e-Proprietatea и данъкът върху пазарната стойност от 2027 г.: кое е закон, кое е обявено намерение и кое е слух
Заглавията за „облагането по пазарна стойност от 2027 г.“ смесват три много различни неща: вече действащ закон, правителствено съобщение без правила за прилагане и спекулации на анализатори. Това ръководство ги разделя с ясни обозначения, показва ти какво вече се промени при данъка върху сградите през 2026 г. и какво можеш да направиш конкретно сега, без да вземаш решения от паника.
- СИГУРНО (закон): годишният данък върху сградите вече се увеличи от 2026 г. (основа 2.677 леи/кв. м, Закон 239/2025), с автоматични намаления според възрастта от -15%/-25% (OUG 9/2026); системата RO e-Proprietate е създадена със същия закон.
- ОБЯВЕНО НАМЕРЕНИЕ (не закон): облагането по пазарна стойност от 1 януари 2027 г. засега е правителствено обещание; правилата за изчисление не съществуват, а предходната реформа (OG 16/2022) е отлагана три пъти и отменена.
- СЛУХ: числа като „данъци +270% през 2027 г.“ са спекулации на анализатор, не нормативни актове. Не продавай, не купувай и не бързай заради тях.
- Нотариалната оценъчна таблица НЕ е основа за годишния данък (тази връзка е отменена). Тя остава основа за данъците и таксите при ПРЕХВЪРЛЯНЕ: продажба и наследствено производство. Струва си да знаеш референтната стойност на своя имот по нея.
Какво е сигурно и какво не преди 2027 г.
Реформата на данъчното облагане по пазарна стойност има три нива с различна тежест: вече действащия закон, обявеното за 2027 г. и слуховете. Разграничавай ги.
Verifi ти помага да подготвиш правилните въпроси и да видиш важните сигнали. При сложни правни ситуации изясни решението за подписване с твоя нотариус или адвокат.
Закон, съобщение, слух: как да четеш новините за 2027 г.
Една и съща новина обикновено смесва и трите нива. Разграничи ги, преди да реагираш.
Просто правило: реагираш на закона, следиш съобщенията, пренебрегваш слуховете, докато не се превърнат в публикувани норми.
- 2.677 леи/кв. м - новата основна данъчна стойност за сградите от тип A, увеличена от 1.000 леи/кв. м, считано от 2026 г. (сметки с 80-158% по-високи в големите градове) (Legea 239/2025, M.Of. 1160/15.12.2025)
- -15% / -25% - автоматичните намаления според възрастта, възстановени през 2026 г.: -15% за сгради на 50-100 години, -25% за над 100 години (OUG 9/2026)
- 1 ян. 2027 г. - датата, ОБЯВЕНА от правителството за облагане по пазарна стойност чрез RO e-Proprietate; все още няма закон с правилата за прилагане (правителствено съобщение, 23.01.2026)
- abrogat - механизмът от OG 16/2022, който обвързваше годишния данък с нотариалните оценъчни таблици; таблицата остава основа само при прехвърляне (продажба, наследствено производство) (Legea 239/2025)
1. Една и съща новина, три степени на сигурност
Когато четеш за „данъка върху пазарната стойност от 2027 г.“, в една и съща статия обикновено присъстват три твърдения с напълно различна тежест. Ето ги разделени, всяко с обозначението, което заслужава:
Източници: Закон 239/2025 (M.Of. 1160/15.12.2025); OUG 9/2026; изявленията на премиера Bolojan от 23 януари 2026 г.; анализите на данъчните консултанти (EY) за риска от забавяния. Обозначенията по-горе отразяват нормативното положение към датата на публикуване; провери новите актове, преди да вземеш решение.
2. Кое вече е закон: данъкът за 2026 г. и системата e-Proprietatea
Сигурната част от реформата вече се случи и се усети в сметките за 2026 г. Закон 239/2025 повиши основната данъчна стойност на сградите от тип A (със стоманобетонни рамки или стени от устойчиви материали) от 1.000 на 2.677 леи/кв. м. В големите градове годишният данък се увеличи с приблизително 80-158%. За да смекчи ефекта върху стария жилищен фонд, OUG 9/2026 възстанови намаленията според възрастта: -15% за сградите между 50 и 100 години и -25% за тези на над 100 години, прилагани автоматично от кметствата, без заявление.
Същият Закон 239/2025 създаде системата „RO e-Proprietate“, администрирана към Ministerul Finanțelor чрез CNIF: национална база данни за имотите, в която публичните институции предоставят безплатно своите данни. Това е инфраструктурата, върху която правителството иска да изгради от 2027 г. оценяването на имотите по пазарна стойност. Системата е сигурна; правилата за облагане въз основа на нея — все още не.
3. Обявеното за 2027 г.: обещание с история на отлагания
На 23 януари 2026 г. премиерът Bolojan обяви, че от 1 януари 2027 г. имотите ще се облагат по пазарна стойност чрез информационна система, разработена с Banca Mondială. Официалната формулировка беше предпазлива: „не е увеличение, а прецизиране“, а общините ще могат да коригират ставките си според новите стойности.
Защо се отнасяме към датата с резерви? Защото именно тази реформа има история на отлагания: преминаването към данъчни стойности, близки до пазарните, предвидено в OG 16/2022, беше отлагано три пъти, а след това изцяло отменено. Данъчните консултанти (сред които EY România) предупреждават, че срокът за 2027 г. може да бъде съпроводен със забавяния или промени в последния момент. Докато правилата за изчисление не се появят в нормативен акт, публикуван в Monitorul Oficial, 1 януари 2027 г. остава политическа цел, не данъчна сигурност.
4. Слухът за „+270%“: откъде идва и защо не е реална цифра
Процентът „+270%“, който се разпространяваше в пресата в началото на 2026 г., произлиза от оценка на икономическия анализатор Adrian Negrescu, основана на негов собствен сценарий, а не на официален документ. Това е допустимо предположение като мнение, но зад него няма приета формула: правилата за изчисление за 2027 г. просто все още не съществуват.
Най-ясният знак, че днес никой не знае въздействието: самото правителство представя реформата като неутрална („прецизиране“), докато анализаторите говорят за увеличения със стотици проценти. Двете не могат да са верни едновременно и нито едното не може да се провери до публикуването на правилата.
5. Какво да направиш сега, без паника: реалният график
За 2027 г. днес нямаш ново задължение: нищо за деклариране, нищо за предварително плащане, нищо за подписване. Какво полезно можеш да направиш междувременно:
Как точно работи данъкът при продажба и защо пресата често го бърка с отчетите на нотариусите, обяснихме в ръководството за формуляри 208 и 209. Това ръководство е информативно и не замества данъчната консултация; за конкретната си ситуация попитай данъчен консултант или нотариуса.
Често задавани въпроси
Какво представлява системата RO e-Proprietate?
Информационна система, създадена със Закон 239/2025 и администрирана от Ministerul Finanțelor (чрез CNIF), в която публичните институции предоставят безплатно данни за имоти. Обявената ѝ цел е да позволи оценяване на имотите за данъчни цели. Съществуването на системата е сигурно, тъй като е предвидено в закона; правилата за облагане по пазарна стойност все още не са приети.
Сигурно ли е, че от 1 януари 2027 г. данъкът ще се изчислява по пазарната стойност?
Не. Датата 1 януари 2027 г. идва от правителствено съобщение (премиерът Bolojan, 23 януари 2026 г.: информационна система, разработвана с Banca Mondială, „не е увеличение, а прецизиране“, кметствата могат да коригират ставките си), не от закон с правила за прилагане. Сходната реформа от OG 16/2022 е отлагана три пъти и след това отменена, а данъчните консултанти предупреждават, че и този срок може да се измести. Следи нормативните актове, не заглавията.
Ще се увеличат ли данъците ми с 270% през 2027 г.?
Числото „+270%“ е спекулация на анализатор (Adrian Negrescu), не нормативен акт и не официално изчисление. Днес никой не може да знае с колко би се променил твоят данък през 2027 г., защото правилата за изчисление още не съществуват. Правителството представи реформата като „прецизиране“, със ставки, които кметствата могат да коригират; до публикуването на правилата всеки процент е слух.
С колко се увеличи данъкът върху сградите през 2026 г.?
Закон 239/2025 повиши основната данъчна стойност за сградите от тип A от 1.000 на 2.677 леи/кв. м, считано от 2026 г.; в големите градове сметките се увеличиха с около 80-158%. С OUG 9/2026 бяха възстановени намаленията според възрастта, прилагани автоматично: -15% за сгради на 50-100 години и -25% за тези на над 100 години.
Нотариалната оценъчна таблица става ли основа за годишния данък?
Не. Разпоредбите на OG 16/2022, които обвързваха годишния данък с нотариалните оценъчни таблици, бяха отменени със Закон 239/2025, а за 2027 г. все още няма приети правила. Нотариалната оценъчна таблица остава основа за изчисление при прехвърляне: при продажба (данъкът от 3% или 1% се прилага върху по-високата от цената и стойността по таблицата) и при наследствено производство.
Какво мога да направя сега като собственик?
За 2027 г. няма какво да подаваш или плащаш предварително, защото правилата още не съществуват. Какво можеш да направиш конкретно: провери годишния си данък за 2026 г. (той вече се увеличи) и научи референтната стойност на своя имот по нотариалната оценъчна таблица, която е минималната основа за данъците и таксите при продажба или наследствено производство. Така ще знаеш къде се намираш, преди да бъдат публикувани правилата за 2027 г.