Az ANCPI a 9%-os áfa határideje előtt elérhetetlen. Mit kell ellenőrizniük a vevőknek?
A hosszabbítás már törvény: 161/2026. sz. törvény, a Monitorul Oficial 2026. augusztus 4-i, 642. számában közzétéve. A közzétételtől számított 3 nap után, azaz 2026. augusztus 7-én, pénteken lép hatályba. Addig még a régi szabályozás alkalmazandó: aki ezekben a napokban ír alá, 21%-ot fizet, és visszaigényelheti a különbözetet. Augusztus 7. után, szeptember 30-ig közvetlenül a 9%-os kulcs alkalmazandó.
A hosszabbítást elfogadta a parlament, de ellenőrizd a közzétételt, mielőtt rá alapoznál
- A hosszabbítás már törvény: 161/2026. sz. törvény, a Monitorul Oficial 2026. augusztus 4-i, 642. számában közzétéve.
- 2026. augusztus 7-től, péntektől alkalmazandó, a közzétételtől számított 3 nap után. Az új lezárási határidő 2026. szeptember 30.
- Aki augusztus 1. és 6. között írt alá, 21%-ot fizetett, és 2026. október 1-jétől visszaigényelheti a különbözetet.
- A hosszabbítás a lezárási határidőre vonatkozik, nem a III. cikk jogosultsági feltételeire.
- Az ANCPI-incidens önmagában nem módosítja az adótörvényt.
- Az előszerződés és az előleg önmagában nem garantálja a 9%-os kulcsot.
A műszaki állapotért és a szolgáltatások visszaállásáért kövesd az ANCPI állapotáról szóló külön oldalt.
- 2026. július 31. - a törvényben eredetileg meghatározott határidő a 9%-os átmeneti kulcsra jogosult lakóingatlan átadására, amelyet később a parlament által elfogadott törvény meghosszabbított (art. III, Legea 141/2025)
- 2026. szeptember 30. - az új határidő, amelyet a parlament július 29-én véglegesen elfogadott: a döntéshozó kamaraként eljáró Camera Deputaților 287 igen, 1 nem és 2 tartózkodó szavazattal fogadta el; a törvény kihirdetésre vár (Camera Deputaților, L450/2026 törvényjavaslat)
- 120 m² - a lakóingatlan maximális hasznos alapterülete, a gazdasági melléképületek nélkül (art. III, Legea 141/2025)
- 600.000 lej - a maximális áfa nélküli érték, beleértve a lakóingatlan alatti telket is (art. III, Legea 141/2025)
- 10 munkanap - a hitelesítéshez szükséges telekkönyvi kivonat érvényessége (art. 35, Legea 7/1996)
- 72.000 lej - a 9%-os és 21%-os kulcs közötti maximális névleges különbség, a jogosult maximális alapra számítva (calcul: 600.000 lei x 12%)
Mi a kapcsolat az e-Terra és a 9%-os áfa határideje között?
Az ANCPI megerősítette, hogy informatikai rendszerei, köztük az e-Terra, 2026. július 14-től kibertámadás következtében működésképtelenné váltak. Az intézmény közölte, hogy a legutóbbi nyilvános frissítésig elvégzett ellenőrzések szerint a műszaki és jogi adatbázisok nem sérültek.
Ingatlanra vonatkozó dologi jog átruházásának hitelesítéséhez a közjegyző hitelesítési célú telekkönyvi kivonatot igényel. A kivonat 10 munkanapig érvényes. Azokat az ügyleteket, amelyekhez még nincs érvényes kivonat, és újra van szükség, közvetlenül érinti az ANCPI folyamatának elérhetetlensége.
A kormány 2026. július 27-i közleményében pontosította, hogy a visszaállítás szakaszosan történik, és még nem jelenthető be biztos óra vagy dátum az újraindításra. A korábbi becslések, köztük a július 22-re vonatkozó is, technikai migrációs szakaszokra utaltak, nem az e-Terra tényleges visszatérésére. Úgy tervezd meg az ügyintézést, hogy ne támaszkodj egy adott dátumra.
Ki veheti még igénybe a 9%-os áfát 2026. július 31-ig?
A 141/2025. sz. törvény III. cikke a feltételek együttes teljesítését írja elő. Minden pontot ellenőrizz a közjegyzővel:
- A vevő magánszemély, és egyetlen jogosult lakóingatlant vásárol.
- A lakóingatlan hasznos alapterülete legfeljebb 120 m², a gazdasági melléképületek nélkül.
- Az érték a telekkel együtt nem haladja meg az áfa nélküli 600.000 lejt.
- A lakóingatlan az átadáskor rendeltetésszerűen lakható.
- A vevő 2023. január 1-je óta nem vásárolt másik lakóingatlant kedvezményes áfával.
- Az előlegfizetésre vonatkozó jogi okiratot 2025. augusztus 1-jéig megkötötték.
- A 2025. július 3. és 31. között kötött okiratoknál a 20%-os előleget 2025. július 31-ig teljes egészében megfizették.
- Az átadás és az átruházás hitelesítése legkésőbb 2026. július 31-én történik.
A kedvezmény nem feltétlenül csak az élet során tulajdonolt „első lakóingatlanra” vonatkozik. A szabály egyetlen jogosult vásárlásról és arról szól, hogy 2023. január 1-je óta ne legyen másik, kedvezményes áfájú vásárlás. A pontos megfogalmazást a törvény szövegében és az ANAF összefoglalójában kell ellenőrizni.
Az ANCPI leállása automatikusan meghosszabbítja a határidőt?
A folyamat rendkívüli ülésszakon, néhány nap alatt lezajlott. Július 27-én a Senatul elsőként megkeresett kamaraként 126 igen szavazattal elfogadta a javaslatot. Július 29-én a döntéshozó kamaraként eljáró Camera Deputaților az L450/2026 javaslatot 287 igen szavazattal, egy nem és két tartózkodás mellett elfogadta.
A törvény lehetővé teszi, hogy azok a magánszemélyek, akik 2025. július 31-ig vásárlási előszerződést kötöttek, 2026. szeptember 30-ig 9%-os áfával zárják le az ügyleteket, a többi feltétel betartásával (legfeljebb 120 m² hasznos alapterületű lakóingatlan, legfeljebb 600.000 lej áfa nélküli érték).
Alexandru Nazare megbízott pénzügyminiszter így magyarázta az intézkedés célját: „nem új adókedvezményt hoztunk létre, hanem a határidő észszerű időtartammal való meghosszabbítását javasoltuk a már jogosult ügyletek lezárásához, hogy az ANCPI leállása által érintett románoknak ne kelljen olyan okból további költségeket viselniük, amely nem róható fel nekik”.
Most írsz alá? Mi történik az átmeneti időszakban?
Konkrétan, a törvény szerint: azok a jogosult vevők, akik 2026. augusztus 1. és a törvény hatálybalépése között, azaz augusztus 6-ig bezárólag vásároltak vagy vásárolnak, 21% áfát fizetnek, de 2026. október 1-jétől ANAF-eljárásban kérhetik a 9%-os kulcsig terjedő különbözet visszatérítését.
A visszatérítési eljárás még nem létezik. Azt az ANAF elnökének rendelete határozza majd meg a törvény hatálybalépésétől számított 30 napon belül. A visszatérítés egyetlen lakóingatlanra jár; ha valaki ebben az időszakban több jogosult lakóingatlant vásárolt, azt veszik figyelembe, amely után az áfa először vált esedékessé. A kérelmek 2026. október 1-jétől nyújthatók be.
Döntés előtt írásban kérdezd meg a közjegyzőtől és a fejlesztőtől: milyen kulcs érvényes az aláírás napján, hogyan jelenik meg a szerződésben és a számlán egy esetleges későbbi visszatérítés, és ki viseli a különbözetet, ha a visszatérítés nem sikerül. Ne írj alá olyan szerződésmódosítást, amely ezt a kockázatot teljes egészében rád hárítaná anélkül, hogy adótanácsadóval megbeszélted volna.
Mit kell most tenned, ha az ügyleted érintett?
- Kérj a közjegyzőtől írásos tájékoztatást az ügy állásáról.Kérdezd meg, van-e hitelesítési célú kivonat, mikor jár le, milyen dokumentumok hiányoznak, és melyik művelet függ az e-Terra rendszerétől.
- Erősítsd meg a 9%-os áfára való jogosultságot.Ne támaszkodj kizárólag az előszerződésre. Kérd a 141/2025. sz. törvény minden feltételének ellenőrzését.
- Kérj reális átadási időpontot az ingatlanfejlesztőtől.A lakásnak az átadáskori állapotában lakhatónak kell lennie. Írásban kérj tájékoztatást a műszaki átadás-átvétel és a dokumentáció állásáról.
- Ellenőrizd az árra és az áfára vonatkozó kikötést.Tisztázd, ki viseli az esetleges áfakulcs-különbözetet, és milyen jogaid vannak, ha nem tartják be a szerződéses határidőt.
- Őrizd meg az összes bizonyítékot.Mentsd el az időpontfoglalásokat, üzeneteket, dokumentumokat és az iratanyag elkészültét igazoló visszaigazolásokat. Ezeknek lehet szerződéses jelentőségük, de önmagukban nem hosszabbítják meg az adózási határidőt.
- Ne rögtönözz adózási megoldásokat.Ne fizess további összeget, ne írj alá szerződésmódosítást, és ne hivatkozz vis maiorra közjegyzői vagy ügyvédi ellenőrzés nélkül.
Mekkora összeget jelenthet a 9%-os és a 21%-os áfa közötti különbség?
Az áfakulcsok közötti névleges különbség 12 százalékpont. A tájékoztató jellegű számítás:
A példák számtani számítások, nem kárbecslések. Az, hogy gazdaságilag ki viseli a különbözetet, az átadáskor alkalmazandó jogszabályoktól és az előszerződés árra, illetve áfára vonatkozó kikötéseitől függ.
Mit ellenőrizhetsz, amíg az ANCPI szolgáltatásai nem érhetők el?
A kataszteri rendszer leállása nem jelenti azt, hogy minden ellenőrzést fel kell függesztened. Előkészítheted az iratanyagot, és csökkentheted a vásárlás egyéb kockázatait:
Ne csak az iratokat készítsd elő, hanem a döntést is
A Verifi a kataszteri ügyintézés szünetelése alatt is ellenőrizheti a céget, a költségeket és a környék kockázatait.
Források és módszertan
Elkülönítettük a hivatalosan megerősített tényeket a még parlamenti eljárás alatt álló javaslatoktól. A cikket frissítjük, ha hatályba lép egy jogszabály-módosítás, vagy új megerősítés érkezik az ANCPI részéről.
- Camera Deputaților, a 2026. július 29-i végszavazás a szeptember 30-ig történő hosszabbításról
- A Senatul 2026. július 27-i szavazása, az elsőként eljáró házként
- Guvernul României, az e-Terra újraindításának állása, 2026. július 27.
- 141/2025. sz. törvény, III. cikk, Portalul Legislativ
- ANAF, az áfakulcsok főbb változásai
- 7/1996. sz. törvény, közjegyzői hitelesítéshez szükséges telekkönyvi kivonat
- Az ANCPI közleménye a kibertámadásról
- Az ANCPI szolgáltatásainak ellenőrzött állapota
Gyakori kérdések
Augusztus 1. és 6. között írtam alá, a törvény hatálybalépése előtt. Elveszítem a 9%-os kulcsot?
Nem veszíted el végleg, de megelőlegezed a különbözetet. Azok a jogosult vevők, akik 2026. augusztus 1. és a törvény hatálybalépése között írják alá a végleges szerződést, 21% áfát fizetnek, majd 2026. október 1-jétől ANAF-eljárásban kérhetik a 9%-os kulcsig terjedő különbözet visszatérítését. Az eljárást az ANAF elnökének rendelete határozza majd meg a törvény hatálybalépésétől számított 30 napon belül, a visszatérítés pedig egyetlen lakóingatlanra jár, ha a feltételek teljesülnek. A gyakorlatban most saját pénzből kifizeted a különbözetet, és később kapod vissza; egy áfa nélkül 600.000 lejes lakóingatlannál ez 72.000 lej megelőlegezését jelenti.
Meghosszabbították szeptember 30-ig a 9%-os áfa határidejét?
Igen, ez már törvény. A Senatul július 27-én szavazta meg, a Camera Deputaților július 29-én 287 igen szavazattal véglegesen elfogadta, az elnök augusztus 4-én kihirdette, a szöveg pedig 161/2026. sz. törvényként jelent meg a Monitorul Oficial 2026. augusztus 4-i, 642. számában. A törvény a közzétételtől számított 3 nap után, azaz 2026. augusztus 7-én, pénteken lép hatályba. Azok a magánszemélyek részesülnek belőle, akik 2025. július 31-ig kötöttek előszerződést, és a többi feltételt is teljesítik.
Az ANCPI leállása automatikusan meghosszabbítja a 9%-os áfa határidejét?
Nem, az incidens önmagában nem módosítja az adótörvényt. A hosszabbítást a parlament 2026. július 29-én megszavazott törvénye hozta meg, éppen azért, hogy az ANCPI leállásában érintettek ne veszítsék el a kedvezményes kulcsot. A kihirdetésig és a Monitorul Oficialban való közzétételig az új határidő önmagában nem jár joghatással.
Mi a 9%-os lakóingatlan-áfa határideje?
A 141/2025. sz. törvény III. cikkében szereplő eredeti határidő 2026. július 31. volt. A parlament által 2026. július 29-én elfogadott törvény a lezárási határidőt 2026. szeptember 30-ig hosszabbítja meg azoknak, akik 2025. július 31-ig kötöttek előszerződést. Az új határidő a kihirdetés és a Monitorul Oficialban való közzététel után alkalmazandó. A jogosultság többi feltétele változatlan.
Elég, hogy aláírtam egy előszerződést?
Nem. Az előszerződés csak az egyik feltétel. A lakóingatlannak, a vevőnek, a törvényben meghatározott esetekben az előlegnek, az átadásnak és a hitelesítésnek minden alkalmazandó feltételt teljesítenie kell.
Megtarthatom a 9%-os áfát, ha most kifizetem a teljes árat?
A teljes ár előre kifizetése önmagában nem őrzi meg a kulcsot. Az előlegeket az átadáskor alkalmazandó kulcs szerint számolják el. Ne fizess további összegeket a közjegyző megerősítése és a szerződés ellenőrzése nélkül.
Mi történik, ha az átruházás 2026. július 31. után történik?
A parlament által 2026. július 29-én elfogadott törvény a lezárási határidőt 2026. szeptember 30-ig hosszabbítja meg azoknak, akik 2025. július 31-ig kötöttek előszerződést, éppen az ANCPI leállása miatt érintett helyzetekre. A hosszabbítás a kihirdetés és a Monitorul Oficialban való közzététel után alkalmazandó. Az ügyleted konkrét kezelését a közjegyzőnek, és szükség esetén adótanácsadónak kell megerősítenie.
Ki viseli az áfakülönbözetet?
Az átadáskor alkalmazandó kulcstól és a szerződés árra, illetve áfára vonatkozó kikötéseitől függ. Ne feltételezd automatikusan, hogy a teljes különbözet a vevőt terheli. Kérj írásos szerződésértelmezést.
Beszerezhetem máshonnan a hitelesítéshez szükséges kivonatot?
A közjegyzői hitelesítéshez szükséges telekkönyvi kivonatot a közjegyző az ANCPI infrastruktúráján keresztül igényli. Nincs olyan párhuzamos hivatalos út, amely helyettesítené ezt a folyamatot.
Milyen dokumentumokat kell megőriznem?
Őrizd meg az előszerződést, az előlegfizetés igazolását, a fejlesztővel és a közjegyzővel folytatott levelezést, az időpontfoglalásokat és minden megerősítést az elakadt dokumentumokról vagy műveletekről.