμβούλων (EY) για τον κίνδυνο καθυστερήσεων. Οι παραπάνω ενδείξεις αποτυπώνουν το νομοθετικό στάδιο κατά την ημερομηνία δημοσίευσης· έλεγξε τα νέα νομοθετήματα πριν αποφασίσεις.

2. Τι είναι ήδη νόμος: ο φόρος του 2026 και το σύστημα e-Proprietatea

Το βέβαιο σκέλος της μεταρρύθμισης έχει ήδη πραγματοποιηθεί και φάνηκε στα ποσά πληρωμής του 2026. Ο Νόμος 239/2025 αύξησε τη βασική φορολογητέα αξία κτιρίων τύπου A (με πλαίσια οπλισμένου σκυροδέματος ή τοίχους από ανθεκτικά υλικά) από 1.000 σε 2.677 lei/τ.μ. Στις μεγάλες πόλεις, ο ετήσιος φόρος αυξήθηκε περίπου κατά 80-158%. Για να μετριαστεί η επίδραση στο παλιό στεγαστικό απόθεμα, η OUG 9/2026 επανεισήγαγε μειώσεις λόγω παλαιότητας: -15% για κτίρια μεταξύ 50 και 100 ετών και -25% για όσα είναι άνω των 100 ετών, που εφαρμόζονται αυτόματα από τους δήμους, χωρίς αίτηση.

Ο ίδιος Νόμος 239/2025 θέσπισε το σύστημα «RO e-Proprietate», υπό τη διαχείριση του Ministerul Finanțelor μέσω CNIF: μια εθνική βάση δεδομένων ακινήτων, στην οποία οι δημόσιοι φορείς διαθέτουν δωρεάν τα δεδομένα τους. Αποτελεί την υποδομή στην οποία η κυβέρνηση θέλει να βασίσει, από το 2027, την αποτίμηση των ακινήτων στην αγοραία αξία. Το σύστημα είναι βέβαιο· οι κανόνες φορολόγησης βάσει αυτού, όχι ακόμη.

3. Η ανακοίνωση για το 2027: υπόσχεση με ιστορικό αναβολών

Στις 23 Ιανουαρίου 2026, ο πρωθυπουργός Bolojan ανακοίνωσε ότι από την 1η Ιανουαρίου 2027 η φορολόγηση των ιδιοκτησιών θα γίνεται στην αγοραία αξία, μέσω πληροφοριακού συστήματος που αναπτύσσεται με την Banca Mondială. Η επίσημη διατύπωση ήταν προσεκτική: «δεν είναι αύξηση, είναι βελτίωση της ακρίβειας», ενώ οι δήμοι θα μπορούν να προσαρμόζουν τους συντελεστές τους βάσει των νέων αξιών.

Γιατί αντιμετωπίζουμε την ημερομηνία με επιφύλαξη; Επειδή ακριβώς αυτή η μεταρρύθμιση έχει ιστορικό μεταθέσεων: η μετάβαση σε φορολογητέες αξίες κοντά στην αγορά από την OG 16/2022 αναβλήθηκε τρεις φορές και στη συνέχεια καταργήθηκε πλήρως. Φορολογικοί σύμβουλοι (μεταξύ τους η EY România) προειδοποιούν ότι η προθεσμία του 2027 μπορεί να φέρει καθυστερήσεις ή αλλαγές της τελευταίας στιγμής. Μέχρι να εμφανιστούν οι κανόνες υπολογισμού σε νομοθέτημα δημοσιευμένο στο Monitorul Oficial, η 1η Ιανουαρίου 2027 παραμένει πολιτικός στόχος, όχι φορολογική βεβαιότητα.

• Τι γνωρίζουμε: το σύστημα e-Proprietate προβλέπεται στον νόμο και η κυβέρνηση θέλει αποτίμηση στην αγοραία αξία από το 2027.
• Τι ΔΕΝ γνωρίζουμε: τον τύπο υπολογισμού, τους συντελεστές, τη μετάβαση, τις εξαιρέσεις, την αντιμετώπιση της κύριας κατοικίας. Τίποτα από αυτά δεν έχει θεσπιστεί.
• Τι παρακολουθείς: τα νομοθετήματα εφαρμογής (νόμος ή κυβερνητική πράξη + κανόνες), όχι τις δηλώσεις και όχι τους τίτλους.

4. Η φήμη «+270%»: από πού προέρχεται και γιατί δεν είναι πραγματικός αριθμός

Το ποσοστό «+270%» που κυκλοφόρησε στον Τύπο στις αρχές του 2026 προέρχεται από εκτίμηση του οικονομικού αναλυτή Adrian Negrescu, βασισμένη σε δικό του σενάριο, όχι από επίσημο έγγραφο. Είναι θεμιτή εικασία ως γνώμη, αλλά δεν στηρίζεται σε κανέναν θεσπισμένο τύπο: οι κανόνες υπολογισμού για το 2027 απλώς δεν υπάρχουν ακόμη.

Η ισχυρότερη ένδειξη ότι κανείς δεν γνωρίζει σήμερα την επίδραση: η ίδια η κυβέρνηση παρουσιάζει τη μεταρρύθμιση ως ουδέτερη («βελτίωση της ακρίβειας»), ενώ αναλυτές αναφέρουν αυξήσεις εκατοντάδων τοις εκατό. Και τα δύο δεν μπορούν να ισχύουν ταυτόχρονα και κανένα δεν είναι επαληθεύσιμο μέχρι να δημοσιευτούν οι κανόνες.

5. Τι κάνεις τώρα, χωρίς πανικό: το πραγματικό χρονοδιάγραμμα

Για το 2027 δεν έχεις σήμερα καμία νέα υποχρέωση: τίποτα να δηλώσεις, τίποτα να πληρώσεις προκαταβολικά, τίποτα να υπογράψεις. Τι μπορείς να κάνεις χρήσιμο στο μεταξύ:

• Έλεγξε τον ετήσιο φόρο σου για το 2026: έχει ήδη αυξηθεί με τον Νόμο 239/2025 και οι μειώσεις λόγω παλαιότητας εφαρμόζονται αυτόματα. Αν το ποσό φαίνεται λανθασμένο, ρώτησε τον δήμο για την κατάταξη και τη μείωση.
• Μάθε την αξία αναφοράς του ακινήτου σου από τον πίνακα συμβολαιογραφικών αξιών: αποτελεί την ελάχιστη βάση φόρων και τελών κατά τη ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ (πώληση, κληρονομική διαδοχή) και το πιο συγκεκριμένο σημείο αναφοράς που μπορείς να έχεις σήμερα για τη φορολογική αντιμετώπιση του ακινήτου σου.
• Αν σχεδιάζεις πώληση ή κληρονομική διαδοχή, υπολόγισε το κόστος βάσει των ισχυόντων κανόνων, που είναι σταθεροί: 3%/1% στην πώληση επί του max(preț, grilă), 1% στις κληρονομικές διαδοχές που διευθετούνται πάνω από 2 έτη μετά τον θάνατο.
• Παρακολούθησε το Monitorul Oficial (ή πηγές που παραπέμπουν σε νομοθετήματα, όχι σε δηλώσεις) για τους κανόνες εφαρμογής της φορολόγησης στην αγοραία αξία. Μέχρι τότε, κάθε ποσοστό είναι προσωρινό.

Πώς ακριβώς λειτουργεί ο φόρος στην πώληση και γιατί ο Τύπος τον συγχέει συχνά με τις δηλώσεις των συμβολαιογράφων, το εξηγήσαμε στον οδηγό για τα έντυπα 208 και 209. Αυτός ο οδηγός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά τη φορολογική συμβουλή· για την ακριβή περίπτωσή σου, ρώτησε φορολογικό σύμβουλο ή τον συμβολαιογράφο.

Συχνές ερωτήσεις