ANCPI jest niedostępna przed upływem terminu stosowania VAT 9%. Co powinni sprawdzić kupujący
Przedłużenie wprowadzono ustawą: Ustawą 161/2026, opublikowaną w Monitorul Oficial nr 642 z 4 sierpnia 2026. Wchodzi ona w życie 3 dni po publikacji, czyli w piątek, 7 sierpnia 2026. Do tego czasu obowiązują jeszcze stare zasady: osoby podpisujące umowę w tych dniach płacą 21% i mogą wystąpić o zwrot różnicy. Po 7 sierpnia i do 30 września stawka 9% jest stosowana bezpośrednio.
Parlament uchwalił przedłużenie, ale zanim na nim polegasz, sprawdź publikację
- Przedłużenie wprowadzono Ustawą 161/2026, opublikowaną w Monitorul Oficial nr 642 z 4 sierpnia 2026.
- Obowiązuje od piątku, 7 sierpnia 2026, 3 dni po publikacji. Nowy termin finalizacji to 30 września 2026.
- Osoby, które podpisały umowę między 1 a 6 sierpnia, zapłaciły 21% i mogą wystąpić o zwrot różnicy od 1 października 2026.
- Przedłużenie dotyczy terminu finalizacji, a nie warunków uprawniających do obniżonej stawki określonych w artykule III.
- Sam incydent w ANCPI nie zmienia prawa podatkowego.
- Sama umowa przedwstępna i zaliczka nie gwarantują stawki 9%.
Informacje o stanie technicznym i przywracaniu usług znajdziesz na osobnej stronie ze statusem ANCPI.
- 31 lipca 2026 - pierwotny ustawowy termin dostawy lokalu mieszkalnego kwalifikującego się do przejściowej stawki 9%, przedłużony później ustawą przyjętą przez parlament (art. III, Legea 141/2025)
- 30 września 2026 - nowy termin, ostatecznie przyjęty przez parlament 29 lipca: Camera Deputaților, jako izba rozstrzygająca, głosowała 287 za, 1 przeciw, 2 wstrzymujące się; ustawa oczekuje na podpis prezydenta (Camera Deputaților, projekt L450/2026)
- 120 m² - maksymalna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, bez zabudowań gospodarczych (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lei - maksymalna wartość bez VAT, wraz z gruntem, na którym wybudowano lokal mieszkalny (art. III, Legea 141/2025)
- 10 dni roboczych - okres ważności odpisu księgi wieczystej do celów uwierzytelnienia notarialnego (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lei - maksymalna nominalna różnica między stawkami 9% i 21%, obliczona od maksymalnej dopuszczalnej podstawy (calcul: 600.000 lei x 12%)
Jaki jest związek między e-Terra a terminem stosowania VAT 9%
ANCPI potwierdziła, że jej systemy informatyczne, w tym e-Terra, przestały działać 14 lipca 2026 w wyniku cyberataku. Instytucja poinformowała, że zgodnie z kontrolami przeprowadzonymi do ostatniej publicznej aktualizacji techniczne i prawne bazy danych nie zostały naruszone.
Aby uwierzytelnić przeniesienie prawa rzeczowego do nieruchomości, notariusz występuje o odpis księgi wieczystej do celów uwierzytelnienia notarialnego. Odpis jest ważny przez 10 dni roboczych. Transakcje, dla których nie ma już ważnego odpisu i konieczny jest nowy, są bezpośrednio dotknięte niedostępnością usług ANCPI.
W komunikacie z 27 lipca 2026 rząd wyjaśnił, że przywracanie działania odbywa się etapami i że nie można jeszcze podać konkretnej godziny ani daty ponownego uruchomienia. Wcześniejsze szacunki, w tym dotyczący 22 lipca, odnosiły się do technicznych etapów migracji, a nie faktycznego przywrócenia e-Terra. Planuj przygotowanie dokumentacji, nie opierając się na konkretnej dacie.
Kto może jeszcze skorzystać z VAT 9% do 31 lipca 2026
Artykuł III Ustawy 141/2025 wymaga łącznego spełnienia warunków. Sprawdź każdy punkt wspólnie z notariuszem:
- Kupujący jest osobą fizyczną i nabywa jeden lokal mieszkalny spełniający warunki.
- Lokal mieszkalny ma maksymalnie 120 m² powierzchni użytkowej, bez zabudowań gospodarczych.
- Wartość, wraz z gruntem, nie przekracza 600.000 lei bez VAT.
- Lokal mieszkalny w chwili dostawy nadaje się do zamieszkania w istniejącym stanie.
- Kupujący nie nabył innego lokalu mieszkalnego z obniżonym VAT od 1 stycznia 2023.
- Czynność prawna dotycząca zapłaty zaliczki została dokonana do 1 sierpnia 2025.
- W przypadku czynności dokonanych między 3 a 31 lipca 2025 zaliczkę w wysokości 20% wpłacono w całości do 31 lipca 2025.
- Dostawa i notarialne uwierzytelnienie przeniesienia własności następują do 31 lipca 2026 włącznie.
Ulga nie jest zastrzeżona wyłącznie dla „pierwszego w życiu lokalu mieszkalnego”. Zasada dotyczy jednego kwalifikującego się zakupu i braku innego zakupu z obniżonym VAT od 1 stycznia 2023. Dokładne brzmienie należy sprawdzić w tekście ustawy i w zestawieniu ANAF.
Czy blokada ANCPI automatycznie przedłuża termin?
Procedurę przeprowadzono na sesji nadzwyczajnej w ciągu kilku dni. 27 lipca Senat przyjął wniosek 126 głosami za jako pierwsza izba rozpatrująca projekt. 29 lipca Camera Deputaților, jako izba rozstrzygająca, przyjęła projekt L450/2026 287 głosami za, przy jednym przeciw i dwóch wstrzymujących się.
Ustawa umożliwia osobom fizycznym, które zawarły umowy przedwstępne zakupu do 31 lipca 2025, sfinalizowanie transakcji z VAT 9% do 30 września 2026, przy spełnieniu pozostałych warunków (lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej maksymalnie 120 m² i wartości nieprzekraczającej 600.000 lei bez VAT).
Pełniący obowiązki ministra finansów Alexandru Nazare wyjaśnił cel środka: „nie stworzyliśmy nowej ulgi podatkowej, lecz zaproponowaliśmy przedłużenie terminu o rozsądny okres na sfinalizowanie transakcji, które już spełniały warunki, aby Rumuni dotknięci blokadą ANCPI nie ponosili dodatkowych kosztów z przyczyn, za które nie odpowiadają”.
Podpisujesz umowę teraz? Co dzieje się w okresie przejściowym
Konkretnie, zgodnie z ustawą: uprawnieni kupujący, którzy dokonali lub dokonują zakupu między 1 sierpnia 2026 a wejściem ustawy w życie, czyli do 6 sierpnia włącznie, płacą VAT 21%, ale mogą wystąpić, począwszy od 1 października 2026, o zwrot różnicy do stawki 9% w ramach procedury ANAF.
Procedura zwrotu jeszcze nie istnieje. Ma zostać określona zarządzeniem prezesa ANAF w terminie 30 dni od wejścia ustawy w życie. Zwrot przysługuje na jeden lokal mieszkalny, a jeśli ktoś kupił w tym okresie kilka kwalifikujących się lokali, uwzględnia się ten, w odniesieniu do którego VAT stał się wymagalny jako pierwszy. Wnioski można składać od 1 października 2026.
Przed podjęciem decyzji poproś notariusza i dewelopera o pisemne wyjaśnienie: jaka stawka obowiązuje w dniu podpisania, jak ewentualny późniejszy zwrot zostanie uwzględniony w umowie i na fakturze oraz kto poniesie różnicę, jeśli zwrot nie zostanie uzyskany. Nie podpisuj aneksu przenoszącego na ciebie całe to ryzyko bez omówienia go z doradcą podatkowym.
Co należy zrobić teraz, jeśli problem dotyczy twojej transakcji
- Poproś notariusza o pisemną informację o stanie sprawy.Zapytaj, czy istnieje odpis do celów uwierzytelnienia notarialnego, kiedy wygasa, jakich dokumentów brakuje i która operacja zależy od e-Terra.
- Potwierdź uprawnienie do VAT 9%.Nie opieraj się wyłącznie na umowie przedwstępnej. Poproś o sprawdzenie wszystkich warunków z Ustawy 141/2025.
- Poproś dewelopera o realistyczny termin dostawy.Lokal mieszkalny musi nadawać się do zamieszkania w istniejącym stanie. Poproś o pisemną informację o etapie odbioru i dokumentacji.
- Sprawdź postanowienie dotyczące ceny i VAT.Wyjaśnij, kto ponosi ewentualną różnicę stawki i jakie masz prawa w razie niedotrzymania terminu umownego.
- Zachowaj wszystkie dowody.Zapisz potwierdzenia umówionych terminów, wiadomości, dokumenty i potwierdzenia, że dokumentacja była gotowa. Mogą mieć znaczenie umowne, ale same nie przedłużają terminu podatkowego.
- Nie improwizuj rozwiązań podatkowych.Nie wpłacaj dodatkowych kwot, nie podpisuj aneksów ani nie powołuj się na siłę wyższą bez konsultacji z notariuszem lub prawnikiem.
Ile może wynieść różnica między VAT 9% a VAT 21%
Nominalna różnica między stawkami wynosi 12 punktów procentowych. Orientacyjne obliczenie wygląda następująco:
Przykłady są obliczeniami arytmetycznymi, a nie szacunkami szkody. To, kto ekonomicznie poniesie różnicę, zależy od prawa obowiązującego przy dostawie i postanowień umowy przedwstępnej dotyczących ceny i VAT.
Co możesz sprawdzić, gdy usługi ANCPI są niedostępne
Blokada katastralna nie oznacza konieczności wstrzymania wszystkich kontroli. Możesz przygotować dokumentację i ograniczyć inne ryzyka związane z zakupem:
Przygotuj się do decyzji, nie tylko dokumenty
Verifi może sprawdzić firmę, koszty i zagrożenia w okolicy, gdy procedury katastralne są niedostępne.
Źródła i metodologia
Oddzieliliśmy oficjalnie potwierdzone fakty od propozycji nadal będących przedmiotem procedury parlamentarnej. Artykuł zostanie zaktualizowany, jeśli wejdzie w życie zmiana przepisów lub pojawi się nowe potwierdzenie ze strony ANCPI.
- Camera Deputaților, ostateczne głosowanie z 29 lipca 2026 w sprawie przedłużenia do 30 września
- Głosowanie Senatu z 27 lipca 2026 jako pierwszej izby rozpatrującej projekt
- Guvernul României, stan przywracania e-Terra, 27 lipca 2026
- Ustawa 141/2025, artykuł III, Portalul Legislativ
- ANAF, główne zmiany stawek VAT
- Ustawa 7/1996, odpis księgi wieczystej do celów uwierzytelnienia notarialnego
- Komunikat ANCPI dotyczący cyberincydentu
- Zweryfikowany status usług ANCPI
Najczęściej zadawane pytania
Umowę podpisano między 1 a 6 sierpnia, przed wejściem ustawy w życie. Czy tracę stawkę 9%?
Nie tracisz jej definitywnie, ale musisz wyłożyć różnicę. Uprawnieni kupujący, którzy podpisują umowę ostateczną między 1 sierpnia 2026 a wejściem ustawy w życie, płacą VAT 21%, a od 1 października 2026 mogą wystąpić o zwrot różnicy do stawki 9% w ramach procedury ANAF. Procedura ma zostać określona zarządzeniem prezesa ANAF w ciągu 30 dni od wejścia ustawy w życie, a zwrot przysługuje na jeden lokal mieszkalny, pod warunkiem spełnienia wymogów. W praktyce płacisz teraz różnicę z własnej kieszeni i odzyskujesz ją później, co przy lokalu o wartości 600.000 lei bez VAT oznacza konieczność wyłożenia 72.000 lei.
Czy termin stosowania VAT 9% przedłużono do 30 września?
Tak, uchwalono ustawę. Senat głosował 27 lipca, Camera Deputaților przyjęła ją ostatecznie 29 lipca 287 głosami za, prezydent podpisał ją 4 sierpnia, a tekst opublikowano jako Ustawę 161/2026 w Monitorul Oficial nr 642 z 4 sierpnia 2026. Ustawa wchodzi w życie 3 dni po publikacji, czyli w piątek, 7 sierpnia 2026. Korzystają z niej osoby fizyczne, które zawarły umowy przedwstępne do 31 lipca 2025, pod warunkiem spełnienia pozostałych wymogów.
Czy blokada ANCPI automatycznie przedłuża termin stosowania VAT 9%?
Nie, sam incydent nie zmienia prawa podatkowego. Przedłużenie wprowadzono ustawą uchwaloną przez parlament 29 lipca 2026 właśnie po to, aby osoby dotknięte blokadą ANCPI nie straciły obniżonej stawki. Do czasu podpisania ustawy przez prezydenta i publikacji w Monitorul Oficial nowy termin sam w sobie nie wywołuje skutków prawnych.
Do kiedy obowiązuje VAT 9% na lokale mieszkalne?
Pierwotnym terminem określonym w artykule III Ustawy 141/2025 był 31 lipca 2026. Ustawa przyjęta przez parlament 29 lipca 2026 przedłuża termin finalizacji do 30 września 2026 dla osób, które zawarły umowy przedwstępne do 31 lipca 2025. Nowy termin stosuje się po podpisaniu ustawy przez prezydenta i publikacji w Monitorul Oficial. Pozostałe warunki uprawniające do obniżonej stawki pozostają bez zmian.
Czy wystarczy podpisanie umowy przedwstępnej?
Nie. Umowa przedwstępna jest tylko jednym z warunków. Lokal mieszkalny, kupujący, zaliczka w przypadkach przewidzianych prawem, dostawa i uwierzytelnienie notarialne muszą spełniać wszystkie obowiązujące wymogi.
Czy zachowam VAT 9%, płacąc teraz całą cenę?
Sama zapłata całej ceny z góry nie zabezpiecza stawki. Zaliczki podlegają rozliczeniu według stawki obowiązującej przy dostawie. Nie wpłacaj dodatkowych kwot bez potwierdzenia przez notariusza i sprawdzenia umowy.
Co się stanie, jeśli przeniesienie własności nastąpi po 31 lipca 2026?
Ustawa przyjęta przez parlament 29 lipca 2026 przedłuża termin finalizacji do 30 września 2026 dla osób, które zawarły umowy przedwstępne do 31 lipca 2025, właśnie z myślą o sytuacjach związanych z blokadą ANCPI. Przedłużenie stosuje się po podpisaniu ustawy przez prezydenta i publikacji w Monitorul Oficial. Zasady dotyczące konkretnej transakcji powinien potwierdzić notariusz, a w razie potrzeby również doradca podatkowy.
Kto ponosi różnicę w VAT?
Zależy to od stawki obowiązującej przy dostawie oraz postanowień umowy dotyczących ceny i VAT. Nie zakładaj automatycznie, że cała różnica obciąża kupującego. Poproś o pisemną interpretację umowy.
Czy mogę uzyskać odpis do celów uwierzytelnienia notarialnego gdzie indziej?
O odpis księgi wieczystej do celów uwierzytelnienia notarialnego występuje notariusz za pośrednictwem infrastruktury ANCPI. Nie istnieje równoległa urzędowa ścieżka zastępująca tę procedurę.
Jakie dokumenty należy zachować?
Zachowaj umowę przedwstępną, dowód wpłaty zaliczki, korespondencję z deweloperem i notariuszem, potwierdzenia umówionych terminów oraz wszelkie potwierdzenia dotyczące zablokowanych dokumentów lub operacji.