Актуално ръководство · Проверено на 5 август 2026 г.

ANCPI е недостъпна преди крайния срок за ДДС 9%. Какво трябва да проверят купувачите

Удължаването вече е закон: Закон 161/2026, публикуван в Monitorul Oficial бр. 642 от 4 август 2026 г. Той влиза в сила 3 дни след публикуването, тоест в петък, 7 август 2026 г.. Дотогава все още се прилага старият режим: подписващите през тези дни плащат 21% и могат да поискат възстановяване на разликата. След 7 август и до 30 септември ставката от 9% се прилага пряко.

ANCPIНедостъпни системи

Нов срок30 септември 2026 г.

Закон 161/2026Публикуван, прилага се от 7 август

Публикувано: 21 юли 2026 г. · Актуализирано: 5 август 2026 г. · Време за четене: 10 минути

Ключове за жилище, кадастрални документи и недостъпен лаптоп преди имотна сделка

Краткият отговор

Удължаването е прието от Парламента, но провери публикуването, преди да разчиташ на него

Удължаването вече е закон: Закон 161/2026, публикуван в Monitorul Oficial бр. 642 от 4 август 2026 г.
Прилага се от петък, 7 август 2026 г., 3 дни след публикуването. Новият срок за приключване е 30 септември 2026 г.
Подписалите между 1 и 6 август са платили 21% и могат да поискат възстановяване на разликата от 1 октомври 2026 г.
Удължаването засяга срока за приключване, а не условията за допустимост по член III.
Самият инцидент с ANCPI не променя данъчния закон.
Предварителният договор и авансът сами по себе си не гарантират ставката от 9%.

За техническото състояние и възстановяването на услугите следи отделната страница със статуса на ANCPI.

Официални числа и ориентири

31 юли 2026 г. - първоначалният законов срок за доставка на жилището, отговарящо на условията за преходната ставка от 9%, впоследствие удължен със закон, приет от Парламента (art. III, Legea 141/2025)
30 септември 2026 г. - новият срок, окончателно приет от Парламента на 29 юли: Camera Deputaților, камарата с решаваща компетентност, гласува с 287 „за“, 1 „против“, 2 „въздържал се“; законът е на етап промулгиране (Camera Deputaților, законопроект L450/2026)
120 кв. м - максималната полезна площ на жилището, без стопанските постройки (art. III, Legea 141/2025)
600.000 леи - максималната стойност без ДДС, включително терена, върху който е построено жилището (art. III, Legea 141/2025)
10 работни дни - валидността на извлечението от имотния регистър за нотариално удостоверяване (art. 35, Legea 7/1996)
72.000 леи - максималната номинална разлика между ставките от 9% и 21%, изчислена върху максималната допустима основа (calcul: 600.000 lei x 12%)

Каква е връзката между e-Terra и срока за ДДС от 9%

ANCPI потвърди, че информационните ѝ системи, включително e-Terra, са спрели да функционират от 14 юли 2026 г. вследствие на кибератака. Институцията съобщи, че техническите и правните бази данни не са засегнати според проверките, извършени до последната публична актуализация.

За нотариалното удостоверяване на прехвърлянето на вещно право върху недвижим имот нотариусът заявява извлечението от имотния регистър за нотариално удостоверяване. Извлечението е валидно 10 работни дни. Сделките, за които няма вече издадено валидно извлечение и е необходимо ново, са пряко засегнати от недостъпността на процеса на ANCPI.

Важно: не твърдим, че абсолютно всички продажби са невъзможни. Ситуацията зависи и от наличието на все още валидно извлечение за нотариално удостоверяване, от етапа на преписката и от останалите документи, изисквани от нотариуса.

В съобщение от 27 юли 2026 г. Правителството уточни, че възстановяването на работата се извършва поетапно и че все още не може да бъде обявен точен час или дата за възобновяване. Предишните прогнози, включително тази за 22 юли, се отнасяха до технически етапи на миграция, а не до действителното възстановяване на e-Terra. Планирай преписката си, без да разчиташ на определена дата.

Кой все още може да се възползва от ДДС от 9% до 31 юли 2026 г.

Член III от Закон 141/2025 изисква едновременно изпълнение на условията. Провери всяка точка с нотариуса:

Купувачът е физическо лице и придобива едно жилище, отговарящо на условията.
Жилището има най-много 120 кв. м полезна площ, без стопанските постройки.
Стойността, включително терена, не надвишава 600.000 леи без ДДС.
Жилището е годно за обитаване в състоянието си към момента на доставката.
Купувачът не е придобивал друго жилище с намален ДДС от 1 януари 2023 г.
Правният акт относно авансовото плащане е сключен до 1 август 2025 г.
За актовете, сключени между 3 и 31 юли 2025 г., авансът от 20% е платен изцяло до 31 юли 2025 г.
Доставката и нотариалното удостоверяване на прехвърлянето се извършват до 31 юли 2026 г. включително.

Облекчението не е непременно запазено за „първото жилище“, притежавано някога. Правилото се отнася до една допустима покупка и липсата на друга покупка с намален ДДС от 1 януари 2023 г. Точната формулировка трябва да се провери в текста на закона и в обобщението на ANAF.

Блокирането на ANCPI удължава ли автоматично срока?

Да, удължаването вече е закон. Camera Deputaților го гласува окончателно на 29 юли 2026 г., президентът го промулгира на 4 август, а текстът е публикуван катоЗакон 161/2026 в Monitorul Oficial бр. 642 от 4 август. Прилага се от петък, 7 август 2026 г.

Процедурата приключи в извънредна сесия за няколко дни. На 27 юли Сенатът прие предложението със 126 гласа „за“ като първа сезирана камара. На 29 юли Camera Deputaților, камарата с решаваща компетентност, прие законопроект L450/2026 с 287 гласа „за“, един „против“ и двама „въздържал се“.

Законът позволява на физическите лица, сключили предварителни договори за покупка до 31 юли 2025 г., да приключат сделките с ДДС от 9% до 30 септември 2026 г. при спазване на останалите условия (жилище с най-много 120 кв. м полезна площ, стойност най-много 600.000 леи без ДДС).

Временно изпълняващият длъжността министър на финансите Alexandru Nazare обясни целта на мярката: „не създадохме ново данъчно облекчение, а предложихме удължаване на срока с разумен период за приключване на вече допустимите сделки, така че румънците, засегнати от блокирането на ANCPI, да не понасят допълнителни разходи по причини, за които не носят отговорност“.

Какво все още липсва: промулгирането от президента и публикуването в Monitorul Oficial. Закон, приет от Парламента, не се прилага сам по себе си преди публикуването. Преди подписване поискай нотариусът да потвърди коя ставка се прилага в съответния ден. Удължаването засяга срока за приключване, а не условията за допустимост: ако не си отговарял на условията по член III, гласуването не те прави допустим.

Законодателен статус към 5 август 2026 г.Закон 161/2026, публикуван в MO бр. 642 от 4 август, в сила от 7 августВиж окончателното гласуване в Camera Deputaților

Подписваш сега? Какво се случва в междинния период

Периодът приключва в петък, 7 август. Първоначалният срок изтече на 31 юли, а Закон 161/2026 влиза в сила едва 3 дни след публикуването. Подписващите между 1 и 6 август все още плащат 21% и могат да поискат възстановяване на разликата; от петък ставката от 9% се прилага пряко.

По-конкретно, според закона: купувачите, които отговарят на условията и са придобили или придобиват жилище между 1 август 2026 г. и влизането на закона в сила, тоест до 6 август включително, плащат ДДС от 21%, но могат да поискат от 1 октомври 2026 г. възстановяване на разликата до ставката от 9% по процедура на ANAF.

Процедурата за възстановяване все още не съществува. Предстои да бъде определена със заповед на председателя на ANAF в срок от 30 дни от влизането на закона в сила. Възстановяването се предоставя за едно жилище, а ако някой е купил няколко допустими жилища в този период, се взема предвид това, за което ДДС е станал изискуем първо. Заявленията се подават от 1 октомври 2026 г.

Болезнената част, която трябва да отчетеш преди подписване: разликата се плаща сега със собствени средства и се възстановява по-късно. При жилище за 600.000 леи без ДДС става дума за авансирани 72.000 леи. По правило тази сума не може да се покрие с ипотечния кредит, защото банката финансира цената, а не данъчна разлика, която предстои да бъде възстановена.

Преди да решиш, поискай писмено от нотариуса и инвеститора: коя ставка се прилага в деня на подписване, как евентуално последващо възстановяване се отразява в договора и фактурата и кой поема разликата, ако възстановяване не бъде получено. Не подписвай анекс, който би прехвърлил изцяло този риск върху теб, без да си го обсъдил с данъчен консултант.

За проверка преди подписванеДали законът е публикуван в Monitorul OficialПровери текста в Portalul Legislativ

Какво трябва да направиш сега, ако сделката ти е засегната

Поискай от нотариуса писмена информация за състоянието на преписката.Попитай дали има извлечение за нотариално удостоверяване, кога изтича, кои документи липсват и коя операция зависи от e-Terra.
Потвърди допустимостта за ДДС от 9%.Не разчитай само на предварителния договор. Поискай проверка на всички условия по Закон 141/2025.
Поискай от инвеститора реалистичната дата на доставка.Жилището трябва да е годно за обитаване в настоящото си състояние. Поискай писмено информация за етапа на приемането и документацията.
Провери клаузата за цената и ДДС.Изясни кой поема евентуална разлика в ставката и какви права имаш, ако договорният срок не бъде спазен.
Запази всички доказателства.Съхрани уговорените часове, съобщенията, документите и потвържденията, че преписката е била готова. Те може да имат значение по договора, но сами по себе си не удължават данъчния срок.
Не импровизирай с данъчни решения.Не плащай допълнително, не подписвай анекси и не се позовавай на непреодолима сила без проверка от нотариус или адвокат.

Колко може да е разликата между ДДС от 9% и ДДС от 21%

Номиналната разлика между ставките е 12 процентни пункта. Ориентировъчното изчисление е:

Стойност без ДДС x 12% = брутна разлика между ставките

400.000 леи48.000 леи

500.000 леи60.000 леи

600.000 леи72.000 леи

Примерите са аритметични изчисления, а не оценки на вредите. Кой понася икономически разликата зависи от приложимия към доставката закон и от клаузите на предварителния договор за цената и ДДС.

Какво можеш да провериш, докато услугите на ANCPI са недостъпни

Блокирането на кадастралните услуги не означава, че трябва да спреш всички проверки. Можеш да подготвиш преписката и да намалиш други рискове при покупката:

Провери фирмата на инвеститораСтатус, несъстоятелност, съдебни спорове и финансови сигнали.Научи стойността по нотариалната оценъчна таблицаОриентир за таксите и разходите по сделката.Провери рисковете в районаНаводнения, сеизмичен риск, околна среда и контекст на имота.Прочети отново предварителния договорКлаузи, аванс, срокове и защити за купувача.

Проверки, които не зависят от e-Terra

Подготви решението, не само документите

Verifi може да провери фирмата, разходите и рисковете в района, докато кадастралните процеси са недостъпни.

Започни проверката

Източници и методология

Разделихме официално потвърдените факти от предложенията, които все още са в парламентарна процедура. Статията ще бъде актуализирана, ако има влязла в сила законодателна промяна или ново потвърждение от ANCPI.

Това ръководство предоставя обща информация и не заменя анализа на нотариус, адвокат или данъчен консултант за твоя договор и ситуация.

Често задавани въпроси

Подписах между 1 и 6 август, преди законът да влезе в сила. Губя ли ставката от 9%?

Не я губиш окончателно, но авансираш разликата. Купувачите, които отговарят на условията и подписват окончателния договор между 1 август 2026 г. и влизането на закона в сила, плащат ДДС 21%, а от 1 октомври 2026 г. могат да поискат възстановяване на разликата до ставката от 9% по процедура на ANAF. Процедурата предстои да бъде определена със заповед на председателя на ANAF в срок от 30 дни от влизането на закона в сила, а възстановяването се предоставя за едно жилище, ако са изпълнени условията. На практика сега плащаш разликата със собствени средства и я възстановяваш по-късно, което при жилище за 600.000 леи без ДДС означава авансирани 72.000 леи.

Удължен ли е срокът за ДДС от 9% до 30 септември?

Да, вече е закон. Сенатът гласува на 27 юли, Camera Deputaților го прие окончателно на 29 юли с 287 гласа „за“, президентът го промулгира на 4 август, а текстът е публикуван като Закон 161/2026 в Monitorul Oficial бр. 642 от 4 август 2026 г. Законът влиза в сила 3 дни след публикуването, тоест в петък, 7 август 2026 г. От него се ползват физическите лица, сключили предварителни договори до 31 юли 2025 г., при изпълнение и на останалите условия.

Блокирането на ANCPI удължава ли автоматично срока за ДДС от 9%?

Не, самият инцидент не променя данъчния закон. Удължаването е въведено със закон, гласуван от Парламента на 29 юли 2026 г., именно за да не загубят намалената ставка засегнатите от блокирането на ANCPI. До промулгирането и публикуването в Monitorul Oficial новият срок сам по себе си не поражда действие.

Какъв е срокът за ДДС от 9% за жилищата?

Първоначалният срок по член III от Закон 141/2025 беше 31 юли 2026 г. Със закона, приет от Парламента на 29 юли 2026 г., срокът за приключване се удължава до 30 септември 2026 г. за сключилите предварителни договори до 31 юли 2025 г. Новият срок се прилага след промулгиране и публикуване в Monitorul Oficial. Останалите условия за допустимост остават непроменени.

Достатъчно ли е, че съм подписал предварителен договор?

Не. Предварителният договор е само едно от условията. Жилището, купувачът, авансът в предвидените от закона случаи, доставката и нотариалното удостоверяване трябва да отговарят на всички приложими условия.

Мога ли да запазя ДДС от 9%, ако сега платя цялата цена?

Пълното авансово плащане само по себе си не запазва ставката. Авансите се преизчисляват по ставката, приложима към доставката. Не плащай допълнителни суми без потвърждение от нотариуса и проверка на договора.

Какво става, ако прехвърлянето се извърши след 31 юли 2026 г.?

Със закона, приет от Парламента на 29 юли 2026 г., срокът за приключване се удължава до 30 септември 2026 г. за сключилите предварителни договори до 31 юли 2025 г., именно за случаите, засегнати от блокирането на ANCPI. Удължаването се прилага след промулгиране и публикуване в Monitorul Oficial. Конкретното третиране на твоята сделка трябва да се потвърди от нотариуса и при необходимост от данъчен консултант.

Кой поема разликата в ДДС?

Зависи от приложимата към доставката ставка и от договорните клаузи за цената и ДДС. Не приемай автоматично, че цялата разлика е за сметка на купувача. Поискай писмено тълкуване на договора.

Мога ли да получа извлечението за нотариално удостоверяване от другаде?

Извлечението от имотния регистър за нотариално удостоверяване се заявява от нотариуса чрез инфраструктурата на ANCPI. Няма паралелен официален канал, който да замени този процес.

Кои документи трябва да запазя?

Запази предварителния договор, доказателството за аванса, кореспонденцията с инвеститора и нотариуса, уговорените часове и всяко потвърждение за блокираните документи или операции.