L’ANCPI est indisponible avant l’échéance de la TVA à 9 %. Ce que les acheteurs doivent vérifier
La prolongation est inscrite dans la loi : loi 161/2026, publiée au Monitorul Oficial n° 642 du 4 août 2026. Elle entre en vigueur 3 jours après sa publication, soit le vendredi 7 août 2026. Jusqu’alors, l’ancien régime s’applique encore : les personnes qui signent ces jours-ci paient 21 % et peuvent demander le remboursement de la différence. Après le 7 août et jusqu’au 30 septembre, le taux de 9 % s’applique directement.
La prolongation a été adoptée par le Parlement, mais vérifiez sa publication avant de vous y fier
- La prolongation est inscrite dans la loi : loi 161/2026, publiée au Monitorul Oficial n° 642 du 4 août 2026.
- Elle s’applique à partir du vendredi 7 août 2026, 3 jours après la publication. La nouvelle échéance de finalisation est le 30 septembre 2026.
- Les personnes ayant signé entre le 1er et le 6 août ont payé 21 % et peuvent demander le remboursement de la différence à partir du 1er octobre 2026.
- La prolongation concerne le délai de finalisation, pas les conditions d’éligibilité de l’article III.
- L’incident de l’ANCPI ne modifie pas, à lui seul, la loi fiscale.
- L’avant-contrat et l’acompte ne garantissent pas, à eux seuls, le taux de 9 %.
Pour l’état technique et le rétablissement des services, consultez la page distincte sur l’état de l’ANCPI.
- 31 juillet 2026 - l’échéance initialement prévue par la loi pour la livraison du logement éligible au taux transitoire de 9 %, prolongée ensuite par une loi adoptée par le Parlement (art. III, Legea 141/2025)
- 30 septembre 2026 - la nouvelle échéance, définitivement adoptée par le Parlement le 29 juillet : la Camera Deputaților, chambre décisionnelle, a voté avec 287 voix pour, 1 contre et 2 abstentions ; la loi est en attente de promulgation (Camera Deputaților, projet L450/2026)
- 120 m² - la surface utile maximale du logement, hors annexes domestiques (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - la valeur maximale hors TVA, terrain d’implantation du logement compris (art. III, Legea 141/2025)
- 10 jours ouvrés - la durée de validité de l’extrait du livre foncier destiné à l’authentification (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - la différence nominale maximale entre les taux de 9 % et de 21 %, calculée sur la base éligible maximale (calcul: 600.000 lei x 12%)
Quel lien existe entre e-Terra et l’échéance de la TVA à 9 %
L’ANCPI a confirmé que ses systèmes informatiques, dont e-Terra, sont devenus inopérants à compter du 14 juillet 2026 à la suite d’une cyberattaque. L’institution a annoncé que les bases de données techniques et juridiques n’avaient pas été affectées selon les vérifications effectuées jusqu’à la dernière mise à jour publique.
Pour authentifier le transfert d’un droit réel immobilier, le notaire demande l’extrait du livre foncier destiné à l’authentification. Cet extrait est valable 10 jours ouvrés. Les transactions qui ne disposent pas déjà d’un extrait valable et nécessitent un nouvel extrait sont directement affectées par l’indisponibilité du circuit de l’ANCPI.
Dans un communiqué du 27 juillet 2026, le gouvernement a précisé que la remise en service se faisait par étapes et qu’aucune heure ni date ferme de redémarrage ne pouvait encore être annoncée. Les estimations précédentes, notamment celle du 22 juillet, concernaient des étapes techniques de migration et non le retour effectif d’e-Terra. Organisez votre dossier sans vous appuyer sur une date précise.
Qui peut encore bénéficier de la TVA à 9 % jusqu’au 31 juillet 2026
L’article III de la loi 141/2025 exige que les conditions soient cumulativement remplies. Vérifiez chaque point avec le notaire :
- L’acheteur est une personne physique et acquiert un seul logement éligible.
- Le logement présente au maximum 120 m² de surface utile, hors annexes domestiques.
- La valeur, terrain compris, ne dépasse pas 600.000 lei hors TVA.
- Le logement est habitable en l’état au moment de la livraison.
- L’acheteur n’a pas acquis un autre logement à TVA réduite depuis le 1er janvier 2023.
- L’acte juridique relatif au paiement anticipé a été conclu au plus tard le 1er août 2025.
- Pour les actes conclus entre le 3 et le 31 juillet 2025, l’acompte de 20 % a été intégralement payé au plus tard le 31 juillet 2025.
- La livraison et l’authentification du transfert ont lieu au plus tard le 31 juillet 2026 inclus.
L’avantage n’est pas nécessairement réservé au « premier logement » jamais détenu. La règle concerne une seule acquisition éligible et l’absence d’une autre acquisition à TVA réduite depuis le 1er janvier 2023. La formulation exacte doit être vérifiée dans le texte de loi et dans la synthèse de l’ANAF.
Le blocage de l’ANCPI prolonge-t-il automatiquement le délai ?
Le parcours s’est achevé en session extraordinaire, en quelques jours. Le 27 juillet, le Sénat a adopté la proposition avec 126 voix pour, en tant que première chambre saisie. Le 29 juillet, la Camera Deputaților, chambre décisionnelle, a adopté le projet L450/2026 avec 287 voix pour, une contre et deux abstentions.
La loi permet aux personnes physiques ayant conclu des avant-contrats d’achat au plus tard le 31 juillet 2025 de finaliser les transactions avec une TVA de 9 % jusqu’au 30 septembre 2026, sous réserve du respect des autres conditions (logement de 120 m² utiles au maximum, valeur ne dépassant pas 600.000 lei hors TVA).
Le ministre des Finances par intérim, Alexandru Nazare, a expliqué l’objectif de la mesure : « nous n’avons pas créé un nouvel avantage fiscal, mais proposé une prolongation raisonnable du délai pour finaliser les transactions déjà éligibles, afin que les Roumains touchés par le blocage de l’ANCPI ne supportent pas de coûts supplémentaires pour des raisons qui ne leur sont pas imputables ».
Vous signez maintenant ? Ce qui se passe pendant la période intermédiaire
Concrètement, selon la loi : les acheteurs éligibles ayant acquis ou acquérant un logement entre le 1er août 2026 et l’entrée en vigueur de la loi, soit jusqu’au 6 août inclus, paient une TVA de 21 %, mais peuvent demander, à partir du 1er octobre 2026, le remboursement de la différence jusqu’au taux de 9 %, selon une procédure de l’ANAF.
La procédure de remboursement n’existe pas encore. Elle doit être fixée par arrêté du président de l’ANAF dans les 30 jours suivant l’entrée en vigueur de la loi. Le remboursement est accordé pour un seul logement ; si plusieurs logements éligibles ont été achetés pendant cet intervalle, celui pour lequel la TVA est devenue exigible en premier est retenu. Les demandes sont déposées à partir du 1er octobre 2026.
Avant de décider, demandez par écrit au notaire et au promoteur quel taux s’applique le jour de la signature, comment un éventuel remboursement ultérieur se traduit dans le contrat et la facture, et qui supporte la différence si le remboursement n’est pas obtenu. Ne signez pas d’avenant vous transférant l’intégralité de ce risque sans en avoir discuté avec un conseiller fiscal.
Que faire maintenant si votre transaction est concernée
- Demandez au notaire un état écrit du dossier.Demandez s’il existe un extrait destiné à l’authentification, quand il expire, quels documents manquent et quelle opération dépend d’e-Terra.
- Confirmez l’éligibilité à la TVA de 9 %.Ne vous fiez pas uniquement à l’avant-contrat. Demandez la vérification de toutes les conditions de la loi 141/2025.
- Demandez au promoteur une date de livraison réaliste.Le logement doit pouvoir être habité en l’état. Demandez par écrit où en sont la réception et la documentation.
- Vérifiez la clause relative au prix et à la TVA.Clarifiez qui supporte une éventuelle différence de taux et quels sont vos droits si le délai contractuel n’est pas respecté.
- Conservez toutes les preuves.Gardez les rendez-vous, messages, documents et confirmations que le dossier était prêt. Ils peuvent avoir une importance contractuelle, mais ne prolongent pas à eux seuls le délai fiscal.
- N’improvisez pas de solutions fiscales.Ne versez pas de supplément, ne signez pas d’avenants et n’invoquez pas la force majeure sans vérification du notaire ou de l’avocat.
Ce que peut représenter la différence entre une TVA de 9 % et de 21 %
La différence nominale entre les taux est de 12 points de pourcentage. Le calcul indicatif est le suivant :
Ces exemples sont des calculs arithmétiques, pas des estimations du préjudice. La personne qui supporte économiquement la différence dépend de la loi applicable à la livraison et des clauses de l’avant-contrat relatives au prix et à la TVA.
Ce que vous pouvez vérifier pendant l’indisponibilité des services de l’ANCPI
Le blocage cadastral ne signifie pas que vous devez arrêter toutes les vérifications. Vous pouvez préparer le dossier et réduire d’autres risques liés à l’acquisition :
Préparez votre décision, pas seulement les documents
Verifi peut vérifier l’entreprise, les coûts et les risques de la zone pendant l’indisponibilité des procédures cadastrales.
Sources et méthodologie
Nous avons distingué les faits officiellement confirmés des propositions encore en cours de procédure parlementaire. L’article sera mis à jour si une modification législative entre en vigueur ou si l’ANCPI apporte une nouvelle confirmation.
- Camera Deputaților, vote final du 29 juillet 2026 sur la prolongation au 30 septembre
- Vote du Sénat du 27 juillet 2026, première chambre saisie
- Guvernul României, état de la remise en service d’e-Terra, 27 juillet 2026
- Loi 141/2025, article III, Portalul Legislativ
- ANAF, principales modifications des taux de TVA
- Loi 7/1996, extrait du livre foncier destiné à l’authentification
- Communiqué de l’ANCPI sur l’incident cyber
- État vérifié des services de l’ANCPI
Questions fréquentes
J’ai signé entre le 1er et le 6 août, avant l’entrée en vigueur de la loi. Est-ce que je perds le taux de 9 % ?
Vous ne le perdez pas définitivement, mais devez avancer la différence. Les acheteurs éligibles qui signent le contrat définitif entre le 1er août 2026 et l’entrée en vigueur de la loi paient une TVA de 21 %, puis peuvent demander, à partir du 1er octobre 2026, le remboursement de la différence jusqu’au taux de 9 %, selon une procédure de l’ANAF. Cette procédure doit être fixée par arrêté du président de l’ANAF dans les 30 jours suivant l’entrée en vigueur de la loi, et le remboursement est accordé pour un seul logement si les conditions sont remplies. En pratique, vous payez maintenant la différence sur vos fonds propres et la récupérez plus tard, ce qui représente 72.000 lei avancés pour un logement de 600.000 lei hors TVA.
Le délai pour la TVA à 9 % a-t-il été prolongé jusqu’au 30 septembre ?
Oui, c’est une loi. Le Sénat a voté le 27 juillet, la Camera Deputaților l’a définitivement adoptée le 29 juillet avec 287 voix pour, le président l’a promulguée le 4 août, et le texte a été publié sous le numéro de loi 161/2026 au Monitorul Oficial n° 642 du 4 août 2026. La loi entre en vigueur 3 jours après sa publication, soit le vendredi 7 août 2026. Elle bénéficie aux personnes physiques ayant conclu des avant-contrats au plus tard le 31 juillet 2025, sous réserve de remplir les autres conditions.
Le blocage de l’ANCPI prolonge-t-il automatiquement le délai pour la TVA à 9 % ?
Non, l’incident ne modifie pas, à lui seul, la loi fiscale. La prolongation résulte d’une loi votée par le Parlement le 29 juillet 2026, précisément pour que les personnes touchées par le blocage de l’ANCPI ne perdent pas le taux réduit. Jusqu’à la promulgation et à la publication au Monitorul Oficial, la nouvelle échéance ne produit pas d’effets par elle-même.
Quelle est l’échéance pour la TVA à 9 % sur les logements ?
L’échéance initiale prévue par l’article III de la loi 141/2025 était le 31 juillet 2026. La loi adoptée par le Parlement le 29 juillet 2026 prolonge le délai de finalisation jusqu’au 30 septembre 2026 pour les personnes ayant conclu des avant-contrats au plus tard le 31 juillet 2025. La nouvelle échéance s’applique après la promulgation et la publication au Monitorul Oficial. Les autres conditions d’éligibilité restent inchangées.
Le fait d’avoir signé un avant-contrat suffit-il ?
Non. L’avant-contrat n’est qu’une des conditions. Le logement, l’acheteur, l’acompte dans les cas prévus par la loi, la livraison et l’authentification doivent respecter toutes les conditions applicables.
Puis-je conserver la TVA à 9 % en payant maintenant la totalité du prix ?
Le paiement intégral anticipé ne préserve pas, à lui seul, le taux. Les acomptes sont régularisés au taux applicable à la livraison. Ne versez pas de sommes supplémentaires sans confirmation du notaire et vérification du contrat.
Que se passe-t-il si le transfert a lieu après le 31 juillet 2026 ?
La loi adoptée par le Parlement le 29 juillet 2026 prolonge le délai de finalisation jusqu’au 30 septembre 2026 pour les personnes ayant conclu des avant-contrats au plus tard le 31 juillet 2025, précisément pour les situations affectées par le blocage de l’ANCPI. La prolongation s’applique après la promulgation et la publication au Monitorul Oficial. Le traitement concret de votre transaction doit être confirmé par le notaire et, si nécessaire, par un conseiller fiscal.
Qui supporte la différence de TVA ?
Cela dépend du taux applicable à la livraison et des clauses contractuelles relatives au prix et à la TVA. Ne supposez pas automatiquement que toute la différence incombe à l’acheteur. Demandez une interprétation écrite du contrat.
Puis-je obtenir ailleurs l’extrait destiné à l’authentification ?
L’extrait du livre foncier destiné à l’authentification est demandé par le notaire via l’infrastructure de l’ANCPI. Il n’existe pas de circuit officiel parallèle remplaçant cette procédure.
Quels documents devrais-je conserver ?
Conservez l’avant-contrat, la preuve du versement de l’acompte, les échanges avec le promoteur et le notaire, les rendez-vous et toute confirmation concernant les documents ou opérations bloqués.