ANCPI no está disponible antes del plazo del IVA del 9%. Qué deben comprobar los compradores
La prórroga es ley: Ley 161/2026, publicada en Monitorul Oficial n.º 642 del 4 de agosto de 2026. Entra en vigor a los 3 días de su publicación, es decir, el viernes 7 de agosto de 2026. Hasta entonces sigue aplicándose el régimen anterior: quienes firmen estos días pagan el 21% y pueden solicitar la devolución de la diferencia. Después del 7 de agosto y hasta el 30 de septiembre, el tipo del 9% se aplica directamente.
La prórroga ha sido aprobada por el Parlamento, pero comprueba su publicación antes de confiar en ella
- La prórroga es ley: Ley 161/2026, publicada en Monitorul Oficial n.º 642 del 4 de agosto de 2026.
- Se aplica desde el viernes 7 de agosto de 2026, a los 3 días de su publicación. El nuevo plazo de finalización es el 30 de septiembre de 2026.
- Quienes firmaron entre el 1 y el 6 de agosto pagaron el 21% y pueden solicitar la devolución de la diferencia desde el 1 de octubre de 2026.
- La prórroga afecta al plazo de finalización, no a las condiciones de elegibilidad del artículo III.
- El incidente de ANCPI no modifica por sí solo la ley fiscal.
- El precontrato y el anticipo no garantizan por sí solos el tipo del 9%.
Para el estado técnico y la recuperación de los servicios, consulta la página específica con el estado de ANCPI.
- 31 de julio de 2026 - el plazo inicial previsto por la ley para la entrega de una vivienda elegible al tipo transitorio del 9%, prorrogado posteriormente mediante una ley aprobada por el Parlamento (art. III, Legea 141/2025)
- 30 de septiembre de 2026 - el nuevo plazo, aprobado definitivamente por el Parlamento el 29 de julio: Camera Deputaților, cámara decisoria, votó con 287 votos a favor, 1 en contra y 2 abstenciones; la ley está pendiente de promulgación (Camera Deputaților, proyecto L450/2026)
- 120 m² - la superficie útil máxima de la vivienda, sin los anexos domésticos (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - el valor máximo sin IVA, incluido el terreno en el que está construida la vivienda (art. III, Legea 141/2025)
- 10 días hábiles - la validez del extracto del registro de la propiedad para la autenticación notarial (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - la diferencia nominal máxima entre los tipos del 9% y del 21%, calculada sobre la base máxima elegible (calcul: 600.000 lei x 12%)
Qué relación existe entre e-Terra y el plazo del IVA del 9%
ANCPI confirmó que sus sistemas informáticos, incluido e-Terra, dejaron de funcionar a partir del 14 de julio de 2026 tras un ciberataque. La institución anunció que las bases de datos técnicas y jurídicas no se vieron afectadas según las comprobaciones realizadas hasta la última actualización pública.
Para autenticar la transmisión de un derecho real inmobiliario, el notario solicita el extracto del registro de la propiedad para la autenticación notarial. El extracto tiene una validez de 10 días hábiles. Las transacciones que no dispongan ya de un extracto válido y necesiten uno nuevo se ven directamente afectadas por la indisponibilidad del procedimiento de ANCPI.
En un comunicado del 27 de julio de 2026, el Gobierno precisó que la puesta en funcionamiento se realiza por etapas y que todavía no puede anunciarse una hora o fecha firme de reinicio. Las estimaciones anteriores, incluida la del 22 de julio, se referían a fases técnicas de migración, no a la recuperación efectiva de e-Terra. Planifica tu expediente sin basarte en una fecha concreta.
Quién puede seguir beneficiándose del IVA del 9% hasta el 31 de julio de 2026
El artículo III de la Ley 141/2025 exige cumplir todas las condiciones de forma acumulativa. Comprueba cada punto con el notario:
- El comprador es una persona física y adquiere una sola vivienda elegible.
- La vivienda tiene como máximo 120 m² útiles, sin los anexos domésticos.
- El valor, incluido el terreno, no supera los 600.000 lei sin IVA.
- La vivienda puede habitarse en su estado actual en el momento de la entrega.
- El comprador no ha adquirido otra vivienda con IVA reducido desde el 1 de enero de 2023.
- El acto jurídico relativo al pago anticipado se celebró hasta el 1 de agosto de 2025.
- Para los actos celebrados entre el 3 y el 31 de julio de 2025, el anticipo del 20% se pagó íntegramente hasta el 31 de julio de 2025.
- La entrega y la autenticación notarial de la transmisión tienen lugar hasta el 31 de julio de 2026 inclusive.
El beneficio no está reservado necesariamente a la «primera vivienda» que se haya tenido nunca. La regla se refiere a una sola adquisición elegible y a no haber realizado otra adquisición con IVA reducido desde el 1 de enero de 2023. La redacción exacta debe comprobarse en el texto de la ley y en el resumen de ANAF.
¿El bloqueo de ANCPI prorroga automáticamente el plazo?
La tramitación se completó en sesión extraordinaria, en pocos días. El 27 de julio, el Senado aprobó la propuesta con 126 votos a favor, como primera cámara competente. El 29 de julio, Camera Deputaților, la cámara decisoria, aprobó el proyecto L450/2026 con 287 votos a favor, uno en contra y dos abstenciones.
La ley permite que las personas físicas que celebraron precontratos de compra hasta el 31 de julio de 2025 finalicen las transacciones con IVA del 9% hasta el 30 de septiembre de 2026, cumpliendo las demás condiciones (vivienda de un máximo de 120 m² útiles y valor de hasta 600.000 lei sin IVA).
El ministro interino de Finanzas, Alexandru Nazare, explicó el objetivo de la medida: «no hemos creado un nuevo beneficio fiscal, sino que hemos propuesto ampliar el plazo durante un período razonable para completar las transacciones ya elegibles, de modo que los rumanos afectados por el bloqueo de ANCPI no soporten costes adicionales por motivos que no les son imputables».
¿Firmas ahora? Qué ocurre en el período intermedio
En concreto, según la ley: los compradores elegibles que adquirieron o adquieran entre el 1 de agosto de 2026 y la entrada en vigor de la ley, es decir, hasta el 6 de agosto inclusive, pagan un IVA del 21%, pero pueden solicitar, a partir del 1 de octubre de 2026, la devolución de la diferencia hasta el tipo del 9%, mediante un procedimiento de ANAF.
El procedimiento de devolución todavía no existe. Debe establecerse por orden del presidente de ANAF en un plazo de 30 días desde la entrada en vigor de la ley. La devolución se concede para una sola vivienda y, si alguien compró varias viviendas elegibles durante este intervalo, se toma en cuenta aquella cuyo IVA se devengó primero. Las solicitudes se presentan a partir del 1 de octubre de 2026.
Antes de decidir, pide al notario y al promotor, por escrito: qué tipo se aplica el día de la firma, cómo se refleja en el contrato y en la factura una posible devolución posterior y quién asume la diferencia si no se obtiene la devolución. No firmes una adenda que te transfiera íntegramente este riesgo sin haberlo hablado con un asesor fiscal.
Qué debes hacer ahora si tu transacción está afectada
- Pide al notario el estado del expediente por escrito.Pregunta si existe un extracto para la autenticación notarial, cuándo vence, qué documentos faltan y qué operación depende de e-Terra.
- Confirma la elegibilidad para el IVA del 9%.No te bases solo en el precontrato. Solicita la comprobación de todas las condiciones de la Ley 141/2025.
- Pide al promotor una fecha realista de entrega.La vivienda debe poder habitarse en su estado actual. Solicita por escrito el estado de la recepción y de la documentación.
- Comprueba la cláusula sobre el precio y el IVA.Aclara quién asume una posible diferencia de tipo y qué derechos tienes si no se respeta el plazo contractual.
- Conserva todas las pruebas.Guarda las citas, los mensajes, los documentos y las confirmaciones de que el expediente estaba preparado. Pueden tener relevancia contractual, pero no amplían por sí solos el plazo fiscal.
- No improvises soluciones fiscales.No pagues importes adicionales, no firmes adendas ni invoques fuerza mayor sin la revisión del notario o del abogado.
Cuánto puede suponer la diferencia entre el IVA del 9% y el IVA del 21%
La diferencia nominal entre los tipos es de 12 puntos porcentuales. El cálculo orientativo es:
Los ejemplos son cálculos aritméticos, no estimaciones del perjuicio. Quién asume económicamente la diferencia depende de la ley aplicable a la entrega y de las cláusulas del precontrato sobre el precio y el IVA.
Qué puedes comprobar mientras los servicios de ANCPI no están disponibles
El bloqueo catastral no significa que debas detener todas las comprobaciones. Puedes preparar el expediente y reducir otros riesgos de la adquisición:
Prepara la decisión, no solo los documentos
Verifi puede comprobar la empresa, los costes y los riesgos de la zona mientras los procedimientos catastrales no están disponibles.
Fuentes y metodología
Hemos separado los hechos confirmados oficialmente de las propuestas que siguen en trámite parlamentario. El artículo se actualizará si se produce una modificación legislativa que entre en vigor o una nueva confirmación de ANCPI.
- Camera Deputaților, votación final del 29 de julio de 2026 sobre la prórroga hasta el 30 de septiembre
- Votación del Senado del 27 de julio de 2026, primera cámara competente
- Guvernul României, estado de la puesta en funcionamiento de e-Terra, 27 de julio de 2026
- Ley 141/2025, artículo III, Portalul Legislativ
- ANAF, principales modificaciones de los tipos de IVA
- Ley 7/1996, extracto del registro de la propiedad para la autenticación notarial
- Comunicado de ANCPI sobre el incidente cibernético
- Estado verificado de los servicios de ANCPI
Preguntas frecuentes
Firmé entre el 1 y el 6 de agosto, antes de que entrara en vigor la ley. ¿Pierdo el tipo del 9%?
No lo pierdes definitivamente, pero adelantas la diferencia. Los compradores elegibles que firman el contrato definitivo entre el 1 de agosto de 2026 y la entrada en vigor de la ley pagan un IVA del 21% y, desde el 1 de octubre de 2026, pueden solicitar la devolución de la diferencia hasta el tipo del 9%, mediante un procedimiento de ANAF. El procedimiento debe establecerse por orden del presidente de ANAF en los 30 días posteriores a la entrada en vigor de la ley, y la devolución se concede para una sola vivienda si se cumplen las condiciones. En la práctica, pagas ahora la diferencia de tu bolsillo y la recuperas más tarde, lo que para una vivienda de 600.000 lei sin IVA supone adelantar 72.000 lei.
¿Se ha prorrogado el plazo del IVA del 9% hasta el 30 de septiembre?
Sí, es ley. El Senado votó el 27 de julio, Camera Deputaților la aprobó definitivamente el 29 de julio con 287 votos a favor, el presidente la promulgó el 4 de agosto y el texto se publicó como Ley 161/2026 en Monitorul Oficial n.º 642 del 4 de agosto de 2026. La ley entra en vigor a los 3 días de su publicación, es decir, el viernes 7 de agosto de 2026. Se benefician las personas físicas que celebraron precontratos hasta el 31 de julio de 2025 y cumplen las demás condiciones.
¿El bloqueo de ANCPI prorroga automáticamente el plazo del IVA del 9%?
No, el incidente no modifica por sí solo la ley fiscal. La prórroga llegó mediante una ley aprobada por el Parlamento el 29 de julio de 2026, precisamente para que los afectados por el bloqueo de ANCPI no perdieran el tipo reducido. Hasta la promulgación y publicación en Monitorul Oficial, el nuevo plazo no produce efectos por sí mismo.
¿Cuál es el plazo del IVA del 9% para viviendas?
El plazo inicial del artículo III de la Ley 141/2025 era el 31 de julio de 2026. Mediante la ley aprobada por el Parlamento el 29 de julio de 2026, el plazo de finalización se amplía hasta el 30 de septiembre de 2026 para quienes celebraron precontratos hasta el 31 de julio de 2025. El nuevo plazo se aplica tras la promulgación y publicación en Monitorul Oficial. Las demás condiciones de elegibilidad no cambian.
¿Basta con haber firmado un precontrato?
No. El precontrato es solo una de las condiciones. La vivienda, el comprador, el anticipo en los casos previstos por la ley, la entrega y la autenticación notarial deben cumplir todas las condiciones aplicables.
¿Puedo conservar el IVA del 9% si pago ahora el precio íntegro?
El pago íntegro por adelantado no conserva por sí solo el tipo. Los anticipos se regularizan al tipo aplicable a la entrega. No pagues importes adicionales sin la confirmación del notario y la revisión del contrato.
¿Qué ocurre si la transmisión tiene lugar después del 31 de julio de 2026?
Mediante la ley aprobada por el Parlamento el 29 de julio de 2026, el plazo de finalización se amplía hasta el 30 de septiembre de 2026 para quienes celebraron precontratos hasta el 31 de julio de 2025, precisamente para las situaciones afectadas por el bloqueo de ANCPI. La prórroga se aplica tras la promulgación y publicación en Monitorul Oficial. El tratamiento concreto de tu transacción debe confirmarlo el notario y, si es necesario, un asesor fiscal.
¿Quién asume la diferencia de IVA?
Depende del tipo aplicable a la entrega y de las cláusulas contractuales sobre el precio y el IVA. No supongas automáticamente que toda la diferencia corresponde al comprador. Solicita una interpretación escrita del contrato.
¿Puedo obtener el extracto para la autenticación notarial por otra vía?
El extracto del registro de la propiedad para la autenticación notarial lo solicita el notario a través de la infraestructura de ANCPI. No existe una vía oficial paralela que sustituya este procedimiento.
¿Qué documentos debería conservar?
Conserva el precontrato, el justificante del anticipo, la correspondencia con el promotor y el notario, las citas y cualquier confirmación sobre los documentos u operaciones bloqueados.